Poznata varijanta kupovine stana koji je istovremeno već prodat nekom drugom koštala je novca, živaca pa i zdravlja brojne porodice koje su lakoverno davale građevinskim prevarantima kompletnu životnu ušteđevinu za kvadrate u koje se nikada neće useliti. Najava države da od maja konačno kreće uvođenje kompjuterskog programa u sudove kojim će se eliminisati mogućnost višestruke prodaje istih nekretnina odagnaće strah svih koji nakon maja budu ušli u proces kupovine stana. Ali novi softver, bar kako sada stoje stvari, biće slaba uteha onima koji su do sada već nasamareni.

Prema ranijim najavama iz Ministarstva pravde, kupci koji su ostali bez para i bez željenih stanova biće obeštećeni pošto osumnjičenima bude oduzeta imovina, ali stručnjaci upozoravaju da će to biti teško jer iza prevaranata nema nikakve imovine koja bi poslužila u svrhu obeštećenja.

– Ljudi su očajni jer ako tuže investitora koji nema ništa na svoje ime nema načina da dođu do uloženog novca. Jedan od najčešćih trikova koje su nesavesni investitori koristili bio je da na zamljištu završe temelj ili, najdalje, stignu do prve ploče. Potom prodaju ne izgrađene stanove, a zgradu nikada ne završe – pojašnjava Saša Pribićević, predsednik Društva za borbu protiv prevare.

Takvi investitori su, kaže Pribićević, novac od prodaje stanova prebacivali na račune svojih formi, a onda jednostavno bankrotirali. U ovom udruženju se pribojavaju mogućnosti da dvadesetak hiljada prevarenih ljudi ne budu gurnuti „pod tepih” zbog nemogućnosti da se obeštete.

Prema rečima advokata Radmile Bosanac jedan od razloga koji je doveo do pojave višestrukih prodaja jednog stana jeste, ne samo nedostatak evidnecije overenih ugovora, već pre svega nedostatak upisa u javne knjige.

– Veliki broj stanova i zgrada nisu uknjiženi. Ima situacija kada je izvršena nadogradnja, nadograđeni stan legalizovan, ali se ne može uknjižiti jer ni zgrada nije. Neke zgrade čak nemaju ni upotrebnu dozvolu, ili stanari ne mogu da pronađu njen original, nadležni organi za legalizaciju ne prihvataju fotokopije, a preduzeće ili zadruga koja je gradila zgradu više ne postoji. Novi Zakon o planiranju i izgradnji ne reguliše problem stambenih zgrada koje nisu uknjižene, a izgrađene su pre deset ili dvadeset godina a stanari imaju veliki problem da prikupe svu potrebnu dokumentaciju. Ako stan nije uknjižen, nema ni pouzdanog dokaza o vlasništvu.

Kod nas je praksa stvorila novi termin „van knjižni” vlasnik, što nema potporu u našem pravnom sistemu, jer je propisano da se pravo svojine na nepokretnostima na osnovu pravnog posla stiče upisom u javnu knjigu. Znači, nije dovoljan samo ugovor overen u sudu već i upis u javnu knjigu, u koju se upisuju i svi tereti. To je sve dovelo i do neažurnosti samih vlasnika, koji ne žure sa uknjižbom, a ne retko razlog tome je i porez na prenos apsolutnih prava, čije izmirenje je uslov za uknjižbu, smatra naša sagovornica.

Prema njenim rečima regulativa mora da se uredi i u pogledu ko može da gradi stanove za prodaju. Kod nas se investitorom naziva lice koje je vlasnik ili korisnik zemljišta pod starim objektom, a su investitorom lice koje finansira izgradnju. Kao su investitor se pojavljuje obično fizičko lice, koje izvodi radove ili preko svog preduzeća ili drugog izvođača radova. Obično se kreće sa nekim minimalnim sredstvima, koja se dopunjuju od prodaje stanova unapred, a zatim se gradi drugi objekat, i tako se fizičko lice bavi izgradnjom i prodajom stanova u vidu delatnosti, a da za to ne plaća porez. Stanovi se kupuju bez provere da li postoji građevinska dozvola, a o upotrebnoj i da ne govorimo.

-------------------------------------------------

Sadašnja praksa...

I dalje se, kažu stručnjaci, nastavlja stara praksa da se odstupa od urbanističkih uslova pri izradi projekata a prilikom izgradnje se odstupa od dozvoljenog projekta, i ne vodi se dovoljno računa o ispunjenosti svih tehničkih uslova za zaštitu objekta kod dogradnje i nadziđivanja kao i o zaštiti susednih objekata.

– Inspekcijske službe ne reaguju dovoljno brzo ni efikasno i građani imaju puno problema da zaštite svoja prava ugrožena od strane onih koji imaju novac i sprovode zakon jačeg. Oni koji kupuju stan u izgradnji, sem što moraju da vode računa da li je već prodat, moraju povesti računa i o tome da li će ga moći uknjižiti ili legalizovati, napominje Radmila Bosanac.

Saša Marić