Ко не проба – кајаће се, а ко проба...

Неукњижене некретнине и деоба парцела, чак и компликовани сустанарски односи, деценијама уназад некако су решавани – макар и кроз обесхрабрујуће дуге парничне процесе где су се доказивали имовина и међе.

Зато је највећи ризик, доскора, била куповина стана у приватној кући која припада једном или неколицини власника. Од тога су, по правилу, бежали сви обавештени и опрезни: и они који поседују такву имовину из наследства или неког поклона рођака, а поготову они којима се свиђало да живе у окружењу зеленила, у баштама тихих залеђа некада породичних кућа.

Сви који су се упуштали у раније компликовану процедуру куповине таквих станова били су обесхрабрени многим препрекама. Разлог је, како каже Катарина Лазаревић из агенције "Алка", то што су се приватне куће књижиле искључиво као целина, без појединачних станова.

Међутим, како су прописи увек каснили па потом еволуирали у складу са животом, сада је могуће урадити физичку деобу. Ситуација је компликованија кад се ради о више власника на једној стамбеној јединици (стану), али ако су у питању станови у заједничкој кући, поготову ако су већ физички одвојени (или их је могуће лако одвојити), онда је поступак деобе потпуно остварљив и чак у порасту у последње време иако су и даље квадрати у таквим околностима, још по инерцији, мало потцењени у односу на цену квадрата других непокретности. Истина је да та процедура нешто дуже траје и кошта јер сувласници морају сложно да "обиђу" (и плате) неколико шалтера разних институција да би тачно укњижили шта је чије; то се третира као да нешто зидате, поготово ако првобитно, при зидању куће, није наведено да се састоји из више стамбених јединица: тада је потребна грађевинска дозвола која има клаузулу правоснажности, тј. да се нико не жали и тек тада се проводи кроз земљишне књиге.

Ако су станови купљени од једног поседника, онда један од озбиљнијих задатака може бити и како бившег власника, уколико је остао у сувласничком односу са купцима, навикнути да је сада само добар или лош комшија. По природи наше нарави, врло тешко признајемо законе и суд па се често "шерифовско" газдовање бившег власника наставља иако је сада само "један међу једнакима". Тако узима себи за право да узурпира, по свом нахођењу, све заједничке просторије (подрум, таван или ходнике) или да заузме читаво двориште јер је то по "инерцији власништва" још његово. С таквима се, дакако, тешко договорити о било чему, па и о честитој и законитој физичкој деоби и укњижби појединачних власника... По закону (види оквир), нема дилеме: сви власници или још књижни сувласници кућа имају подједнако право коришћења заједничких недељивих целина, а ако било ко од њих жели да располаже нечим, да надзиђује таван или кров, адаптира подруме или друге заједничке просторије, мора имати потпуну сагласност свих власника.

--------------------------------------------------------------------------

Корак по корак до физичке деобе

Први корак је споразум о физичкој деоби свих сувласника. Уколико раније није дефинисано да у кући постоји више стамбених јединица, овлашћени архитекта прави пројекат читаве куће са физичком поделом станова. По добијању грађевинске дозволе, чека се период правоснажности и потом приступа физичкој деоби у надлежном суду.

--------------------------------------------------------------------------

Шта каже закон

Драган Беновић, начелник земљишно-књижног одељења Другог општинског суда, објашњава редослед потеза код укњижених кућа:

Од државног органа управе општине или града тражи се уверење да се кућа састоји из више станова или пословног простора, потом сувласници сачињавају уговор о физичкој деоби и оверавају га пред судом. Затим оверу носе у управу прихода, регулишу порез на промет и то им уз уговор о физичкој деоби служи као уверење за промену земљишно-књижног стања. Тако се развргава сувласништво и уписује у земљишне књиге или катастар, а, ако нема воље међу сувласницима, надлежни ванпарнични суд доноси извршно решење којим спроводи физичку деобу.

Помоћне просторије су регулисане законом, оне су недељива својина и на њима се може уређивати само начин права коришћења који припада свим власницима стамбеног простора подједнако.

Коришћење земљишта је јасно регулисано законом и у границама грађевинске парцеле власницима или сувласницима објекта саграђеног на грађевинској парцели припада подједнако право коришћења земљишта које се утврђује у поступку, уколико нема договора, на ванпарничном надлежном суду, осим ако није предвиђено ванпланским актом да би могла да се обави парцелација.