8 корака до крова над главом

„Исти стан продаван пет пута! Купци станова преварени! Продали туђу кућу!”, само су неки од наслова текстова из новина који говоре о томе колико је тешко на сигуран начин доћи до свог крова над главом. Годинe пролазе, а превара и даље има, па уколико сте спремни да се упустите у агонију куповине стана или куће, „Потрошач” вам даје неколико савета, односно осам корака који би могли да вам олакшају пут до потписивања уговора о купопродаји.

1. НЕПОКРЕТНОСТ И ЦЕНА

Полазни аксиом у куповини непокретности су цена, локација и стање куће или стана (обично наведеним редом). Ако се све то поклапа, што се дешава тек после више неуспелих покушаја и великог броја пређених километара у жељи да се нађе оно што се жели, можете се упустити у свет провере папира.

2. УКЊИЖБА

Одлично је ако је, као власник непокретности, у тренутку провере, укњижен правоснажно, односно у јавним књигама. Потребно је да проверите да ли постоје уписани терети на непокретности (хипотека, плодоуживање, забележбе хипотекарне продаје и слично). Такође је неопходна и провера да ли постоје поднети, а нерешени захтеви на непокретности.

У мањим службама то можете проверити, без већих проблема, на шалтеру катастра. Довољно је да службеник зна да користи софтвер „Јединствене евиденције катастра непокретности”. У службама Београд 1 и Београд 2 у Улици 27. марта у Београду, морате писати захтев и подуже чекати на одговор.

Претпостављамо да је лакше натерати грађане да се муче него обучити неколико људи за рад у јединственој евиденцији.

Ако постоје поднети, а нерешени захтеви или терети на непокретности онда, то може да значи следеће:

а) можда је то, један од разлога што непокретност има нижу цену него остале на тржишту. Обично не постоји само један разлог за сумњиво ниску цену непокретности.

б) време је да у игру укључите неког ко се озбиљно бави купопродајом непокретности, било да је адвокат или неко ко има доста искуства са овом врстом трансакција.

3. СТАН У ИЗГРАДЊИ

Провера инвеститора и документације коју поседује, у овом случају, заиста захтева стручно лице, јер је потребно растумачити:

а) цртеже главног – извођачког пројекта,

б) проверити да ли одобрење за градњу (грађевинска дозвола) има печат правоснажности и да ли је непокретност коју купујете обухваћена дозволом,

в) да ли постоји такозвана „Пријава радова”, односно папир који представља дозволу надлежног органа да се започне са радовима на објекту. Кроз разне измене Закона о планирању и изградњи називи ових докумената су се мењали из непознатих разлога, али су и даље у пракси остали термини „Грађевинска дозвола” и „Пријава радова”.

г) ако је инвеститор склопио Уговор са органом надлежним за наплату накнаде за коришћење грађевинског земљишта и платио прву рату (уколико је Уговор о накнади закључен на рате), онда би требало да будете мало (али, само мало) мирнији, јер игранка није још завршена.

д) потребно је да инвеститор има и доказ да је платио ПДВ. Игра између Пореске управе и инвеститора, који су час физичка, а час правна лица увек се заврши у корист Пореске управе. Ако инвеститор захтева да ви сносите трошкове пореза, онда добро израчунајте колико ће вас стајати квадрат и да ли вам се то уклапа у рачуницу и количину новца који имате.

Саветујемо да, ако је могуће, одаберете нови стан у објекту који има, правоснажну, употребну дозволу и све плаћене партиципације за комуналне прикључке. Такви станови јесу нешто скупљи, али је већа вероватноћа да ћете се уселити у исти у договореном року. Да ли ће инвеститор завршити објекат не може нико да вам гарантује.

4. ДА ЛИ СТЕ ЈЕДИНИ КУПАЦ?

