Dok god je tražnja veća od ponude, cena kvadrata nastaviće da raste

Nakon kratkog zatišja na tržištu nekretnina u proleće 2020, usled pojave virusa korona, brzo je nastavljen rastući trend i uspon tražnje, a samim tim i cenâ nekretnina, koji je u Srbiji započet još u drugoj polovini 2019. godine. Tekuća 2021. donela nam je nastavak skoka cena usled povećane potražnje za stambenim prostorom. Imajući u vidu dužinu trajanja ove faze u kojoj cene neprekidno rastu, sve se češće mogu čuti polemike o trenutku kada će one dostići svoju gornju granicu, to jest kada će ovaj, inače ciklični proces, početi da se kreće u smeru smirivanja, pa i pada cena, što iz ugla prosečnog kupca deluje logično i poželjno. Matematički posmatrano, trebalo bi da smo sve bliži očekivanom trenutku. Ipak, praksa i aktuelna zbivanja nas demantuju i za sada nema očiglednih znakova zasićenja tržišta.

Prognoze kretanja na tržištu u sledećoj godini su nezahvalne, ali sve ukazuje na to da bar u narednih nekoliko meseci neće biti ispunjena očekivanja kupaca da će cene početi osetno da padaju. U poslednjih nekoliko meseci one se drže na visokom nivou, naročito kad je u pitanju novogradnja. Činjenica je da je potražnja za novim stanovima toliko velika da investitori nemaju problem s prodajom čak ni u ranim fazama izgradnje, pa se sve češće dešava da i u fazi pretprodaje veliki broj stanova bude rezervisan. Tada se može ostvariti i eventualna korist u vidu popusta u ceni mada ozbiljni investitori nemaju razloga da nude povoljnije cene prodajući stanove u izgradnji jer time umanjuju svoju zaradu. U ovakvoj situaciji, sa daleko većom tražnjom od ponude, za tim jednostavno nema potrebe.

Već duže vreme stalan je i porast cena građevinskog materijala, čak na nedeljnom nivou. Ovo je najozbiljniji faktor rasta cena novoizgrađenih stanova, što posledično deluje u više pravaca na tržištu nekretnina. Troškovi izgradnje se uvećavaju, a samim tim računica investitora u pogledu prodajne cene ide u jedinom mogućem pravcu, a to je njeno povećanje. Tome možemo dodati i činjenicu da investitori neće propustiti priliku da povećaju cenu kvadrata i više nego što su skočili troškovi gradnje jer je jasno da tržištu nedostaju kvalitetni novi stanovi.

Foto lična arhiva

S visokom cenom novih stanova i vrednost stare gradnje, kao alternative za veliki broj kupaca, proporcionalno prati tu tendenciju. Tako je i cena kvadrata stanova starije gradnje srazmerno skuplja nego što je očekivano, imajući u vidu njihov kvalitet. Naime, kod nas na tržištu nije realna i dovoljno velika razlika u ceni između novogradnje i starih stanova, a tu se najčešće misli na zgrade izgrađene šezdesetih, sedamdesetih i osamdesetih godina. Tada su građeni kvalitetni i funkcionalni stanovi, ali oni se danas nalaze u zgradama starim više od pola veka i zahtevaju ozbiljna ulaganja.

Ne treba zaboraviti ni socijalnu komponentu kao bitan faktor koji utiče na tržište. Struktura kupaca je izmenjena i ona prati vreme u kojem živimo. Nova zanimanja, mladi ljudi sa drugačijim shvatanjima u odnosu na starije generacije i brz tempo života pomerili su fokus interesovanja na kvalitetne i moderne stambene objekte. U velikim gradovima u Srbiji niču savremeni stambeni kompleksi s pratećim sadržajima bliskim potrebama mladog čoveka i porodice, poput malih naselja s visokim kvalitetom životnog prostora. Novo vreme traži i konstantno planiranje investicionih projekata upravo u tom pravcu jer se mora ići u korak s potrebama kupaca. Jasan primer su stambeno-poslovni kompleksi poput Belvila, A bloka u Beogradu, ali i sličnih kompleksa u drugim velikim gradovima u Srbiji, a trenutno je svakako najaktuelniji projekat „Beograd na vodi”, koji je znatno izmenio lik naše prestonice. Velike su mogućnosti za stanogradnju i na periferiji gradova jer je u Beogradu i drugim velikim centrima kvalitetnih lokacija za izgradnju sve manje i sve su skuplje, što samo po sebi nameće potrebu za alternativnim pravcima investiranja, a uklapa se u potrebu mnogih potencijalnih kupaca da budu bliže prirodi, što je na Zapadu način života već decenijama.

Velika ulaganja države u putnu i železničku infrastrukturu otvaraju nove mogućnosti za gradnju stambenog i poslovnog prostora, omogućavajući razvoj regionalnih centara, a investicioni ciklusi se prelivaju van do sada dominantnih ulaganja u velike gradove poput Beograda, Novog Sada, Niša, tako da čitava unutrašnjost zemlje postaje tržište ne samo za ulaganje u objekate od poslovnog značaja i trgovinske centre već i kvalitetan stambeni prostor.

Trenutno se u Srbiji nalazimo, ako ne na samom vrhu, onda bar blizu gornje tačke rasta tražnje i cena. Kriva rasta je usporena, što može ukazivati na smirivanje na jednom prilično visokom nivou. Mogućnosti za dobijanje povoljnih stambenih kredita su i dalje velike, i ta vrsta zajmova je dostupna mnogim kupcima, što je značajan činilac na strani već visoke tražnje za stanovima. Teško je poverovati da je u bliskoj budućnosti moguće osetno smanjenje cena nekretnina, naročito kada je novogradnja u pitanju, ali izvesna korekcija na nešto niži nivo ne samo da bi bila očekivana već i prirodna. Najavljeno rešavanje statusa nelegalno sagrađenih objekata može za relativno kratko vreme dovesti do većeg broja stanova u ponudi po prihvatljivijim cenama za džep prosečnog kupca, što bi dodatno moglo da ograniči rast cena. Ovde i država ima veliki interes jer osim rešavanja dugogodišnjeg pravnog problema, značajan bi bio i priliv u državnu kasu od taksa za ozakonjenje kao i uredne naplate poreza na imovinu za legalizovane nekretnine.

Budućnost neizbežno donosi i određenu neizvesnost, a jedino je sigurno da će kretanja na tržištu nekretnina regulisati odnos ponude i tražnje. Iznenađenja su moguća, jedno od njih u vidu aktuelne pandemije već nas je zadesilo, ali se tržište nekretnina pokazalo otpornim na nove izazove i teške okolnosti, te nema razloga da ne verujemo da će se i ubuduće stabilno razvijati.

*Konsultant za ulaganje u nekretnine