Пре него што се суоче са чињеницом да су протраћили сву уштеђевину, а да се још нису уселили у стан који су уредно исплатили, или сазнају да је њихов кров над главом неколико пута продат, купци станова у изградњи требало би да отворе четворе очи. Да би смањили ризик који је много већи када се пазари стан у „сивој градњи” него завршени, пре одлуке коме и под којим условима дају новац неопходно је да детаљно провере инвеститора, документацију, потраже правну помоћ, посаветују се са пријатељима који су до крова над главом дошли без већих проблема. Јер, како каже Марија Рабреновић, адвокат, држава нема правне механизме да у потпуности заштити грађане.

– Апсолутна сигурност код трговине некретнинама не постоји јер нам недостаје електронски унос у јединствену евиденцију и аутоматска обрада података о пројекту који би били доступни будућим купцима – истиче Рабреновићева.

Примамљива цена квадрата у изградњи, обично нижа и по неколико стотина евра, и „мегаломанска” обећања инвеститора купце могу скупо коштати ако после проналаска жељене локације не прочешљају податке о ономе од кога купују непокретност. Обиласком зграда које је инвеститор дотад сазидао од станара се може сазнати доста о квалитету станова, поштовању договорених рокова... До податка да ли инвеститор има регистровану фирму долази се преко сајта Агенције за привредне регистре, док се стање на рачуну проверава на интернет презентацији Народне банке Србије. Детаљне информације о пословању предузећа доступне су и преко Бироа за бонитет, регистар, оверу и издавање докумената Привредне коморе Србије.

После тестирања инвеститора купци би требало да се баце на проверу документације која је досад бројала на десетине сагласности, потврда, уверења и решења. Да би инвеститор добио грађевинску дозволу имовинско-правни статус земљишта мора да буде чист. Провера катастарске парцеле на којој се подиже зграда може се обавити увидом у земљишне књиге или катастар непокретности. Том приликом, напомиње Страхиња Секулић, јавни правобранилац Београда, неопходно је утврдити да ли је инвеститор уписан као носилац права коришћења или закупа земљишта, јер комплетна грађевинска документација мора гласити на име особе уписане у земљишним књигама или катастру.

–Ако је издато одобрење за изградњу на име претходног носиоца права на земљишту, инвеститор може да гради на истој парцели ако закључи уговор о суинвестирању. На основу њега грађевински предузетник улаже новац, а власник или корисник земљишта своје право коришћења – објашњава Секулић.

Ако постоји више суинвеститора, важно је у танчине размотрити уговор којим се регулишу њихове међусобне обавезе. Јер, без обзира да ли у заједнички посао улажу новац или плац, они се обично подмирују саграђеним квадратима сразмерно уделу у инвестицији. У журби да што више продају, у уговoрима о суинвестирању и заједничкој градњи уносе се клаузуле о одрицању од права коришћења заједничких просторија како би их инвеститори накнадно претворили у станове.

– Такве непокретности су јефтиније на тржишту, али се не могу лако укњижити. За претварање оставе у стан, осим сагласности станара, неопходна је потврда да је пренамена у складу са урбанистичким условима. Ко се упусти у такву трговину, треба да зна да прибављање папира за пренамену додатно кошта, а и питање је хоће ли му надлежни то одобрити – објашњава Секулић.

Једина сигурност за купца који пазари простор за живот, а не гаражу или подрум је да стамбену јединицу са бројем, спратом и квадратуром пронађе у дозволи за градњу и главном пројекту. Секулић саветује и додатни опрез.

– Битно је и да се у уговор о заједничкој изградњи унесе одредба која ће обавезати инвеститора да после завршетка градње о свом трошку обезбеди употребну дозволу као носилац грађевинске – истиче Секулић.

Међутим, досад су инвеститори често почињали да зидају само на основу одобрења за изградњу. Ако је купац лаковеран и без помоћи адвоката не инсистира да види главни пројекат и пријаву радова, а грађевинска инспекција затаји на терену, зграда може бити саграђена без легалних прикључака на струју, воду, канализацију, гас...

Технички пријем зграде као и употребна дозвола, на основу које се завршени објекат уписује у лист непокретности на име инвеститора, што је услов да би се купац могао укњижити као власник, не могу се добити ако је некретнина или њен део подигнут без грађевинске дозволе.

Компликације често настају и када инвеститор започне градњу у складу са Законом о планирању и изградњи али на пола пута радови стану. Завршетак посла неретко зависи од срећних околности, будући да закон није прецизирао у ком року инвеститор мора да заврши објекат. Премда купац тада има право да тражи све што стоји у уговору, да га раскине, захтева наплату пенала, да тужи продавца па чак и добије спор, како каже Рабреновићева, све то траје дуго и питање је да ли ће оштећени моћи да наплати оно што му припада.

– Општине или градови који издају дозволе немају начина да инвеститору кога бије лош глас не издају папире ако је он поступио према закону иако има проблема на другој локацији. Предузимачи региструју фирме на чланове породице и наставе да се несавесно понашају и крше правила игре – наглашава Рабреновићева.

Без обзира на све тестове које је прошао инвеститор, правници саветују да се градилиште редовно обилази, јер је сваки застој у градњи звоно за узбуну, да не исплате инвеститора одједном већ по фазама. Исцрпљени бројним проверама, губитком времена и нерава, купци могу мирно спавати тек када добију кључеве од стана и на своје име укњиже непокретност.