Куповина нелегализованог објекта

 С обзиром на хаотично стање у погледу неукњижених грађевинских објеката, делимично кривицом надлежних органа и због спорости поступка, а делимично због нерешеног питања легализације, потребе промета су довеле до продаје и таквих објеката и до појаве термина ванкњижни власник.
У случају када постоји правни основ, а то је претходни уговор о купопродаји, уговор о поклону, решење о наслеђивању и сл. или грађевинска и употребна дозвола ако се ради о првој продаји, проблема нема јер нови власник заснива своје право на постојећој документацији и новом уговору о купопродаји који је оверен код суда.

Ситуација се компликује када се, на пример, продаје стан као део породичне стамбене зграде која није легализована, јер није добила употребну дозволу, или се ради о бесправно изграђеном објекту за који је накнадно, у складу са важећим прописима, поднет захтев за легализацију, али поступак још није окончан. Продаја оваквих објеката или делова објекта (стана) по правилу се обавља на основу уговора који се не може оверити код суда, сем у случају ако је објекат уписан, али није легализована квадратура и структура, или доградња, тј. адаптација. У неким случајевима, поступак легализације је прекинут зато што сувласник није хтео да да сагласност, а у међувремену је продао стан који је имао у поседу, па сагласност треба тражити од новог стицаоца.

Треба разликовати грађевински објекат који има грађевинску али не и употребну дозволу од потпуно бесправно изграђеног објекта. Да би бесправно изграђени објекат могао бити легализован, потребно је да буду испуњена одређена правила и услови за заштиту интереса суседства. Не препоручујемо да купите бесправно изграђени објекат, али уколико ипак желите да улетите у такав ризик или немате други избор, а захтев за легализацију је предат, претходно преконтролишите да ли објекат испуњава све тражене услове, јер предат захтев није гаранција да ће легализација бити дозвољена. Уколико грађевински елементи или делови објекта, као, на пример, еркери, доксати, балкони, надстрешнице, кровне стрехе и сл. прелазе границу парцеле према суседу, треба проверити да ли је власник објекта прибавио потребну сагласност суседа. То треба урадити и када се атмосферске воде са крова или делова објекта преливају на суседну парцелу или објекат, када објекат изграђен на ивици парцеле има отворе који гледају на суседну парцелу, или затвара светларник суседног објекта, када се налази на мањем растојању од прописаног, када надзидане етаже или нова кровна конструкција затварају постојеће светларнике истог објекта. Ово су разлози због којих сусед може захтевати да се одбије захтев за легализацију.