Ова чињеница се проверава на шалтерима основних судова надлежних за оверу докумената. Можете проверити да ли је стан продат у периоду од почетка 2010. године (у неким градовима Србије и неколико месеци касније) у зависности од тога када је у надлежном суду уведен систем електронске евиденције. Први основни суд у Београду наплаћује ове услуге. Платите таксу и одмах добијете уверење које ће вас претворити у срећног купца или ћете наставити потрагу за станом. Да бисте добили уверење потребни су вам следећи подаци о непокретности: број катастарске парцеле и катастарска општина, адреса и број стана, име и презиме продавца.

5. ДА ЛИ ЈЕ СТАН „ЧИСТ”

На порталу судова Србије у делу „Ток предмета” можете сазнати да ли је непокретност, односно стан који намеравате да купите предмет неког извршног, парничног или ванпарничног поступка и да ли неко има потраживања везана за тај стан.

Директан линк је: http://tpson.portal.sud.rs/libra_portal_full/default.cfm

Потребно је да, у горњем левом углу, унесете суд који је у територијалној надлежности над непокретности. Испод, где стоји име странака унесете: прво презиме, па име продавца. Затим, десно, одаберете „сви предмети”. Одаберете врсту спора и тражите. После неколико покушаја ћете успети да се снађете.

6. БРАЧНО СТАЊЕ ПРОДАВЦА

Нећете веровати, али и то је битно. Уколико су стан или кућа стечени у браку, супружник увек има право да, на основу брачне тековине тражи свој део и дау бракоразводној парници доказује да је учествовао у куповини, опремању или да је улагао у стан. Та чињеница може купца довести у незгодан положај и створити последице чије се размере не могу сагледати. Ово се премошћује потписивањем и овером у суду, изјаве, другог супружника да је сагласан са продајом непокретности.

7. ПРАВНЕ ЗАВРЗЛАМЕ

Уколико не умете сами да проучите документацију која показује правни след, од последњег уписаног у јавним књигама, од вашег продавца потражите помоћ оних којима је то посао – адвоката, људи који су некада радили у катастру или земљишној књизи или неког ко добро барата том тематиком.

► Сваки уговор (о купопродаји, замени или неки други) мора да буде оверен у суду и да има печат Пореске управе који потврђује да је порез регулисан (на пренос апсолутних права или додату вредност), без обзира да ли се он плаћа или не.

► Свако решење мора имати печат правоснажности.

► Сваки уговор о промету са правним лицем мора имати и потврду да је непокретност исплаћена у целости.

► Наравно и „Clausula intabulandi”, у сваком уговору, односно сагласност да продавац може укњижити непокретност без претходне сагласности или присуства продавца.

Све мора бити, барем, у једном оригиналу или овереној фотокопији.

8. ШТА ЗАХТЕВАТИ ОД АГЕНЦИЈЕ

Као у свакој врсти посла у Србији, и овде је слика шарена. Има оних које поштено послују, има лоших које се региструју као удружења грађана, а после раде као агенције за промет некретнина или које само желе да се на брзину обогате.

Када помислите да је висина пореза на пренос апсолутних права 2,5 одсто од тржишне вредности некретнине, а да агенције узимају 3 процента вредности стана, јасно је да треба добро да се потруде да их зараде. Неке сматрају да је довољно то што су вас упознали са продавцем, али то није тачно.

► Агенција мора да вас документацијом увери да је непокретност папиролошки „чиста”.

► Неопходно је да вам агенција прибави све потврде да су плаћене све комуналије за кућу или стан који купујете.

► Да вам прибави лист непокретности или извод из земљишних књига, што скоријег датума.

► Да вам њихов адвокат или особа задужена за уговоре срочи предуговоре или уговоре које ћете прегледати и унети евентуалне измене.

► Да иде са вама и продавцима од банке до суда, јер да се новац тако лако зарађује, сви бисмо били богати зато што смо неког упознали са неким кога раније није знао.

► Омиљена реченица агената: „наш адвокат вам гарантује да је све у реду”, у земљи Србији, не значи скоро ништа. Зато, добро прегледајте сваки папир или, још боље, ангажујте некога ко се тиме бави. За малу своту новца можете себе спасти дугог кајања.