nedelja, 15.12.2019. ✝ Verski kalendar € Kursna lista
Poslednja izmena 19:09

Propise o građevinskom zemljištu niko ne razume i ne primenjuje

Investitori ne znaju da li će nakon kupovine propalih fabrika morati da plate naknadu za konverziju prava korišćenja na zemljištu u pravo svojine i koliko
Autor: Aleksandra Petrovićnedelja, 17.03.2019. u 23:30
За упис пра­ва сво­ји­не, ка­да је реч о кон­вер­зи­ји без на­кна­де, над­ле­жан је Ре­пу­блич­ки ге­о­дет­ски за­вод (Фото А. Васиљевић)

Iako prosečna cena jednog kvadratnog metra građevinskog zemljišta u prvoj zoni prestonice iznosi oko 500 evra, na teritoriji Beograda, prema podacima sa sajta Ministarstva građevinarstva do 2016. godine, za konverziju prava korišćenja na građevinskom zemljištu nije naplaćen nijedan dinar.

Mnogi gradovi u Srbiji takođe imaju nulti saldo, a tek se u ponekoj opštini beleži nekoliko stotina hiljada do milion dinara na ime konverzije.

„Pravo korišćenja na građevinskom zemljištu pretvara se u pravo svojine, bez naknade”, kaže član 102 Zakona o planiranju i izgradnji.

Međutim, postoje izuzeci za koje je zakonodavac propisao da se pravo korišćenja može pretvoriti u pravo svojine samo uz plaćanje naknade tržišne vrednosti zemljišta državi. Ovi izuzeci stvaraju nejasnoće i pravnu nesigurnost. Najviše nejasnoća izaziva „pretvaranje” prava korišćenja u pravo svojine, kada je nosilac prava svojine na građevinskom zemljištu lice koje je bilo privatizovano, na osnovu propisa o privatizaciji, stečaju ili izvršenju, ili njegovi pravni sledbenici.

– Propisi su do te mere nejasni da, kad god je reč o zemljištu koje je na neki način povezano sa bivšim društvenim preduzećima, ne možete sa sigurnošću znati da li se naknada za konverziju plaća ili ne. Ne može se ni naslutiti šta znači da je neko lice privatizovano na osnovu zakona o stečaju i izvršenju, koji nemaju baš nikakve veze s privatizacijom – kaže advokat Miloš Gledović iz kancelarije „Samardžić, Oreški, Grbović”.

Propisi nisu jasni, pa ni nadležni organi ne znaju kako da ih primene. Postupci traju godinama. Za upis prava svojine, kada je reč o konverziji bez naknade, nadležan je Republički geodetski zavod (RGZ), dok su za konverziju uz naknadu nadležni opštinski organi za imovinskopravne poslove.

– Ako u katastru posumnjaju da je zemljište na bilo koji način u vezi s nekim ko je bio u postupku privatizacije, stečaja ili izvršenja, oni izbegavaju da preuzmu odgovornost za tumačenje nejasnih propisa i odbijaju da upišu pravo svojine bez naknade, pa upute korisnika na opštinski organ, koji treba da odobri konverziju uz naknadu, a naknade su ogromne. Svi korisnici bi želeli da upišu pravo svojine na zemljištu bez naknade, s obzirom na to da nejasni propisi ostavljaju mogućnost za različita tumačenja kada se naknada plaća a kada ne. Nije mi poznato da je na nekoj većoj lokaciji u gradu izvršena konverzija uz naknadu – objašnjava Gledović.

Sve to ide na štetu pravne sigurnosti u oblasti imovinskopravnih odnosa, što otvara i veliki prostor za korupciju.

Pred upravnim organima vodi se na stotine postupaka, a investitori moraju godinama da dokazuju da imaju pravo na konverziju bez naknade, naglašava advokat.

– Ima mnogo procesa po žalbama i tužbama. Ukoliko prvi stepen u Republičkom geodetskom zavodu (RGZ) usvoji zahtev o pretvaranju bez naknade, državni pravobranilac se po pravilu na tu odluku žali, bez obzira na okolnosti konkretnog slučaja. Onda se ide na drugi stepen i godinama se čeka na odluku. Ako RGZ konačno odbije žalbu pravobranioca, on podnosi tužbu Upravnom sudu, gde postupci traju godinama. Tako se može izgubiti tri do pet godina samo na odluku da li se naknada mora platiti ili ne – navodi Gledović.

U problemu su bili svi investitori na zemljištu koje je bilo u vezi s nekom privatizacijom. To uključuje sve bivše industrijske komplekse na kojima se danas grade stambeni ili poslovni objekti, kao što su bivši „Beko” na Dorćolu, bivši IKL koji je sada „Central garden”, bivši „Minel” na Čukarici i IPM na Konjarniku gde se sada grade tržni centri.

