Kako rešiti problem „nevidljivih” nekretnina

U katastar nepokretnosti uneta je predbeležba za 1.506 objekata u izgradnji, kaže za „Politiku” Borko Drašković, direktor Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), povodom tvrdnje predsednika Javnobeležničke komore Srbije (JKS) Srbislava Cvejića da za 1.100.000 kvadrata stambenog prostora u izgradnji u Beogradu nema podataka u katastru.

– Hiljadu i po građevinskih objekata u Srbiji je već registrovano predbeležbom, sa građevinskom dozvolom, računajući i dve kule u „Beogradu na vodi”. Registrovali smo i 120 posebnih delova objekata. Doduše, softver nije savršen, pa često ručno skidamo podatke iz državnog sistema za izdavanje građevinskih dozvola. Zato je taj posao sporiji nego što bi trebalo. Katastar neće da bude dežurni krivac i nećemo dozvoliti da budemo optuženi za nešto za šta nismo odgovorni – navodi Borko Drašković.

Objašnjava da organi koji izdaju građevinske dozvole treba po službenoj dužnosti da ih proslede RGZ-u, ali da to ne čine svi. Ima mnogo primedaba na rad javnih beležnika i naglašava da je JKS predimenzionirala problem sa predbeležbama.

Našoj redakciji javilo se, međutim, nekoliko investitora koji kažu da se zbog nedostatka predbeležbe suočavaju sa problemima na koje je ukazala JKS – otežano im je sklapanje kupoprodajnih ugovora, naročito u situacijama kada se iz kredita kupuje stan koji treba da bude opterećen hipotekom. Žale se da službe katastra rade veoma sporo i da zahtevi za upis predbeležbe čekaju po dve godine da budu rešeni.

– Nemoguće je da predmeti stoje po dve godine. Mogu da vam dam spisak investitora koji će reći da to nije istina. U RGZ-u je sve digitalizovano i svaki investitor može da se obrati pisanim putem. U katastar ne može da se dođe bez zakazanog sastanka, jer svaka aktivnost mora da bude propraćena digitalnim tragom. To je antikoruptivna mera. Svi koji misle da imaju problem, treba da nam se obrate pisanim putem – navodi Drašković.

Tvrdi da se predmeti u katastru rešavaju u roku od šest dana, ukoliko ne postoji neki problem imovinsko-pravne prirode, a oni se otklanjaju u saradnji sa podnosiocem zahteva ili sa drugim državnim organima i zbog toga njihovo rešavanje dugo traje.

– RGZ ima ugovor o korišćenju usluge e-šaltera sa 1.400 advokatskih kancelarija u Srbiji, koje kao profesionalni korisnici mogu sve usluge da dobiju elektronskim putem iz svoje kancelarije, bez dolaska u katastar. To će od 1. januara iduće godine biti i zakonska obaveza. Upravo to je jedan od glavnih kamena spoticanja u saradnji sa javnim beležnicima, jer kad imate elektronsku komunikaciju onda nema korupcije – kaže direktor RGZ-a.

Naglašava da ovde nije reč ni o kakvom sukobu između njega i predsednika JKS, već o sukobu između različitih sistema i pristupa problemu, a sve zbog nedorečenih i nepreciznih zakona. To će se uskoro rešiti na nivou dva ministarstva – pravde i građevine, kao i kabineta premijerke, u dogovoru RGZ i JKS.

Zakon o planiranju i izgradnji i Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova obavezuju sve organe koji izdaju građevinske dozvole, među kojima su opštinske uprave i gradovi, da dostave katastru dokumentaciju za upis predbeležbe.

Javni beležnici svakodnevno sastavljaju i overavaju ugovore o kupoprodaji nepokretnosti, za čiju sigurnost garantuju sopstvenom imovinom. Navode da objekti bez predbeležbe mogu stvoriti različite probleme, a prati ih i rizik od prevara i dvostrukih prodaja.

Advokat Marko Daskalović, koji zastupa investitore i kupce, kaže da postoji nesigurnost ako katastar ne izvrši predbeležbu budućeg objekta iako ima dostavljenu građevinsku dozvolu.

– Takva situacija stvara problem za investitore i kupce jer oni teže da imaju što jasniju sliku prilikom kupoprodaje stana u izgradnji. Iz ugla investitora, nedostatak predbeležbe predstavlja veliki „žulj”, jer on ima celokupnu urednu dokumentaciju, ali se kupac po savetu advokata možda ipak odlučuje za manje kvalitetan stan koji ima jasniju sliku u katastru, pa tako savesni investitor ostaje bez potencijalnog kupca. Problem se tu ne završava, jer se zahtevi za overu ugovora odbacuju ako prethodno nije izvršena predbeležba objekta, pa takvi kupoprodajni ugovori ostaju neevidentirani pred katastrom – objašnjava advokat Marko Daskalović.

Predsednik Javnobeležničke komore Srbislav Cvejić podseća da svaki objekat mora da ima predbeležbu. Zato naglašava da podatak RGZ-a o 1.500 predbeleženih objekata u celoj Srbiji ne znači skoro ništa za pravnu sigurnost na tržištu stanova, jer je mnogo više objekata koji su u katastru nevidljivi.