Нова мера Народне банке Србије о повећању обавезног учешћа за стамбене кредите са 10 на 20 одсто, према образложењу гувернера, донета је да би се сачувала стабилност банкарског сектора. Она би, међутим, озбиљно могла да угрози грађевинарство, будући да у условима смањене тражње за становима додатно урушава тржиште некретнина. Истина, она се не односи на субвенционисане кредите, чији корисници ће до првог стана и убудуће моћи да дођу уз 10 одсто учешћа. Али њих је тек петина у односу на све кориснике стамбених зајмова.

О томе како ова мера утиче на банкарско тржиште и како ће се одразити на грађане, који узимају кредите и грађевинарство, за „Политику” говоре Петар Стефановић, председник одбора Удружења финансијских организација Привредне коморе Београда (ПКБ) и директор КБЦ банке, и Драган Грујић, директор грађевинске дирекције Србије, која у Београду гради око 3.500 станова уз помоћ државе.

Политика: Како коментаришете меру Народне банке Србије о повећању учешћа за стамбене кредите за 10 на 20 одсто и шта се њоме желело постићи?

Стефановић:Ову меру доживљавамо као заштиту од потенцијалних ризика. Општа констатација одбора ПКБ-а, који је више пута разматрао стање у банкарству, јесте да је банкарски сектор у Србији изузетно здрав и виталан за разлику од реалног сектора. ММФ је извршио стрес-тестове за наше банке и задовољан је оним што се тиче ликвидности и адекватности капитала. Али, то не не значи да у наредном периоду неће доћи до преливања кризе из реалног у банкарски сектор.

Политика: Значи, делите мишљење гувернера да ова мера јача билансе банака и спречава неразумно одобравање кредита без адекватне вредности залога?

Стефановић: Да, та мера је искључиво у функцији заштите банака од потенцијалних ризика и претеране задужености. Јер, сви добро знамо како је почела светска економска криза. Пуна су нам уста била секјуритизације, односно стављања једног објекта као инструмента обезбеђења за више делатности у банкарству. Када је у једном тренутку дошло до колапса, криза је наступила у Америци, а потом се пренела и на Европу.

Грујић: Не могу да се сложим са образложењем. Овом мером је, пре свега, нанета штета обичним грађанима. Нарочито онима који живе у унутрашњости Србије где не постоји новоградња. А новосаграђених станова нема у 80 одсто градова. Грађани који тамо живе неће моћи да подигну субвенционисани кредит, са учешћем од 10 одсто, и мораће да уплате двоструко више пара. Зато сматрам да је ова нова мера НБС-а огроман ударац грађанима у мањим местима. Она ће у у другом таласу урушити и тржиште некретнина у Београду, Новом Саду и још неколико већих градова, које је ионако већ урушено.

Политика: Да ли је ова мера дошла у прави час будући да је број одобрених стамбених  кредита пао за 15 одсто у односу на исти период прошле године?

 Стефановић: Подсетићу вас да је криза почела у Америци због недовољне заштите од ризика. Тамо је банкарство било препуштено тржишту, у Европи је колико-толико утегнуто, а у Србији је преутегнуто. Наше банке су доста здраве и централна банка хоће да их заштити од потенцијалних ризика.

У земљама у окружењу, као на пример у Мађарској, учешће грађана за стамбене кредите је 40 одсто.

Грујић: Немогуће је поредити стање у Србији и Америци. Чак и поређење Србије с Мађарском, која је презадужена земља, је такође непримерено. Можемо да се поредимо с Босном и Хрватском или неком сличном земљом. У те две земље, рецимо, не постоји учешће за стамбене зајмове. Што се тиче ризика, сматрам да су грађани најмањи ризик. Они отплаћују изузетно неповољне и скупе банкарске кредите, које је немогуће враћати, имајући у виду висину плата. Наши грађани су прошли најгори могући стрес. Издржали су јачање швајцарског франка и успели да све време отплаћују кредите за станове које су пре две три године папрено плаћали по цени и од 2.000 евра за квадрат. Оптужити грађане да ће они да изазову стрес – потпуно је нереално.

