Pre nego što se suoče sa činjenicom da su protraćili svu ušteđevinu, a da se još nisu uselili u stan koji su uredno isplatili, ili saznaju da je njihov krov nad glavom nekoliko puta prodat, kupci stanova u izgradnji trebalo bi da otvore četvore oči. Da bi smanjili rizik koji je mnogo veći kada se pazari stan u „sivoj gradnji” nego završeni, pre odluke kome i pod kojim uslovima daju novac neophodno je da detaljno provere investitora, dokumentaciju, potraže pravnu pomoć, posavetuju se sa prijateljima koji su do krova nad glavom došli bez većih problema. Jer, kako kaže Marija Rabrenović, advokat, država nema pravne mehanizme da u potpunosti zaštiti građane.

– Apsolutna sigurnost kod trgovine nekretninama ne postoji jer nam nedostaje elektronski unos u jedinstvenu evidenciju i automatska obrada podataka o projektu koji bi bili dostupni budućim kupcima – ističe Rabrenovićeva.

Primamljiva cena kvadrata u izgradnji, obično niža i po nekoliko stotina evra, i „megalomanska” obećanja investitora kupce mogu skupo koštati ako posle pronalaska željene lokacije ne pročešljaju podatke o onome od koga kupuju nepokretnost. Obilaskom zgrada koje je investitor dotad sazidao od stanara se može saznati dosta o kvalitetu stanova, poštovanju dogovorenih rokova... Do podatka da li investitor ima registrovanu firmu dolazi se preko sajta Agencije za privredne registre, dok se stanje na računu proverava na internet prezentaciji Narodne banke Srbije. Detaljne informacije o poslovanju preduzeća dostupne su i preko Biroa za bonitet, registar, overu i izdavanje dokumenata Privredne komore Srbije.

Posle testiranja investitora kupci bi trebalo da se bace na proveru dokumentacije koja je dosad brojala na desetine saglasnosti, potvrda, uverenja i rešenja. Da bi investitor dobio građevinsku dozvolu imovinsko-pravni status zemljišta mora da bude čist. Provera katastarske parcele na kojoj se podiže zgrada može se obaviti uvidom u zemljišne knjige ili katastar nepokretnosti. Tom prilikom, napominje Strahinja Sekulić, javni pravobranilac Beograda, neophodno je utvrditi da li je investitor upisan kao nosilac prava korišćenja ili zakupa zemljišta, jer kompletna građevinska dokumentacija mora glasiti na ime osobe upisane u zemljišnim knjigama ili katastru.

–Ako je izdato odobrenje za izgradnju na ime prethodnog nosioca prava na zemljištu, investitor može da gradi na istoj parceli ako zaključi ugovor o suinvestiranju. Na osnovu njega građevinski preduzetnik ulaže novac, a vlasnik ili korisnik zemljišta svoje pravo korišćenja – objašnjava Sekulić.

Ako postoji više suinvestitora, važno je u tančine razmotriti ugovor kojim se regulišu njihove međusobne obaveze. Jer, bez obzira da li u zajednički posao ulažu novac ili plac, oni se obično podmiruju sagrađenim kvadratima srazmerno udelu u investiciji. U žurbi da što više prodaju, u ugovorima o suinvestiranju i zajedničkoj gradnji unose se klauzule o odricanju od prava korišćenja zajedničkih prostorija kako bi ih investitori naknadno pretvorili u stanove.

– Takve nepokretnosti su jeftinije na tržištu, ali se ne mogu lako uknjižiti. Za pretvaranje ostave u stan, osim saglasnosti stanara, neophodna je potvrda da je prenamena u skladu sa urbanističkim uslovima. Ko se upusti u takvu trgovinu, treba da zna da pribavljanje papira za prenamenu dodatno košta, a i pitanje je hoće li mu nadležni to odobriti – objašnjava Sekulić.

Jedina sigurnost za kupca koji pazari prostor za život, a ne garažu ili podrum je da stambenu jedinicu sa brojem, spratom i kvadraturom pronađe u dozvoli za gradnju i glavnom projektu. Sekulić savetuje i dodatni oprez.

– Bitno je i da se u ugovor o zajedničkoj izgradnji unese odredba koja će obavezati investitora da posle završetka gradnje o svom trošku obezbedi upotrebnu dozvolu kao nosilac građevinske – ističe Sekulić.

Međutim, dosad su investitori često počinjali da zidaju samo na osnovu odobrenja za izgradnju. Ako je kupac lakoveran i bez pomoći advokata ne insistira da vidi glavni projekat i prijavu radova, a građevinska inspekcija zataji na terenu, zgrada može biti sagrađena bez legalnih priključaka na struju, vodu, kanalizaciju, gas...

Tehnički prijem zgrade kao i upotrebna dozvola, na osnovu koje se završeni objekat upisuje u list nepokretnosti na ime investitora, što je uslov da bi se kupac mogao uknjižiti kao vlasnik, ne mogu se dobiti ako je nekretnina ili njen deo podignut bez građevinske dozvole.

Komplikacije često nastaju i kada investitor započne gradnju u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji ali na pola puta radovi stanu. Završetak posla neretko zavisi od srećnih okolnosti, budući da zakon nije precizirao u kom roku investitor mora da završi objekat. Premda kupac tada ima pravo da traži sve što stoji u ugovoru, da ga raskine, zahteva naplatu penala, da tuži prodavca pa čak i dobije spor, kako kaže Rabrenovićeva, sve to traje dugo i pitanje je da li će oštećeni moći da naplati ono što mu pripada.

– Opštine ili gradovi koji izdaju dozvole nemaju načina da investitoru koga bije loš glas ne izdaju papire ako je on postupio prema zakonu iako ima problema na drugoj lokaciji. Preduzimači registruju firme na članove porodice i nastave da se nesavesno ponašaju i krše pravila igre – naglašava Rabrenovićeva.

Bez obzira na sve testove koje je prošao investitor, pravnici savetuju da se gradilište redovno obilazi, jer je svaki zastoj u gradnji zvono za uzbunu, da ne isplate investitora odjednom već po fazama. Iscrpljeni brojnim proverama, gubitkom vremena i nerava, kupci mogu mirno spavati tek kada dobiju ključeve od stana i na svoje ime uknjiže nepokretnost.