Четвртак, 26.05.2022. ✝ Верски календар € Курсна листа
ТЕМА НЕДЕЉЕ: ШТА НАС У 2022. ОЧЕКУЈЕ НА ТРЖИШТУ НЕКРЕТНИНА

Станови – „сигурна кућа” за улагаче

Између 60 и 70 одсто станова не купује се да би се у њима живело, већ се пазаре као инвестиција, наводи Ненад Гујаничић, финансијски аналитичар. У тој групи улагача су и „прави” инвестициони купци, који узимају некретнине да би их издавали, али и они које један консултант за улагање у непокретности назива „шпекулантима”
Извор Републички геодетски завод за трећи квартал 2021.

На опкладу да цене некретнина неће наставити да расту ни највећи оптимиста не би уложио ни колико је довољно да се на бувљаку купи најјефтинија кућа за лутке. Можда једино она, од свих стамбених простора, није поскупела након што су прошле године, пошто нас је пандемија ковида 19 позатварала у куће и замрзнула привреду, савршено логично и савршено погрешно сви претпоставили да ће квадрат изгубити на вредности. После таквог промашаја вероватно се ниједан познавалац прилика на тржишту некретнина, и да случајно мисли другачије, не би усудио да каже ишта друго сем онога што су рекли за „Политику” – да ће се цена квадрата и идуће године одржати на високом нивоу и да пад њене вредности није ни на видику.

Разлога да у то буду убеђени имају напретек, колико год да обичан грађанин с просечном српском платом не може да поверује да има икаквог резона у томе да вредност квадрата скаче упорно као да је последњи грумен злата на свету. Да нешто није у реду управо код нас, људи мисле чак и након што су чули да цена грађевинског материјала расте свуда у свету и да глобално ниске каматне стопе олакшавају дизање кредита. Они су јефтини и за инвестиције у осталим секторима, па ту не може лежати искључиво објашњење за то што се кредити овде углавном користе за некретнине, а не за нешто друго. Право питање је постоје ли у српској економији неке структурне слабости због којих се најпре улаже баш у станове.

На једну од тих слабости упућује још један парадокс домаћег тржишта некретнина, налик некој загонетки – шта је то чега има све више, али га увек подједнако недостаје. Одговор је: станова у Србији. Упркос томе што се они годинама граде на све стране, све време опстаје процена да их фали између 70.000 и 100.000.

Можда је тако због друге процене, на коју подсећа Ненад Гујаничић, финансијски аналитичар. А она гласи да се између 60 и 70 одсто станова не купује да би се у њима живело, него се пазаре као инвестиција. У тој групи улагача су и „прави” инвестициони купци, који узимају некретнине да би их издавали, али и они које један консултант за улагање у непокретности назива „шпекулантима”.

– Они су на тржишту од пре четири-пет година. Купе некретнину на почетку претпродаје, рецимо за 200.000 евра, две године касније, када објекат буде завршен, стан продају за 250.000. Они немају један, него четири-пет станова и тргују константно. Ако верујете у стару теорију да један одсто становништва контролише 90 одсто богатства, онда један проценат таквих људи – шпекуланата и „правих” инвестиционих купаца – у Србији чини 70.000 особа, што није мало – каже консултант за некретнине с којим је „Политика” разговарала.

Термин шпекуланти неки ће можда повезати с људима који перу новац преко некретнина, на шта се такође сумња да диже цену квадрата. Њена просечна вредност у новоградњи у престоници је у трећем кварталу ове године 2.080 евра, дакле, за 259 виша него прошле, односно за 470 евра већа него у 2019. години, подаци су Републичког геодетског завода (РГЗ).

Оправдање за претпоставку да су у то прсте умешали и они који перу новац многи виде у томе да је у истом периоду ове године чак 68 одсто станова у Србији купљено готовином, а 32 процента из кредита. Гујаничић напомиње да у некретнинама вероватно има и прања новца, али не верује да је то доминантан разлог за раст цена. Новца, напросто, има довољно захваљујући глобалној повољности кредита. Каматне стопе се држе на ниском нивоу како би се више новца упумпавало у производњу и потрошњу и тако помагао опоравак привреде од пандемијске кризе. То кредите чини лако доступнима и у Србији.

