Kроз лавиринт до слатке зараде

Нови устав Републике Србије одшкринуо је врата будућој приватизацији грађевинског земљишта, али, нажалост, још нема пратећих закона да поједноставе правила трговине земљиштем и градњу објеката.
Странци гунђају због власништва државе над земљиштем и закупа на 99 година, али долазе, остају и граде. Домаћи се жале на компликовану папирологију, али не одустају. Када се саберу расход за расељавање старих власника, "данак" за комуналне прикључке, дозволе, пројекти, сагласности и, коначно, сама градња – инвеститору продајом квадрата ипак остаје повећи део колача, па и не чуди што их је сваким даном све више.
Семинар Центра за едукацију и стручно образовање Привредне коморе Србије и консултантске куће Yu Build, недавно одржан у Комори, показао је да инвеститоре и те како интересује како да кроз лавиринт постојећих прописа нађу што краћи пут до изградње објекта и, коначно, његовом продајом, дођу до великог профита.

Према речима др Зорана Ђорђевића, председника Yu Build-а, пракса говори да већина инвеститора у Србији греши у томе што не схвата значај добре припреме радова пре него што "багер уопште уђе у градилиште"!

– У свету је овако: на почетку дате релативно мало новца, само пет до 10 одсто укупних трошкова за припрему документације (израда пројекта, дозволе, сагласности) до тренутка док багер не уђе у градилиште. Остатак суме, 90 или чак 95 одсто новца потроши се када почну радови на терену. Ако сте мудар инвеститор посао ћете организовати тако да 95 одсто новца потрошите за што краће време по унапред детаљно смишљеном плану. Посао се планира годину дана, радови трају око пола године, а само у тих шест месеци потроши се већина новца. Ако се тако ради, камате на узета средства су релативно мале па је оваква градња исплатива. Код нас је, нажалост, уобичајено да се градња објекта започне са мало новца, а радови иду по шеми "гради, стани, гради, стани..." у зависности како пристиже новац. Такво одуговлачење заправо је најскупље за инвеститора – напомиње Зоран Ђорђевић.

Инвеститоре, сем трошкова и прописа, највише интересује додела локација. До њих се у нашим условима долази на два начина: први је добијање земљишта за изградњу од локалне самоуправе путем тендера. То је примереније великим инвеститорима. Други начин је када инвеститор сам проналази појединачне локације, расељава власнике објеката, нуди им компензацију, гради нови објекат и потом, најчешће, продаје новоизграђене квадрате.

– У првом случају ствари су релативно чисте и брзе. Добар пример за то је Нови Београд. Он је популаран код инвеститора јер ту нема решавања имовинских спорова са власницима, расељавања и дуге припреме документације. Али "мана" је што је већина таквих локација већ додељена па се инвеститори све више окрећу и ка онима где морају да се договарају са власницима објекта на земљишту на којем граде. Често се може наћи низ од неколико малих трошних кућица које заузимају релативно велике површине. Власници су, по правилу, из породичних разлога емотивно везани за такве зграде. Због тога прецењују њихову реалну вредност. Проблем за инвеститора у таквом случају може да буде ако крене да се погађа са станарима појединачно, јер ће онај последњи бити у ситуацији да уцењује. Паметан инвеститор ће – додаје овај експерт – заједнички преговарати са свим станарима, правити један уговор са свима, свима истовремено дати капару и све истовремено иселити. Ту је, такође, и савет власницима објеката да се у случају пропасти инвеститора обезбеде, на пример, хипотеком на имовину инвеститора. Тренутно, на терену важи тржишно правило да се власницима, то јест корисницима земљишта нуди од 20 до 30 одсто коначно изграђене површине да би се иселили.

– Још једна реалност у Србији је да се станови продају чим се власници старих станова раселе и тек почне копање темеља. Довитљивији инвеститори продају станове у тој фази по нижој цени (који ће бити готови за годину, годину и по дана). Тако су у ситуацији да са прилично мало сопствених средстава, од тренутка расељавања, изграде цео објекат, продају га током градње, па практично будући купци финансирају целу градњу. Са мало уложеног новца такав инвеститор ће на крају веома лепо зарадити – додаје Ђорђевић.

-----------------------------------------------------------

Семинарима до знања

Центар за едукацију и стручно образовање ПКС основан је у фебруару 2002. године са циљем да привредницима обезбеди савремену и континуирану пословну едукацију у знањима и вештинама из различитих области менаџмента. У 2006. години реализовано је 110 семинара са 85 различитих тема на којима је присуствовало 2.112 привредника. Семинари су информативни, инструктивни, специјалистички и ексклузивни, у зависности од теме и циљне групе. Семинар "Шта инвеститори треба да знају приликом изградње објеката у Србији" одржан је девет пута, и сваки пут је изазвао велико интересовање, што потврђује и податак да је на њему учествовало 246 привредника.