Фалсификати у капари, непроверена квадратура, неприкључени радијатори...

„У Србији сви знају како се која болест лечи, пошто је полован ауто, колико кошта некретнина и ко треба да игра за репрезентацију...” Ипак, нисмо баш сви специјалисти за све, а посебно би требало да водимо рачуна код крупних, за многе животно важних инвестиција међу којима је куповина стана. И уколико се новац скупи, најважније је да се савлада пут од чврсте одлуке до узимања кључа. Око сваке велике инвестиције требало би да се посаветујемо са стручњацима. У случају некретнина, у 90 одсто свих судских спорова који се воде због купопродаје станова, није било стручних посредника који би заштитили интересе и купца и продавца. Да би избегли плаћање провизије агенцији, многи често одлуче да преузму ствар у своје руке, а директна продаја може да се искомпликује већ од самог старта, како за продавца, тако и за купца.

– Правна и физичка безбедност су највећи проблем у том послу јер кад огласите сами продају некретнине немате појма ко вас зове, ко вам заказује и ко вам улази у стан, док за сваког клијента који стиже посредством агенције имамо личне податке и тиме смо учинили први корак у спречавању преваре или провале. Дешавале су се и пљачке, препади и разбојништва зато што су људи давали слике стана и нечег што на тим сликама не би требало да се види – каже Бранко Шајкунић, директор агенције за некретнине „Бг посредник”.

И за купца улазак у туђи стан може да буде ризик, а када разгледа некретнину требало би да отвори четворе очи. Не треба куповати „на поверење” и веровати у објашњење „мајстор кад је кречио, рекао је да је 70 квадрата”.

Купац и продавац су од почетка у сукобу интереса – један би да буде што јефтиније, други да је што скупље. Тако се некретнина може или преценити или потценити.

– Купац мора добро да сагледа имовину и упозна се са квалитетом и површином. Јер једно је уписано у папирима, а друго може бити на терену. Треба видети шта се тачно купује да се не би десило да се појави нека скривена мана. Догађало се да зид пукне па да продавац то закрпи или да има ве-це шољу у купатилу, али да нема цеви. Било је и станова са радијаторима који нису прикључени на топловод. Лети они могу да се продају као да имају централно грејање, али кад зима стигне, види се да од тога нема ништа – прича Шајкунић.

Ако продавац прими капару, морао би да провери и новац који узима, и да се тако спасе од фалсификата. Многи из незнања упадају у порески прекршај јер немају свест о томе да немају право да страну валуту прометују у кешу. Закон, истиче наш саговорник, дозвољава прометовање до 10.000 евра у динарској противвредности, а све више од тога мора да иде преко рачуна.

– Било је случајева да неко остави капару и изађе, да би се неко после њега вратио и украо новац. Ви сте потписали да сте новац примили, па ви решавајте шта је после било. Зато информације кад се прима новац и где се прима не треба ширити, јер ако то неко сазна могао би да злоупотреби – каже Шајкунић.

Компликације са којима купци могу да се сусретну дешавају се без обзира на то да ли је некретнина у староградњи или новоградњи.

– Код нове градње проблем може да се јави ако нису испуњене обавезе према држави, ако инвеститор није платио дирекцији, ако није испоштован уговор о заједничкој градњи... На све што би могло теретити уговор и довести га до прекида мора да се обрати пажња, а морају се проверити и имовинскоправни односи на самој парцели. Требало би радити са становима који су укњижени јер је ризик куповати у изградњи. Онда једноставно нисте савестан купац јер савестан купац купује оно што види – каже Шајкунић и додаје да се углавном продају већ готове некретнине, пред укњижењем, око 80 одсто завршене, које би и банке хтеле да кредитирају.

Ако је објекат који купујете старији, важно је погледати његову комплетну историју – како су људи дошли до стана па до тога ко све полаже право на ту некретнину.

– Дешава се да људи и не знају да постоји проблем са њиховом некретнином. Али то што вас неко није избацио из стана не значи да проблем не постоји. То се види тек кад кренемо да књижимо и онда се појави 1001 компликација, од нерашчишћених односа између задруге и фирме која је градила па све до хипотека које стоје још из доба краљевине. То све мора да се „очисти” и да се провери разлог зашто то све још стоји  – каже власник агенције „Бг посредник”.

Замке се могу појавити и кад се већ рукујете са продавцем и кад изгледа да је све готово.

– Предуговор или уговор треба оверити код јавног бележника јер тако је безбеднији. Ако би неко други желео да купи тај стан, не би могао да овери уговор поново. Међутим, било је и случајева да продавац овери уговор са једним купцем, а да са више њих склопи предуговор који се не оверава и прими капару од њих. Онда они извисе. Замка може да буде и то што се људи често обраћају адвокатима које познају, а не онима који познају тржиште некретнина. Често се уговори преписују из других уговора, баве се неким надриписарством, преписују шаблоне са интернета... Срећа па јавни бележници у највећем броју случајева врше корекцију таквих уговора. Озбиљни инвеститори имају уговоре и на 50 страна – закључује Шајкунић. 

Одговорност само за грешку

Агенције за посредовање у промету некретнина нису у обавези да спроводе уговоре, већ да их испрате. Тако оне нису криве ако рецимо дође до тога да купац не исплати договорени новац или продавац не преда имовину.

– Кад заштитимо клијенте и ми смо заштићени јер агенција одговара својим осигурањем које мора имати да би била у регистру посредника. Та полиса се сваке године обнавља и ако ми нанесемо проблем, осигуравајуће друштво ће исплатити. Тако је у случају да дође до грешке. Са преваром је другачије. Ако се ради о добром фалсификату, лажирању личних исправа, скривању документације, то већ спада у криминал и ми нисмо одговорни – каже Бранко Шајкунић.