Политика: Како реагују грађани који су резервисали станове у београдском насељу Степа Степановић, које гради држава и намеравају да их плате из кредита?

Грујић: Неки су обезбедили додатни новац за учешће. Не знам како. Вероватно су позајмили. Али, сигуран сам да ће интересовање за куповину станова опасти бар за двадесетак одсто. Ово је државни пројекат који истовремено има и социјалну димензију. У насељу Степа Степановић ће у различитим фазама градње бити упослено 30.000 људи. Са 10 милиона евра, који се исплаћује за ПДВ, и 50 милиона евра, који одлазе на плате радника, заиста је непримерено урушавати га.

Стефановић: Не бих се сложио са оценом да се новом мером централне банке нарушава пројекат. Банке ће сигурно да подрже пројекат кроз стамбене кредите.

Политика: Како се пројекат не нарушава ако грађани не могу да купе станове?

Стефановић: И пре ове мере, све банке су имале клаузуле учешћа од 10 или 15 одсто. А за грађане, који први пут купују стан и који су млађи од 45 година, услови су непромењени. Они, као и раније, дају 10 одсто. Питање је кога ми то хоћемо да заштитимо овом мером. Мислим да је главни разлог, за евентуално смањење заинтересованости купаца за нове станове, пад куповне моћи грађана.

Грујић: У насељу Степа Степановић око 150 купаца је платило станове у готовини. То су ређи случајеви, будући да смо до сада закључили 900 купопродајних уговора. Дакле, причамо о огромној већини грађана који једино уз помоћ кредита могу да дођу до крова над главом. По мени то им не треба отежавати. Ова мера би била оправдана да је донета 2008. године када је расло тржиште. Сада када је на дну и када нема довољно интересената доносите меру да се то „убије”. Немају сви 20 одсто за учешће. Како ће неко у Прокупљу или Краљеву са платом од 30.000 динара да уштеди за учешће?

Политика: Према подацима Националне корпорације за осигурање стамбених кредита, 55 одсто корисника кредита у Србији улаже више од 20 одсто у кешу.

Грујић: Статистика све трпи.

Стефановић: Мислим да је просечно учешће, бар у банци коју водим, око 15 до 20 одсто. Не бих желео да нам се понове деведесете године. Зато је уведена ова мера. Али мислим да она није дугог века, мада не могу да прогнозирам колико ће дуго трајати.

Политика: Али, у овом тренутку мера НБС-а је у коалицији с намером Владе Србије да помогне грађевинском сектору у који је инвестирала 500 милиона евра. Поједностављено речено, испада да НБС онемогућава државу да прода станове.

Стефановић: Не бих улазио у то.

Грујић: Овом мером најмање је угрожен државни пројекат у насељу Степа Степановић, али свакако је отежана ситуација. Премијер је обећао да ће повећати субвенције.

Политика: Субвенционисани кредити учествују само са 23 одсто у укупном броју одобрених кредита.

Грујић: Огроман је број заинтересованих за станове на месту бивше вождовачке касарне и сигурно ће се од 14.000 пријављених наћи 3.500 људи који могу да купе станове. Нова мера неће угрозити ни градњу државних станова у београдском насељу Др Иван Рибар.

Политика: Како ће се она одразити на приватне инвеститоре?

Грујић: Нанеће им велику штету. Поготово оним малим инвеститорима који су градили зграде од три до пет хиљада квадрата, који су у то ушли 2007. и 2008. године, задужили се код банака, скупо платили земљиште и сада не могу да продају станове. То прави проблеме и банкама, јер не могу да продају станове. Нарушава се целокупно тржиште. Грађевинци остају без посла и прави се зачарани круг за којим нема потребе.

