У Амстердам сам дошао у септембру 2008. године. Два месеца сам био смештен у хотелу који је као мала гарсоњера. За та два месеца сам морао да нађем трајни смештај. Пошто сам се као студент пуно пута селио и мењао разне подстанарске собе у Београду помислио сам да то неће бити велики проблем.

Али онда се сусретнете са јако малим бројем станова који се изнајмљују у односу на број станова који се продају, па онда и већина тих што се изнајмљује има јако високе станарине (преко 1000 еура месечно) затим сам гледао јефтиније варијанте преко www.funda.nl и www.marktplaats.nl али тамо има и социјалних станова који се нелегално изнајмљују. То наравно у Србији не би био проблем, али овде се морате регистровати (пријавити на тој адреси) па самим тим та опција је отпала у старту.

За те социјалне станове потребно је имати мала примања, пуно деце, бити дуго на тим холандским листама чекања и разне друге ствари. За те станове се чека неких 5-7 година у просеку (важи за Амстердам), а коштају од 200-300 еура за двособан стан. На црном тржишту (у преводу изнајмите тај стан од неког ко има право али више у њему не живи) добијете га за 600-700 еура али се не смете регистровати на тој адреси. Значи за све оне који желе да заобиђу систем треба да нађу неког ко има свој стан и ко би га хтео пријавити на ту адресу (било где у Холандији), а онда нелегално узме тај стан.

Пошто то нисам знао ја сам ипак морао све „леге артис“ јер сам се и бојао да ме не избаце из државе. Па онда, назови гарсоњере изнајмљују за 900 еура али та гарсоњера није гарсоњера у нашем смислу речи већ делите или кухињу или купатило с неким. И на крају се одлучих да узмем двособан стан скроз легалан, али сам сам у њему и не делим WC или кухињу. Стан је скроз намештен што је мени исто јако важно било.

Пошто су то велики новци да се бацају одмах сам се почео распитивати како се купују станови, које су цене, услови, и све око тога. Ја сам тад имао уговор на годину дана па нисам ни могао да узмем кредит али сам мислио да ће ми продужити уговор и да ћу онда моћи узети стан.

Од јануара 2009 године сам пратио „open house days“ (то су дани када обично можете суботом да поглате куће/станове без претходног заказивања. Пре разгледања станова важно је да знате свој максимални лимит за кредит а то је 5 годишњих бруто плата (али пазите бруто плата, а не нето). И онда кренете да по интернету гледате понуде на www.funda.nl где су све некретнине објављене, а претраживати можете по имену града, поштанском броју и по цени некретнине.

За наше људе који немају ЕУ пасош (холандски или било које друге државе ЕУ или нису ожењени/удани за неког ко је ЕУ држављан) важно је да знају да могу да добију кредит у износу од 125% од цене некретнине, али морају ићи преко посебних агенција које то сређују. Ових 125% је од 90% куповне цене стана (нпр. стан од 100.000 еура x 90% = 90.000 еура x 125% = 112.500 еура). Узима се тих додатних 10% од вредности стана зато што то покрива и додатне трошкове „kost en koper“ (у шта спада 6% пореза држави, 1% провизија банци, 2-3% провизије makeraaru (ово је опционо)).

Те агенције у Амстердаму су www.expat-mortgages.nl а у Хагу EuroHoff.

Треба напоменути да они вас лично ништа не коштају. Сигурно се питате који је њихов интерес? Е па они добијају провизију од 1% од узетог кредита од банке код које узмете кредит, али ви тих 1% плаћате свеједно и да идете директно у банку. Тако да вам је мој савет користите те агенције за хипотеке и обавезно се састаните са 2-3 такве агенције да би сазнали све цаке и трикове.

Код куповине и продаје станова у Холандији све иде преко агенција за промет некретнинама, али ви имате опцију као купац да узмете свог агента (хол. макелаар) или да сами све истражите. Ја сам сам све радио јер уштедите од 2000-4000 еура на њиховој провизији коју морате ви лично платити. Холанђани ће вас саветовати да користите њихове услуге, али по мени они су бескорисни.

Предности (што наводе холанђани): наћи ће вам стан по „вашим“ критеријумима (што сами можете да нађете преко интернета); преговараће тј. ценкаће се у вашу корист (што мислим да наши људи супер знају); упутиће вас на шта треба да обратите пажњу, али ја ћу вам написати то овде:

• Кварт града – у Амстердаму најлепши и најскупљи део је Oud-Zuid (стари јужни део града) где је цена кварта око 4000 еура, али ту су већином зграде са почетка XX века (1930-1940) али су зграде лепо одржаване као и станова. Онда је ту наравно центар града који је сличан по ценама, али велики проблем је паркирање аута јер је 5 еура/х, а на дозволу за паркирање за станаре се чека 5 година. Зграде су углавном јако старе чак и преко 200 година што можда некоме није важно, али ја мислим да то не ваља.

