Никада нисмо имали више састанака него у последња три месеца. Календар нам је потпуно попуњен – каже Јовица Јаковац, директор Колијерс интернешенела, консултантске куће у области некретнина.

Главни град, једноставно, тресе стамбена грозница и тај вирус се шири по Србији, додаје овонедељни гост Политикиног пословног клуба.

Наш саговорник нас уверава да Београд није једино градилиште у Србији, а као човек који зна како дише тржиште, прави инвестициони бум у Србији очекује се 2009. и 2010. године.

Сви су сагласни да Србија има највећи потенцијал у региону за улагање у некретнине. Која област је у овом тренутку најисплативија?

Све су исплативе ако се паметно улаже. Уколико поредимо Београд са Букурештом или Софијом, у последњих неколико година, у њему се гради од три до пет пута мање пословног простора. Први сегмент у који сви хоће да улажу јесте станоградња. Тренутно се не гради довољно станова, што говори да је потражња неколико пута већа од понуде. Годишње се зида тек 7.000-7.500 станова. Ако би се у наредне три-четири године градило више од десет хиљада станова, тражња би била једнака понуди. Све док постоји мањак простора улагање је уносно. Београд такође има на располагању 450.000 квадрата пословног простора класе А и Б. Тешко је наћи неку зграду, врхунске градње, а да није рентирана пре него што је завршена. Иако ће следеће године бити изграђено 140 000 квадрата, ни то неће задовољити све потребе тржишта.

Поједини инвеститори оклевају са улагањем управо у пословни простор јер кажу да у Београду постоји 30.000 квадрата пословног простора за који не постоји интерес клијената.  Кажу да на прсте једне руке могу да се наброје они који изнајмљују две хиљаде квадрата канцеларијског простора. 

То је делимично тачно. Наша истраживања показују да је тренутно у Србији највећа потражња за простором од 100 до 500 квадрата. Малобројне су компаније које изнајмљују неколико хиљада квадрата. Али у Београду тренутно не постоји неизнајмљен простор класе А. Наше истраживање показује да је 2007. године само 7,5 одсто простора највише категорије било неизнајмљено. Између седам и десет одсто неусељеног простора се сматра природним.

Да ли је у Београду најам пословног простора скупљи него у окружењу?

 То се дешава у циклусима. У Загребу је пре две године било 20 одсто слободног простора и цене су падале. Сада је обрнуто. У Варшави је са 25 евра пао на 15 да би у овом моменту достигао 35 евра по квадрату. У Београду су цене у малом паду што се могло очекивати, јер су биле прилично високе. Квадрат је коштао 30 евра у време када су само у Генексу могли да се изнајме пословни апартмани. Тренутно су реалне и крећу се од 16 до 20 евра по квадрату у зависности од локације и квалитета. Тако би требало да остане у наредне две-три године. Цена јесте виша него у Софији и Букурешту. За нијансу смо скупљи од Загреба, а јефтинији рецимо од Будимпеште.

Зашто смо скупљи?

Зато што Београд у понуди има 450.000 квадрата, док се у Букурешту, на пример, само у последње три године изградило милион квадрата пословног простора. Дакле, потребно је много више улагања у канцеларијски простор да бисмо по понуди достигли Будимпешту или Букурешт.

Нови Београд је презасићен. У ком правцу ће се наредних година ширити пословна зона?

Следећи је центар града, где се реновирају старе зграде као што је „Центротекстил” или „Југодрво”. Потом, по завршетку обилазнице око Београда у њеној околини ће се отворити простор за стамбену, пословну и индустријску зону. Када буду постојала три моста на Дунаву могуће је да се гради милион квадрата на левој обали ове реке. Марина Дорћол и Лука Београд су велики пројекти. Тих шест километара обале потпуно је неискоришћено и то је будућност Београда.

Шта би један стручњак за некретнине рекао обичном човеку који има неку уштеђевину – да уложи у некретнине или производњу?

Паре уложене у некретнине су сигурне. Не дешава се често се да се неко обогати тако што ће купити десет станова које ће потом издавати. Рекао бих да најбоље пролазе они који улажу у производњу. Свако ко има новац треба да размишља у више праваца – берза, инвестициони фондови… Зависи да ли сте млади и да ли желите да ризикујете, или сте у познијим годинама, па желите сигурност.