Да није било овог државног пројекта шта би се догодило са грађевинском оперативом? Колику штету би нанели банкама? Замислите да имате целу привредну грану, која запошљава 100.000 људи испред Владе Србије. Упослени су и добијају плате на овом и другим пројектима, које је влада покренула. Захваљујући овоме, српска оператива је међу јединима у окружењу и Балкану која бележи раст.

Стефановић: Банке су подржале овај државни пројекат. Подржавамо привредни амбијент, али не учествујемо у његовом креирању. За то не треба окривљавати банке.

Политика: Јесте ли учествовали на тендеру за кредитирање насеља Степа Степановић?

Стефановић: Банка у којој радим била је иницијатор укључивања у пројекат. Нисмо нашли интерес у овој фази као и велика већина банака. Али, хоћемо да учествујемо у наредним фазама.

Политика: Зашто су само домаће банке виделе интерес?

Грујић: Домаће банке су дале камате око 10 одсто, док стране уопште нису показале интересовање за такав вид финансирања. Централе страних банака не одобравају новац за пројектно финансирање. У Аустрији, Немачкој или Грчкој нема станоградње и они не могу да схвате да се само у Србији гради. Просто, нико не схвата да Срби раде нешто паметно и да су пронашли механизам за спас грађевинске оперативе.

У Шпанији је, рецимо, шест милиона људи остало без посла. То је био велики шок. Сви су се уплашили. Ми од шока из деведесетих нисмо стигли да се задужимо, тако да нисмо презадужена земља.

Стефановић: Банке су процениле да је присутан велики ризик. Можда не верују да се у Србији нешто ради. Заиста нисмо имали никакав договор, али је могуће да су се стране банке уплашиле.

Политика: Инвеститори високе цене квадрата већ годинама правдају скупим кредитима. Има ли простора за снижавање камата за пројектно финансирање?

Стефановић: То јесте сигурно један од фактора, али није једини. Камате јесу високе, али то је цена ризика коју плаћамо. Са смањењем ризика, оне би требало да почну да падају. Страх ме је да је тржиште засићено. Имамо нека лоша искуства и мислим да пројектно финансирање није за нас.

Грујић: Пројектно финансирање намеће толико тешке услове за инвеститоре да то нико не може да издржи. Камате су више од 10 одсто. Зато приватни инвеститор, да је, рецимо, зидао насеље Степа Степановић, квадрат не би могао да прода испод 1.500 или 1.600 евра по квадрату. Захваљујући помоћи државе, која је субвенционисала камату, успели смо да изгурамо цену од 1.250 до 1.290 евра по квадрату.

Политика: Пошто нова мера НБС-а треба да допринесе стабилности и смањењу ризика у финансијском систему, да ли камате за стамбене кредите могу бити снижене?

Стефановић: Са смањењем ризика и повећањем учешћа сигурно у наредном периоду треба очекивати мање камате.

Политика: Када и за колико?

Стефановић: По мом мишљењу шест или седам одсто је превелика камата за стамбени кредит. Ако износи три до 3,5 у Европи, нема разлога да у Србији буде виша од 4,7 до пет одсто. Очекујем снижавање у наредном периоду.

Грујић: Одлична је вест да банке хоће да снизе камате. Али, поучен претходним искуством, не мислим да ће то за грађане бити нешто драматично.

Политика: Шта ћете ако пропадне грађевинска привреда и ако не будете имали коме да дајете кредите?

Стефановић: Реални сектор је већ почео да притиска и гуши банкарски сектор и природно је да се заштити.

Грујић: По мени је најважније да се упосле људи, примају плате и да привреда ради. То је кључни интерес свих грађана у овој земљи. НБС је независна финансијска институција, што се на примеру ове мере види. Али додатно смањивати тражњу у условима када је она на најнижем нивоу, ипак је неприхватљиво.

Политика: Да ли је опало интересовање за комерцијалним кредитима од када је почела да се примењује мера НБС-а о повећању учешћа?

Стефановић: Нема дана када не примим бар по један захтев за кредит или за адаптацију. Превасходни циљ ове мере је очување виталности банака.