Област око Арене – по ценама квадрата је доста ниска око 1200-1500 еура и све је скоро новоградња, супер станови, али је проблем што је сиромашна четврт, па самим тим и није нешто погодна за живот. Ја сам одабрао предграђе Amstelveen. На 20-25 минута је метроом или трамвајем до центра и 15 минута бусом до аердрома, кварт је сигуран и леп за живот.

• Земљиште испод зграде – ту постоје 3 варијанте и морате бити јако пажљиви:
1. Ваше власништво – (hol. volle eigendom) што је најбоља опција па кад купите стан власник сте и дела земљишта испод зграде. То у Србији не постоји као опција.

2. Државно (хол. erfpacht) – као и код нас – по онда годишње плаћате као неку накнаду за изнајмљивање земљишта (али то није занемарљиво као код нас већ може бити и око 2000 еура за двособан стан годишње).

3. Туђе (приватно) власништво – разликује се од прве варијанте јер је неко други власник земљишта испод ваше зграде. То је најгора опција и углавном се налази у центру Амстердама. Значи ви сте власник стана или куће, а неко десети је власник земљишта где се кућа налази па му плаћате „закупнину“. Опасно је јер он стално може дизати цену закупа. Јесте то делимично регулисано, али ако можете избегните ту опцију.

• Стање зграде – Распитајте се колики су заједнички трошкови (сервице цостс) и колико је удружење станара уштедело за радове и какво је стање крова зграде и који су планирани радови у идућих 5-10 година. За разлику од нас у Холандији је обавезно одржавање зграда - значи зграда се кречи и извана и изнутра, мењају се лифтови и осветљење, сандучићи, прозори на свим становима одједном да би сви били идентични. Значи зграда се скроз одржава.

• За станове изгађене пре 1994.године питајте и за азбест – где га има и да ли су планирали његово уклањање? Мало више су параноични у вези азбеста него што треба, али треба напоменути да азбест јесте токсичан ако се удишу честице, али ако је уграђен у подрум у неку изолацију никоме не штети за здравље.

За двособан стан service costs су обично око 100 еура (без грејања, струје и топле воде).

Сад обилажење и тражење станова!

Прво видите да зграде из 60-их година су ужасно грађене, а већином је голи бетон на подовима. Обично чујете власника како поносно каже да је он лично нешто радио, тј. градио – што обично значи да ништа не ваља и да је урађено као да су се деца играла. Гледајте да има централно грејање или за целу зграду или за стан. Мада је овде север они немају градско централно грејање.

Сви станови су укњижени,а цену стана коју је тај садашњи власник платио можете проверити стањем СМС поруке на 2255 у следећем формату: KOOPSOM 1234AB 55 (значи KOOPSOM_поштански број_кућни број) то вас кошта 1,5 еура. Порука садржи испис из државних земљишних књига и добијете тачно кад је купљен стан и за коју цену. Барем ћете знати колико можете да се ценкати. Сада у доба кризе иницијалну понуду можете спустити 15% и ценкате се до 10% тражене цене (ово би рекао да важи као правило за станове до неких 250.000 еура) док за оне скупље може сигурно и више да се ценка.

Овде у Холандији можете и договорити шта вам од ствари остаје у стану, а шта не. Када сте договорили цену, а то ценкање обично траје 2-3 недеље зато што све иде преко тих агената идете код јавног бележника да потпишете прелиминарни купо-продајни уговор. Ако знате холандски онда тражите јефтиније нотаре, а ако купујете све на енглеском онда би препоручио нотара:

Kantoor Notaris mr S.L. Kornelis; Honthorststraat 8; 1071 ДД Амстердам - који је 200-300еура скупљи, али цели уговор добијете на енглеском 4-5 дана пре да све можете унапред проучити и проверити. Након тога имате 1 месец да дате 10% депозита (или ви у кешу или банка да да гаранцију што је најчешће случај). А затим још додатних месец дана да банка среди још неке формалности.

Код бележника (нотара) важно је да му напоменете да упише уговор да сте ви купац у катастру (земљишне књиге) да не би продавац 2 или више пута продао исти стан. Ова опција није обавезна али ја би то свима препоручио јер иако је ово запад и овде се дешавају преваре као и код нас. То вас кошта додатних 200 еура, али вас штити од свега.

Пре саме примопредаје кључева и пребацивања новца идете у инспекцију стана да ли је све онако како сте се договорили и онда идете код бележника да потпишете финални купо-продајни уговор и да потпишете кредит с банком.

Наставак о радовима и о мајсторима долази за пар месеци – али би позвао и читаоце да ако имају бројеве неких пољака или наших радника (керамичара, водоинсталатера, електричара) да напишу јер ће ми то требати у будућности.