– Kada je 2015. godine promenjen zakon, zbog pravne sigurnosti i kako bi se izbegla očita nepravda prema investitorima koji su od lica koja su bila u privatizaciji kupili zemljište pre stupanja na snagu Zakona o planiranju i izgradnji 2009. godine, kojim je retroaktivno i iznenada uvedena obaveza plaćanja naknade za konverziju prava korišćenja u pravo svojine na takvom zemljištu, ti investitori su oslobođeni plaćanja naknade. Da nisu, strani investitori među njima bi verovatno imali jake slučajeve protiv Srbije pred međunarodnim investicionim arbitražama. Tek tada su ti investitori uspeli da izvrše konverziju bez naknade, što im je omogućilo da danas grade na tom zemljištu – kaže Gledović.

Dakle ako je neko kupio fabriku u privatizaciji 2005, odmah je zatvorio i prodao investitoru (pre 2009), uzeo je novac, a onda se od investitora, koji nije započeo gradnju pre 11. septembra 2009. godine, očekivalo da plati naknadu za konverziju, što niko nije uradio. Promenom zakona 2015. omogućeno je da takvi investitori ipak izvrše konverziju bez naknade.

– S druge strane, ako je neko kupio fabriku u privatizaciji 2005. pa je ta fabrika radila neko vreme, ili nije radila uopšte, ali nije prodata pre 2009. godine, onda bi za to zemljište sada trebalo da se plati naknada za konverziju koja je izuzetno velika. Sume su takve da niko nema interesa da ih plati, niti će ih platiti. Da stvar bude potpuno paradoksalna, najveći problem s ovim ima država pri prodaji imovine bivših društvenih preduzeća, koja su sada u stečaju, kao što je primer s lokacijom Beobanke u Bloku 65 u Novom Beogradu. Takva imovina se prodaje s pravom korišćenja, a od kupca se očekuje da posle završi pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine kako zna i ume. Investitori teško prihvataju takvu neizvesnost – naglašava Miloš Gledović.

Objašnjenje za uvođenje konverzije uz naknadu bilo je da zemljište u privatizaciji nije dovoljno plaćeno. Za male pare prodavane su propale fabrike koje nisu vredele ništa, a ono što je zaista vredelo je upravo zemljište, koje prati sudbinu objekta.

Sve države koje su prošle period tranzicije, od Republike Srpske i Hrvatske, do Češke i Poljske, ovaj problem su jasno rešile tako što je svako pravo korišćenja na građevinskom zemljištu prešlo u pravo svojine, ili neko drugo stvarno pravo, kao što je pravo građenja, bez naknade.

„Sitnica” od nekoliko desetina miliona evra

Beobanka u stečaju preuzela je svojevremeno kao poverilac fabriku IMT u Bloku 65, sa zemljištem površine oko sedam hektara, koje je danas odlična lokacija za gradnju.

– Agencija za osiguranje depozita, koja je stečajni upravnik Beobanke, više puta je pokušavala da proda tu lokaciju, ceneći je 30 miliona evra, a od kupca je istovremeno očekivala da preuzme rizik da će morati, nakon kupovine, a pre gradnje, da plati naknadu za pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine i da rešava druge pravne probleme na zemljištu. Činjenica da bi naknada za konverziju, u zavisnosti od tumačenja propisa, mogla iznositi od nula pa do preko 10 miliona evra, svakako je odbila neke potencijalne investitore, ili ih navela na znatno niže ponude od onih koje bi dali da ovaj problem ne postoji – kaže Miloš Gledović.


Komentari0
ebef3
Molimo vas da sе u komеntarima držitе tеmе tеksta. Rеdakcija Politikе ONLINE zadržava pravo da – ukoliko ih procеni kao nеumеsnе - skrati ili nе objavi komеntarе koji sadržе osvrtе na nеčiju ličnost i privatan život, uvrеdе na račun autora tеksta i/ili članova rеdakcijе „Politikе“ kao i bilo kakvu prеtnju, nеpristojan rеčnik, govor mržnjе, rasnе i nacionalnе uvrеdе ili bilo kakav nеzakonit sadržaj. Komеntarе pisanе vеrzalom i linkovе na drugе sajtovе nе objavljujеmo. Politika ONLINE nеma nikakvu obavеzu obrazlaganja odluka vеzanih za skraćivanjе komеntara i njihovo objavljivanjе. Rеdakcija nе odgovara za stavovе čitalaca iznеsеnе u komеntarima. Vaš komеntar možе sadržati najvišе 1.000 pojеdinačnih karaktеra, i smatra sе da stе slanjеm komеntara potvrdili saglasnost sa gorе navеdеnim pravilima.

Komentar uspešno dodat!

Vaš komentar će biti vidljiv čim ga administrator odobri.

Početna /

Prijavite se na našu mailing listu

* Obavezna polja