– Онај ко има вишак новца опредељује се за куповину некретнине јер у Србији нема адекватне алтернативе за улагање. Штедња новца се не исплати због ниских камата. Код нас је берза неразвијена, док је у Америци, на пример, нормално да људи праве уштеђевину тако што улажу и зарађују на берзи. За просечног грађанина Србије, којем је ниво финансијске писмености низак, то су шпанска села – објашњава Гујаничић.

(Фото А. Васиљевић)

И наши људи који живе у иностранству размишљају слично, па станове у Србији купује и дијаспора, обезбеђујући себи место где ће провести пензију. До тада тај стан издају и зарађују од закупа, делимично покривајући трошкове куповине. Крајњи ефекат тога је да и они повећавају потражњу.

Тако смо запали у ситуацију у којој је скок цена некретнина постао „нормалан”. А онда ни пандемија то није могла да пресече, напротив, на опште изненађење, које добро описује Радољуб Голубовић, генерални директор „Галенс инвеста”.

– У првим месецима пандемије продавали смо по 18 станова месечно, а иначе нам је просек 65. Нисмо мислили да ћемо уз корону стићи ни до тих 18. Након два-три месеца, потпуно неочекивано, купци су показали невероватно интересовање за станове. Журило им се да их купе јер су видели како државе свуда у свету дају новац да би се пребродила криза. Уплашили су се да ће новац изгубити вредност, чули су и да скачу цене грађевинског материјала. Закључили су да је најбоље да пожуре с куповином како би имали у рукама нешто што неће изгубити вредност и да би тако сачували и вредност новца који су за станове дали – сећа се Голубовић и додаје да већ сада његова компанија има 300 резервација за 2.200 станова које тек треба да почну да зидају у Београду, по цени која је по квадрату за 200-300 евра већа од оне пре пандемије.

Узевши у обзир то да је упумпавање новца у привреду на светском нивоу сад почело да убрзава инфлацију, страх од девалвације новца може се само повећати. Можда је то разлог да се крива овог зачараног круга чак и заоштри и да се настави са скоком цене квадрата јер, све и да нема инфлације, потражња је и даље велика због немогућности инвестирања у акције, инвестиционе фондове...

Мада за страх да ће вредност квадратног метра, како је кренула, догурати и до 10.000 евра, Бошко Томашевић, генерални директор консултантске куће ЦБРЕ за југоисточну Европу, каже да је претеран и да су такве изјаве неозбиљне.

– Можда буде благог пада цена, али се време када се за 2.000 евра продавао квадрат на Врачару или у Старом граду никада више неће вратити. И не треба. У Љубљани је квадрат 6.000–7.000 евра, у Загребу 4.000–5.000. Београд је негде између, како и треба да буде. То показује и наш финансијски развој – оцењује Томашевић.

Када ће и за колико пасти цена квадрата, чини се као питање од милион долара. Гујаничић признаје да је то сада најтеже погодити, али кључни фактор који би могао зауставити раст вредности некретнина јесте промена каматних стопа. Прилично је извесно, каже он, да ће Европска централна банка у другој половини следеће године постепено почети да диже каматне стопе, што ће се одразити и на сплашњавање тржишта некретнина. Оно је код нас, подсећа, доста жилаво и зато ће корекција цена, и када се деси, бити спора, али не може се очекивати да се врати на вредност пре избијања пандемије.

Најскупљи продат квадрат у „Београду на води”

Вредност продатих непокретности у Србији у трећем кварталу ове године је 1,5 милијарди евра, што је за 27 одсто више у поређењу са истим периодом 2020, односно за 74 процента више у односу на трећи квартал 2018, подаци су Републичког геодетског завода (РГЗ). Продаја станова имала је највећи удео у новчаним трансакцијама, 841,1 милион евра (56 одсто), од чега је у Београду за станове издвојено 524,7 милиона евра.

Према подацима Републичког завода за статистику, на основу издатих грађевинских дозвола за првих десет месеци ове године, у Србији може да се зида 29.341 стан, а у Београду 7.335.

