Куповина стана је најсигурнија инвестиција

Промет на тржишту некретнина и цене некретнина у Републици Србији су благо порасли у 2024. години. Индекс цена станова Републичког геодетског завода показује да су цене станова у четвртом кварталу 2024. године повећане за 5,05 одсто, у односу на четврти квартал претходне године. У поређењу са трећим кварталом 2024. цене станова су забележиле раст од 1,28 одсто.

У четвртом кварталу 2024. године, у односу на четврти квартал 2023. године, највише су порасле цене станова у региону Јужне и источне Србије и то за 6,29 одсто. У граду Београду цене станова су порасле за 5,48 одсто, за 4,61 одсто у региону Војводине, а у региону Шумадије и западне Србије за 4,04 одсто.

Цене станова у староградњи су порасле за 4,78 одсто у односу на четврти квартал 2023. године, док су цене станова у новоградњи порасле 5,52 одсто на међугодишњем нивоу.

У четвртом кварталу 2024. је повећана продаја станова, закључено је 13.372 уговора о промету станова, односно 20,6 одсто више него у четвртом кварталу 2023. године. Укупна вредност продатих станова у четвртом кварталу 2024. године је 1,261 милијарду евра, што је за 44,4 одсто више него у четвртом кварталу прошле године.

Сви региони у Републици Србији су забележили раст у броју продаја и вредности промета станова. Највећи раст броја закључених уговора о промету станова од 33,2 одсто и раст вредности промета станова од 91,4 одсто у четвртом кварталу 2024. године је остварио је регион Јужне и источне Србије, са прометом станова у вредности од 111 милиона евра. У Војводини је број закључених уговора о промету станова порастао за 25,4 одсто, а вредност промета је порасла за 68,8 одсто у односу на четврти квартал 2023. године, са прометом станова у вредности од 314 милиона евра. У региону Шумадије и западне Србије је забележен међугодишњи раст броја закључених уговора о промету станова од 12,2 одсто док је вредност промета порасла за 36,7 одсто, са прометом станова у вредности од 190 милиона евра.

У региону града Београда број закључених уговора о промету станова је порастао за 18,9 одсто, а вредност промета станова за 31,8 одсто. Вредност промета станова је била 646 милиона евра.

Српско тржиште некретнина је инвестиционо тржиште. Наши грађани и привреда купују некретнине као најсигурнију инвестицију. За разлику од осталих држава социјалистичког блока, у некадашњој Југославији је постојала приватна својина на некретнинама, стамбеним и пословним објектима и пољопривредним земљиштем, којима се трговало. Због високе инфлације, грађани су куповали некретнине да би сачували вредност капитала.

Током ратова и санкција деведесетих година прошлог века новац који је био у сламарицама је сачуван куповином некретнина. Промет на тржишту некретнина је био велик, а цене су биле знатно више него у државама нашег окружења, које нису биле захваћене ратом. Поред стабилног курса и добрих макроекономских показатеља у претходној деценији, учешће купопродајних трансакција финансираних из кредита на тржишту некретнина није било веће од 15-16 одсто. Највише је средствима кредита била финансирана куповина станова, тако да је у четвртом кварталу 2020. године, која је била једна од оних година у којој су каматне стопе на стамбене кредите биле најниже, куповина 33 одсто станова је била финансирана средствима кредита. У развијеним економијама се више од 80 одсто трансакција на тржишту некретнина финансира кредитом, због чега пад економске активности, повећање незапослености и неизвесност изазвана правим, или царинским ратом по правилу доводи до пада промета на тржишту некретнина.

С обзиром на то да су у Србији купопродајне трансакције на тржишту некретнина углавном готовинске, наша земља је у много мањој мери изложена оваквом ризику од земаља Запада. Највећи број купаца некретнина су грађани који су претходно продали неку некретнину и желе да средства која су добили од продаје уложе у куповину неке друге некретнине. Процењује се да се на нашем тржишту некретнина средствима добијеним од продаје једне некретнине финансира купопродаја још три до пет некретнина „у ланцу” купопродаје. Продаја прве некретнине „у ланцу” се финансира из кредита, или дознаком из иностранства, односно средствима која су повучена са штедног рачуна у банци.

Захваљујући томе, али и мерама Народне банке Србије којима су ограничене каматне стопе стамбених кредита, раст промета на тржишту и раст цена некретнина се наставио и током прошле године. Удео куповине станова који је финансиран из кредита на територији Републике Србије је порастао са 17 одсто у четвртом кварталу 2023. године, на 25 одсто у четвртом кварталу 2024. године.

Очекује се да ће у току ове године промет на тржишту некретнина у Србији благо порасти. Програм стамбених кредита за младе Владе Републике Србије би требало да има позитиван утицај на тржишна кретања у току ове године и да поспеши продају некретнина у приградским општинама града Београда, као и у унутрашњости Србије, где се за износ мањи од 100.000 евра могу купити знатно већи станови него у центру Београда или Новог Сада.

*Председник Управног одбора удружења „Кластер некретнине”

Највиши раст у Бугарској, пад у Француској

Према подацима Евростата за трећи квартал 2024. године, већи број европских држава бележи опоравак и стабилизацију тржишта некретнина. У Европској унији, индекс цена стамбених некретнина је повећан и на међугодишњем нивоу износи 3,79 одсто у односу на претходну годину. Највећи међугодишњи раст цена у трећем кварталу 2024. године од 16,50 одсто је забележен у Бугарској, следе Пољска са растом цена од 14,39 одсто и Мађарска са 13,38 одсто. У Француској, Финској и Луксембургу се бележи пад цена некретнина.

Национална асоцијација Реалтора из Сједињених Америчких Држава, која је највеће струковно удружење посредника у промету и закупу непокретности на свету, има више од 1,6 милиона чланова, предвиђа да ће каматне стопе на стамбене кредите у САД у 2025. години у просеку износити 6,4 одсто, да ће продаја постојећих кућа порасти за шест процената, продаја нових кућа ће се повећати за 10 одсто, док ће просечна цена кућа на националном нивоу порасти за три процента. Најважнији индекс на тржишту некретнина у САД, индекс предуговорене продаје кућа PHSI, којим се мери промет предуговорених трансакција на тржишту некретнина, односно трансакција купопродаје некретнина за које су закључени уговори али није исплаћена купопродајна цена (уобичајено време од закључења купопродајног уговора до исплате купопродајне цене у САД је 30 до 60 дана) порастао je ове године за два одсто у фебруару у односу на претходни месец. У поређењу са фебруаром 2024, забележено је смањење овог индекса за 3,6 одсто.

Најављено увођење високих царинских стопа на увоз роба и услуга у САД изазваће раст инфлације, што ће смањити могућност да Федералне резерве (ФЕД) у току ове године смање референтну каматну стопу (либор) и довешће до пада промета некретнина у САД, због тога што се у овој земљи више од 80 одсто трансакција на тржишту некретнина делимично, или у целости, финансира средствима кредита.