четвртак, 21.02.2019. ✝ Верски календар € Курсна листа
Последња измена 23:44

Избегните хипотеку кад год је могуће

Банке имају свако право да заштите свој капитал, али будите опрезни са готовинским кредитима за које планирате да дате хипотеку, јер то може бити најлошија животна инвестиција
Аутор: kamatica@comчетвртак, 06.09.2012. у 22:00

У време када се преживљава задуживањем код финансијских институција, банке које нам радо излазе у сусрет скупим кредитирањем, све чешће као средства обезбеђења траже хипотеку.

Иако смо навикли да хипотеку везујемо за стамбене кредите, у последње време она је обезбеђење које се појављује и у другим категоријама кредита. Са нашег становишта логично је дати хипотеку за стамбени кредит, јер средства обезбеђења за кредит који ћемо отплаћивати у просеку 20 година морају бити довољно квалитетна да и после 10 или 15 година отплате кредита могу сервисирати наплату уколико дође до проблема.

Али, да ли за готовински кредит од 500.000 динара треба дати хипотеку банци?

Иако се то чини као најлакше решење, јер нећемо тражити жиранте, не треба заборавити чињеницу да управо давање хипотеке за мале износе кредита може да нас кошта много више – крова над главом.

Шта је хипотека

Хипотека је заложно право на непокретности, које овлашћује повериоца да, ако дужник не исплати дуг или ако дође до повреде друге обавезе која активира хипотеку, захтева наплату потраживања обезбеђеног хипотеком из вредности непокретности.

Да појаснимо, од увођења новог закона о хипотеци у децембру 2005. године, којим се уређује хипотека као обезбеђење потраживања и оснивање централне евиденција хипотека, само успостављање хипотеке је максимално поједностављено, али исто тако је максимално поједностављена и наплата путем активиране хипотека.

Упис

Хипотека се према важећем закону, најчешће када су у питању кредити, успоставља на основу заложне изјаве.

Заложна изјава је исправа сачињена од власника (у овом случају правници банке у име власника сачињавају заложну изјаву), којом се он једнострано обавезује, да уколико дуг не буде исплаћен о доспелости, поверилац наплати своје обезбеђено потраживање из вредности те непокретности, на начин прописан законом. По форми и садржини, заложна изјава одговора уговору о хипотеци, који се ређе користи када је у питању успостављање хипотеке као обезбеђење по кредиту.

Овером заложне изјаве у суду и изјаве сагласности супружника (изјава сагласности је обавезна уколико је власник непокретности у браку), власник непокретности сам може поднети захтев за упис хипотеке.

Захтев за упис хипотеке се подноси Републичком геодетском заводу (који води централну евиденцију хипотека), односно земљишним књигама или надлежном суду. Уз захтев за упис хипотеке се подноси оверена заложна изјава, уговор о кредиту, изјава сагласности супружника, власнички лист непокретности, односно друга документација којом се доказује власништво над непокретности (у случају ако непокретност на пример није изграђена или укњижена, потребна је грађевинска дозвола, уговор о купопродаји непокретности).

Решење о упису хипотеке стиже накнадно (у зависности од институције и конкретног случаја обично након пет до 30 дана од дана подношења захтева) и то на адресу власника и хипотекарног повериоца.

Активирање ради наплате дуга

Доцњу од 60 дана банке пријављују Кредитном бироу, односно дуговање од неплаћене две рате аутоматски иде у Кредитни биро. Ово је сигнал да нешто није у реду и да су проблеми са отплатом почели.

И колико код да нам се чини да ћемо то лако средити, у случају званом хипотека треба бити врло пажљив.

Већ после прве неплаћене рате банка ће вас телефонски и писменим путем опоменути да им дугујете (стандардизован банчин образац опомене која се позива на закључен уговор о кредиту), и понављати овај поступак све до дуговања три рате, односно доцње од 90 дана.

Уколико до тад макар не смањите дуговање на „толерантну” рату, две, очекујте озбиљније кораке које ће банка предузети.

Наиме, да би у складу са уписаном хипотеком, банка активирала хипотеку ради наплате потраживања, прелази се на такозвани вансудски поступак намирења потраживања који мора бити усклађен са законским прописима.

Најчешће се ово дешава после 90 дана, односно након три неплаћене рате. Иако нам се лаички чини да је дуговање од три рате бесмислено мало за активирање хипотеке, законски прописи које банка мора да испоштује да би активирала хипотеку трају отприлике још толико. Преточено у рате кредита које дугујемо, то је шест рата или фамозних 180 дана, које кредит аутоматски категоризују у озлоглашену Д категорију (у складу са одлуком НБС), односно банка то већ приказује као губитак.

Дакле, после 90 дана дуговања, очекујте да вам на кућну адресу поштар испоручи такозванупрву опомену (наравно са повратницом).