Престоница држи рекорд и кад је реч о најскупљем квадратном метру стамбеног простора новоградње – 9.245 евра у кули „Београд”, објекту у комплексу „Београд на води”. Просечна цена новог квадрата највише је скочила на Палилули, са 1.693 евра лани на 2.033 ове године, као и на Звездари и Вождовцу. Ни стари престонички квадрат није остао имун на поскупљење – 1.290 евра био је у 2019, прошле године 1.371, а ове 1.545 евра, подаци су РГЗ-а.

 

Коментари15
Молимо вас да се у коментарима држите теме текста. Редакција Политике ONLINE задржава право да – уколико их процени као неумесне - скрати или не објави коментаре који садрже осврте на нечију личност и приватан живот, увреде на рачун аутора текста и/или чланова редакције „Политике“ као и било какву претњу, непристојан речник, говор мржње, расне и националне увреде или било какав незаконит садржај. Коментаре писане верзалом и линкове на друге сајтове не објављујемо. Политика ONLINE нема никакву обавезу образлагања одлука везаних за скраћивање коментара и њихово објављивање. Редакција не одговара за ставове читалаца изнесене у коментарима. Ваш коментар може садржати највише 1.000 појединачних карактера, и сматра се да сте слањем коментара потврдили сагласност са горе наведеним правилима.
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.

dusan1
Ako imamo po nečem dobrom da se ugledamo na EU to je u ovome. Evidentno je da naše društvo stari i da je dece sve manje i da se na selo (gde smo I i II generacija gastosa pravili kuće i grobnice) vratiti skoro niko neće. Mi koji živimo u inostranstvu smo shvatili na sopstvenoj koži šta znači imati EU plate koje su 5 puta veće od onih u Srbiji ali su zato kirije 10 puta veće i da 'grbačimo' za gospodu stanodavce mnogo više nego za poslodavce koji su često i ista osoba ili banka.Kupujemo stanove !
Virtualac
Raspitaj se prvo koliki porez stanodavac plaća za stan koji izdaje. U Svajcarskoj je recimo porez 1000 CHF na stan koji se izdaje za 1500 CHF, tako da ne grbacite za gospodu stanodavce vec za njihovu drzavu koja je i njih navukla da kupe stanove i izdaju ih i da od svega toga duplo vise ima njihova drzava nego oni sami. I u Srbiji ce porezi biti sve veci i veci.
Slavko Mirkovic
Zaista, ko daje tolike pare u gotovini, i otkud one uopste? Ni da smo daleko bogatije drustvo, a ne ovako.
Slavko Mirkovic
Suludo je ulaziti u kreditno duznicko ropstvo po ovim cenama kvadrata. Za 5 puta manja para, na sat o grada, imate dobro opremljenu kucu sa velikim dvoristem. Pa neka cene stanova slobodno nastave da rastu koliko im volja.
Srpsko Dete
Treba ukinuti poreze na kuće i stanove... Dok za ljude koji imaju dve ili više nekretnina, treba gledati kao luksuz i podići poreze 2, 3 i više puta, u zavisnosti koliko ko poseduje nekretnina...
Lala
Nije logicno ogjasnjavati rast cena kreditnom politikom banaka jer svi teksovi na ovu temu svedoce da je ogromna vecina kupovine gotovinom. Spekulant u Srbiji ne kupuje srpskim kreditom. Jedino ako je neki stranac pa se zaduzuje kod strane banke sa hipotekom na neku tamosnju nekretninu. Moguce ali svako malo svedocimo o svercu droga. Kako god, ti stanovi su postali "stanovi", puka okupirana povrsina na koju se pravilnici o izgradnji stambenih zgrada ni ne primenjuju jer su irelevantni i to je to

ПРИКАЖИ ЈОШ

Комeнтар успeшно додат!

Ваш комeнтар ћe бити видљив чим га администратор одобри.

Овај веб сајт користи колачиће

Сајт politika.rs користи колачиће у циљу унапређења услуга које пружа. Прикупљамо искључиво основне податке који су неопходни за прилагођавање садржаја и огласа, надзор рада сајта и апликације. Подаци о навикама и потребама корисника строго су заштићени. Даљим коришћењем сајта politika.rs подразумева се да сте сагласни са употребом колачића.