Док год је тражња већа од понуде, цена квадрата наставиће да расте

Након кратког затишја на тржишту некретнина у пролеће 2020, услед појаве вируса корона, брзо је настављен растући тренд и успон тражње, а самим тим и ценâ некретнина, који је у Србији започет још у другој половини 2019. године. Текућа 2021. донела нам је наставак скока цена услед повећане потражње за стамбеним простором. Имајући у виду дужину трајања ове фазе у којој цене непрекидно расту, све се чешће могу чути полемике о тренутку када ће оне достићи своју горњу границу, то јест када ће овај, иначе циклични процес, почети да се креће у смеру смиривања, па и пада цена, што из угла просечног купца делује логично и пожељно. Математички посматрано, требало би да смо све ближи очекиваном тренутку. Ипак, пракса и актуелна збивања нас демантују и за сада нема очигледних знакова засићења тржишта.

Прогнозе кретања на тржишту у следећој години су незахвалне, али све указује на то да бар у наредних неколико месеци неће бити испуњена очекивања купаца да ће цене почети осетно да падају. У последњих неколико месеци оне се држе на високом нивоу, нарочито кад је у питању новоградња. Чињеница је да је потражња за новим становима толико велика да инвеститори немају проблем с продајом чак ни у раним фазама изградње, па се све чешће дешава да и у фази претпродаје велики број станова буде резервисан. Тада се може остварити и евентуална корист у виду попуста у цени мада озбиљни инвеститори немају разлога да нуде повољније цене продајући станове у изградњи јер тиме умањују своју зараду. У оваквој ситуацији, са далеко већом тражњом од понуде, за тим једноставно нема потребе.

Већ дуже време сталан је и пораст цена грађевинског материјала, чак на недељном нивоу. Ово је најозбиљнији фактор раста цена новоизграђених станова, што последично делује у више праваца на тржишту некретнина. Трошкови изградње се увећавају, а самим тим рачуница инвеститора у погледу продајне цене иде у једином могућем правцу, а то је њено повећање. Томе можемо додати и чињеницу да инвеститори неће пропустити прилику да повећају цену квадрата и више него што су скочили трошкови градње јер је јасно да тржишту недостају квалитетни нови станови.

Фото лична архива

С високом ценом нових станова и вредност старе градње, као алтернативе за велики број купаца, пропорционално прати ту тенденцију. Тако је и цена квадрата станова старије градње сразмерно скупља него што је очекивано, имајући у виду њихов квалитет. Наиме, код нас на тржишту није реална и довољно велика разлика у цени између новоградње и старих станова, а ту се најчешће мисли на зграде изграђене шездесетих, седамдесетих и осамдесетих година. Тада су грађени квалитетни и функционални станови, али они се данас налазе у зградама старим више од пола века и захтевају озбиљна улагања.

Не треба заборавити ни социјалну компоненту као битан фактор који утиче на тржиште. Структура купаца је измењена и она прати време у којем живимо. Нова занимања, млади људи са другачијим схватањима у односу на старије генерације и брз темпо живота померили су фокус интересовања на квалитетне и модерне стамбене објекте. У великим градовима у Србији ничу савремени стамбени комплекси с пратећим садржајима блиским потребама младог човека и породице, попут малих насеља с високим квалитетом животног простора. Ново време тражи и константно планирање инвестиционих пројеката управо у том правцу јер се мора ићи у корак с потребама купаца. Јасан пример су стамбено-пословни комплекси попут Белвила, А блока у Београду, али и сличних комплекса у другим великим градовима у Србији, а тренутно је свакако најактуелнији пројекат „Београд на води”, који је знатно изменио лик наше престонице. Велике су могућности за станоградњу и на периферији градова јер је у Београду и другим великим центрима квалитетних локација за изградњу све мање и све су скупље, што само по себи намеће потребу за алтернативним правцима инвестирања, а уклапа се у потребу многих потенцијалних купаца да буду ближе природи, што је на Западу начин живота већ деценијама.

Велика улагања државе у путну и железничку инфраструктуру отварају нове могућности за градњу стамбеног и пословног простора, омогућавајући развој регионалних центара, а инвестициони циклуси се преливају ван до сада доминантних улагања у велике градове попут Београда, Новог Сада, Ниша, тако да читава унутрашњост земље постаје тржиште не само за улагање у објекате од пословног значаја и трговинске центре већ и квалитетан стамбени простор.

Тренутно се у Србији налазимо, ако не на самом врху, онда бар близу горње тачке раста тражње и цена. Крива раста је успорена, што може указивати на смиривање на једном прилично високом нивоу. Могућности за добијање повољних стамбених кредита су и даље велике, и та врста зајмова је доступна многим купцима, што је значајан чинилац на страни већ високе тражње за становима. Тешко је поверовати да је у блиској будућности могуће осетно смањење цена некретнина, нарочито када је новоградња у питању, али извесна корекција на нешто нижи ниво не само да би била очекивана већ и природна. Најављено решавање статуса нелегално саграђених објеката може за релативно кратко време довести до већег броја станова у понуди по прихватљивијим ценама за џеп просечног купца, што би додатно могло да ограничи раст цена. Овде и држава има велики интерес јер осим решавања дугогодишњег правног проблема, значајан би био и прилив у државну касу од такса за озакоњење као и уредне наплате пореза на имовину за легализоване некретнине.

Будућност неизбежно доноси и одређену неизвесност, а једино је сигурно да ће кретања на тржишту некретнина регулисати однос понуде и тражње. Изненађења су могућа, једно од њих у виду актуелне пандемије већ нас је задесило, али се тржиште некретнина показало отпорним на нове изазове и тешке околности, те нема разлога да не верујемо да ће се и убудуће стабилно развијати.

*Консултант за улагање у некретнине