Прва опомена сем позивања на чланове Закона о хипотеци, мора да садржи податке о уговору о кредиту, хипотеци и хипотекованој непокретности, опис повреде уговора на основу кога се захтева реализација хипотеке, радње које дужник мора да предузме да би исплатио дуг и избегао продају непокретности, рок у коме дужник мора да исплати дуг да би избегао продају непокретности, опомену да ће поверилац, уколико дужник не предузме те радње и тиме исплати дуг, потраживати целокупан износ потраживања и продајом хипотековане непокретности изгубити државину на непокретности, име и неопходне податке о представнику повериоца коме се дужник може обратити за добијање више информација и друге информације за које поверилац сматра да су од значаја.

Рок за плаћање дуговања по првој опомени је 30 дана од дана пријема

Уколико у року од 30 дана од пријема прве опомене не платите дуговање, на вашу адресу ће стићи такозванаопомена о продаји непокретности (опет са повратницом).

Опомена о продаји непокретности сем позивања на чланове Закона о хипотеци, мора да садржи податке о уговору о кредиту, хипотеци и хипотекованој непокретности, опис повреде уговора на основу кога се захтева реализација хипотеке, обавештење да је целокупан дуг доспео на наплату, износ дуга који је доспео на наплату, радње које дужник или власник мора да предузме да би исплатио дуг и избегао продају непокретности, рок у коме дужник или власник мора да испуни обавезе да би избегао продају непокретности, опомену да уколико дужник или власник не предузме те радње и тиме испуни дуг, поверилац ће продајом хипотековане непокретности прекинути државину на непокретности, обавештење о избору начина продаје непокретности, име и неопходне податке о представнику повериоца коме се дужник може обратити ради одржавања састанка, као и друге информације за које поверилац сматра да су од значаја.

Рок за плаћање дуговања по овој опомени је 30 дана.

Истовремено, банка ће у складу са законском процедуром припремати документацију потребну за забележбу хипотекарне продаје.

Уколико макар не остварите контакт са банком ради евентуалног договора о начину плаћања како бисте избегли продају ваше непокретности (или још горе хипотекарног дужника уколико непокретност није у вашем власништву), банка ће као хипотекарни поверилац регистру непокретности послати захтев да се изврши забележба хипотекарне продаје у корист повериоца. Уз овај захтев наравно банка мора доставити и копију опомене о продаји непокретности, копију уговора о кредиту и хипотеци, изјаву да дужник до тог дана није испунио дуг, као и доказе да су прва опомена и опомена о продаји послате дужнику и власнику непокретности.

Да не буде забуне, по Закону о хипотеци опомена се сматра урученом уколико је послата препорученом поштом са повратницом, без обзира на то да ли сте је примили или не.

Регистар непокретности

Регистар непокретности ће, у року од седам дана од дана пријема захтева за забележбу, извршити забележбу хипотекарне продаје у корист повериоца и доставити повериоцу, дужнику и власнику непокретности решење о забележби хипотекарне продаје.

Ово решење је правоснажно у року од 30 дана од дана издавања решења, и на њега се може уложити жалба у року од 15 дана која ће бити уважена само у случају да потраживање не постоји, хипотека не постоји, потраживање није доспело за наплату или је дуг исплаћен.

Из овога није тешко закључити шта су следећи кораци повериоца банке, а то значи да смо закорачили у амбис из којег ћемо се тешко извући.

Иако не постоји закон који банке ограничава у погледу адекватних средстава обезбеђења за различите категорије кредита, свакако да бисмо ми сами себи требало да будемо довољно ограничавајући фактор и да не улазимо у пословни однос који нас за шаку динара може коштати крова над главом.

Зато, иако банке имају свако право да максимално заштите свој капитал, опрезно са готовинским кредитима за које планирате да дате хипотеку, јер то може бити ваша најлошија животна инвестиција.


Коментари0
1c950
Молимо вас да се у коментарима држите теме текста. Редакција Политике ONLINE задржава право да – уколико их процени као неумесне - скрати или не објави коментаре који садрже осврте на нечију личност и приватан живот, увреде на рачун аутора текста и/или чланова редакције „Политике“ као и било какву претњу, непристојан речник, говор мржње, расне и националне увреде или било какав незаконит садржај. Коментаре писане верзалом и линкове на друге сајтове не објављујемо. Политика ONLINE нема никакву обавезу образлагања одлука везаних за скраћивање коментара и њихово објављивање. Редакција не одговара за ставове читалаца изнесене у коментарима. Ваш коментар може садржати највише 1.000 појединачних карактера, и сматра се да сте слањем коментара потврдили сагласност са горе наведеним правилима.

Комeнтар успeшно додат!

Ваш комeнтар ћe бити видљив чим га администратор одобри.

Почетна / Економија /

Архива Импресум О нама Контакт Претплата Оглашавање Правила коришћења Бизнис Клуб Правила о приватности

Developed by: NewTec Solutions & TNation

Пријавите се на нашу маилинг листу

* Обавезна поља