Где бисте ви уложили?

У некретнине.

Које?

Највише бих волео да код нас постоје инвестициони фондови за некретнине. У Хрватској и Бугарској већ постоје.

Приметно је да у појединим деловима земље некретнине и нису баш на цени, као у Бору или Мајданпеку, где можете да купите стан за 10.000 евра, док Београд бележи константан раст.

Та констатација није тачна. У Бору су скочиле цене станова за десетак одсто. Генерално цене станова скачу свуда – у Београду, Новом Саду, Нишу, Инђији…

О којим цифрама је реч, јер се чини да ни сами агенти за некретнине не могу да се усагласе у проценама?

У Београду су 2006. и 2007. године цене квадрата скочиле за 15-20 одсто, а у последња три месеца око 30 одсто.

Како се објашњава чињеница да квадрат стамбеног простора код Арене премашује 3.500 евра и да овај део Новог Београда конкурише Врачару, који деценијама важи за елитну локацију ?

Постоји рационално објашњење те чињенице. Сви послови су се преселили у Нови Београд. Инфраструктурно је најсређенији. Реке су у близини. Добар је квалитет градње и у сваком тренутку имате место за паркирање.

Шта је узрок раскола између Београда и унутрашњости по ценама квадрата? Да ли нешто треба претходно урадити да би се унутрашњост Србије пробудила и колико-толико приближила Београду? Постоји ли бар могућност да инвеститори подстакну локални развој?

Први услов за долазак инвеститора је инфраструктура и држава то мора да обезбеди. Држава је та која покреће, а одмах затим долазе инвеститори који својом праксом и капиталом помажу развој те средине. Све више људи позитивно размишља и спремно је да инвестира у Зрењанин, Нови Сад, Крагујевац, Пирот. Јављају се инвеститори који хоће да купе земљиште да граде логистичке паркове уз аутопут од Ниша према Прешеву, што је пре две године било незамисливо. Ми смо као друштво помало нестрпљиви. Наравно да се почело од главног града и он је почео да се шири, па се кренуло даље. Али за три-четири године не могу се очекивати чуда. Ми смо, рецимо, консултанти домаћој компанији „Интерспид”, која у Прешеву тренутно гради, а Колијерс изнајмљује најмодернији шопинг мол.

Инвеститори се не плаше потенцијалне нестабилности у том региону?

Све је ствар перцепције. Направити шопинг центар на граничном прелазу између Србије и Македоније који годишње пређе близу пет милиона људи фантастична је ствар. Када је реч о свеобухватности садржаја, нити један објекат на потезу од Скопља до Ниша није конкуренција овом шопинг-центру. То је паметан, али такође и патриотски потез инвеститора.

 Како се понашају општине према инвеститорима?

Све има везе са људским фактором. У Инђији можете да завршите папирологију брже него било где у свету. Требало би организовати семинаре на којима би се размењивала искуства, јер није довољно да само Инђија ради ефикасно.

 Влада ради доста и почела је да мења имиџ. То је процес који траје. Не можете данас да донесете одлуку да нешто промените и да сутра већ видите помак.

Где је Србија на ценовнику југоисточне Европе? Наши министри причају да је код нас најјефтиније градити.

Зависи да ли се то ради у Београду, Нишу или Новом Саду. Наша радна снага, уопште узев, јесте јефтинија од бугарске, грчке и хрватске. Али ако будемо имали десет пројеката који се истовремено граде суочићемо се са недостатком радне снаге и машина. Цену овде одређује закон понуде и тражње.

--------------------------------------------------- 

Обука за агенте

Стиче се утисак да је тржиште некретнина прилично неуређено. Агенти не поседују лиценце, па тим послом свако може да се бави. Самим тим купци не добијају квалитетну услугу и понекад бивају оштећени. Шта би у том погледу требало променити?

Добро би било да они који намеравају да се баве овим послом прођу обуку и положе испит. Морају да постоје кодекси понашања, одговорност, па и казна за њихово кршење. Ту нису оштећени само појединци коју купују некретнине већ и професија. Не треба заборавити да постоје људи који овај посао раде добро и поштено и опстају последњих десет година.