Falsifikati u kapari, neproverena kvadratura, nepriključeni radijatori...

„U Srbiji svi znaju kako se koja bolest leči, pošto je polovan auto, koliko košta nekretnina i ko treba da igra za reprezentaciju...” Ipak, nismo baš svi specijalisti za sve, a posebno bi trebalo da vodimo računa kod krupnih, za mnoge životno važnih investicija među kojima je kupovina stana. I ukoliko se novac skupi, najvažnije je da se savlada put od čvrste odluke do uzimanja ključa. Oko svake velike investicije trebalo bi da se posavetujemo sa stručnjacima. U slučaju nekretnina, u 90 odsto svih sudskih sporova koji se vode zbog kupoprodaje stanova, nije bilo stručnih posrednika koji bi zaštitili interese i kupca i prodavca. Da bi izbegli plaćanje provizije agenciji, mnogi često odluče da preuzmu stvar u svoje ruke, a direktna prodaja može da se iskomplikuje već od samog starta, kako za prodavca, tako i za kupca.

– Pravna i fizička bezbednost su najveći problem u tom poslu jer kad oglasite sami prodaju nekretnine nemate pojma ko vas zove, ko vam zakazuje i ko vam ulazi u stan, dok za svakog klijenta koji stiže posredstvom agencije imamo lične podatke i time smo učinili prvi korak u sprečavanju prevare ili provale. Dešavale su se i pljačke, prepadi i razbojništva zato što su ljudi davali slike stana i nečeg što na tim slikama ne bi trebalo da se vidi – kaže Branko Šajkunić, direktor agencije za nekretnine „Bg posrednik”.

I za kupca ulazak u tuđi stan može da bude rizik, a kada razgleda nekretninu trebalo bi da otvori četvore oči. Ne treba kupovati „na poverenje” i verovati u objašnjenje „majstor kad je krečio, rekao je da je 70 kvadrata”.

Kupac i prodavac su od početka u sukobu interesa – jedan bi da bude što jeftinije, drugi da je što skuplje. Tako se nekretnina može ili preceniti ili potceniti.

– Kupac mora dobro da sagleda imovinu i upozna se sa kvalitetom i površinom. Jer jedno je upisano u papirima, a drugo može biti na terenu. Treba videti šta se tačno kupuje da se ne bi desilo da se pojavi neka skrivena mana. Događalo se da zid pukne pa da prodavac to zakrpi ili da ima ve-ce šolju u kupatilu, ali da nema cevi. Bilo je i stanova sa radijatorima koji nisu priključeni na toplovod. Leti oni mogu da se prodaju kao da imaju centralno grejanje, ali kad zima stigne, vidi se da od toga nema ništa – priča Šajkunić.

Ako prodavac primi kaparu, morao bi da proveri i novac koji uzima, i da se tako spase od falsifikata. Mnogi iz neznanja upadaju u poreski prekršaj jer nemaju svest o tome da nemaju pravo da stranu valutu prometuju u kešu. Zakon, ističe naš sagovornik, dozvoljava prometovanje do 10.000 evra u dinarskoj protivvrednosti, a sve više od toga mora da ide preko računa.

– Bilo je slučajeva da neko ostavi kaparu i izađe, da bi se neko posle njega vratio i ukrao novac. Vi ste potpisali da ste novac primili, pa vi rešavajte šta je posle bilo. Zato informacije kad se prima novac i gde se prima ne treba širiti, jer ako to neko sazna mogao bi da zloupotrebi – kaže Šajkunić.

Komplikacije sa kojima kupci mogu da se susretnu dešavaju se bez obzira na to da li je nekretnina u starogradnji ili novogradnji.

– Kod nove gradnje problem može da se javi ako nisu ispunjene obaveze prema državi, ako investitor nije platio direkciji, ako nije ispoštovan ugovor o zajedničkoj gradnji... Na sve što bi moglo teretiti ugovor i dovesti ga do prekida mora da se obrati pažnja, a moraju se proveriti i imovinskopravni odnosi na samoj parceli. Trebalo bi raditi sa stanovima koji su uknjiženi jer je rizik kupovati u izgradnji. Onda jednostavno niste savestan kupac jer savestan kupac kupuje ono što vidi – kaže Šajkunić i dodaje da se uglavnom prodaju već gotove nekretnine, pred uknjiženjem, oko 80 odsto završene, koje bi i banke htele da kreditiraju.

Ako je objekat koji kupujete stariji, važno je pogledati njegovu kompletnu istoriju – kako su ljudi došli do stana pa do toga ko sve polaže pravo na tu nekretninu.

– Dešava se da ljudi i ne znaju da postoji problem sa njihovom nekretninom. Ali to što vas neko nije izbacio iz stana ne znači da problem ne postoji. To se vidi tek kad krenemo da knjižimo i onda se pojavi 1001 komplikacija, od neraščišćenih odnosa između zadruge i firme koja je gradila pa sve do hipoteka koje stoje još iz doba kraljevine. To sve mora da se „očisti” i da se proveri razlog zašto to sve još stoji  – kaže vlasnik agencije „Bg posrednik”.

Zamke se mogu pojaviti i kad se već rukujete sa prodavcem i kad izgleda da je sve gotovo.

– Predugovor ili ugovor treba overiti kod javnog beležnika jer tako je bezbedniji. Ako bi neko drugi želeo da kupi taj stan, ne bi mogao da overi ugovor ponovo. Međutim, bilo je i slučajeva da prodavac overi ugovor sa jednim kupcem, a da sa više njih sklopi predugovor koji se ne overava i primi kaparu od njih. Onda oni izvise. Zamka može da bude i to što se ljudi često obraćaju advokatima koje poznaju, a ne onima koji poznaju tržište nekretnina. Često se ugovori prepisuju iz drugih ugovora, bave se nekim nadripisarstvom, prepisuju šablone sa interneta... Sreća pa javni beležnici u najvećem broju slučajeva vrše korekciju takvih ugovora. Ozbiljni investitori imaju ugovore i na 50 strana – zaključuje Šajkunić. 

Odgovornost samo za grešku

Agencije za posredovanje u prometu nekretnina nisu u obavezi da sprovode ugovore, već da ih isprate. Tako one nisu krive ako recimo dođe do toga da kupac ne isplati dogovoreni novac ili prodavac ne preda imovinu.

– Kad zaštitimo klijente i mi smo zaštićeni jer agencija odgovara svojim osiguranjem koje mora imati da bi bila u registru posrednika. Ta polisa se svake godine obnavlja i ako mi nanesemo problem, osiguravajuće društvo će isplatiti. Tako je u slučaju da dođe do greške. Sa prevarom je drugačije. Ako se radi o dobrom falsifikatu, lažiranju ličnih isprava, skrivanju dokumentacije, to već spada u kriminal i mi nismo odgovorni – kaže Branko Šajkunić.