Прво зграда, па станови

Куповина стана у изградњи многима у Србији и даље остаје једина шанса да дођу до крова над главом: у зависности од локације објекта и од договора са инвеститором, цена квадратног метра тада може да буде нижа (у Београду) и до 500 евра у односу на ону по којој би се вредновао да је све завршено. Али, оваква куповина "на невиђено" – по принципу "сада уплати пун износ, а стан ће бити на оној ледини, следеће године"... носи велике ризике. Чак и када, на крају, инвеститор испуни договорено, а купац се срећно усели у стан који је одавно исплатио, посао још није готов, све до укњижбе стана на његово име. Али, претходно, прво цела зграда мора да се укњижи на инвеститора. Често се, међутим, дешава да инвеститор чим прода све станове у једној згради оде на друго градилиште, или чак у други град, а да претходно није укњижио зграду у којој је продао станове. Шта у таквом случају да раде купци, односно власници станова?  

У том случају, кажу адвокати, за купца има једна добра и једна лоша вест: добра је да и тада може да на своје име упише стан у земљишне књиге, а лоша – да ће претходно морати да укњижи и целу зграду, па тек онда свој стан. Тај поступак, наравно, мораће да плати из властитог џепа.

Ствари теку овим редом.

– Молбу за укњижбу зграде може да поднесе онај ко је у тој згради купио стан. Да би суд уписао стан на њега, мора најпре да се упише цела зграда и сви станови на инвеститора. Потом се са инвеститора скидају та права и пребацују на подносиоца молбе за укњижбу. За укњижбу нових кућа и зграда прво треба отићи у Центар за катастар (у Београду у Улици 27. марта број 43) и тражити пријавни лист, односно снимак куће, који кошта око 200 евра у динарској противвредности – кажу у Земљишно-књижном одељењу Другог општинског суда у Београду.

Тиме ствар, наравно, није готова. Тек следи озбиљно прикупљање осталих важних докумената. Следећи је доказ о томе ко је власник или корисник земљишта, а њега има инвеститор, општина или Дирекција за градско грађевинско земљиште и изградњу града, зависно да ли је тај објекат већи од 800 квадрата. Затим следи прилагање грађевинске и употребне дозволе. Ако је предмет укњижбе зграда, потребно је и уверење општинског и градског одсека за грађевинске послове, односно попис свих станова, пословног простора и гаража у згради.

Грађевинска документација се обично налази у општинама или у граду, у зависности који је орган управе издавао грађевинску и употребну дозволу, па се од њих може затражити препис ових докумената и остале имовинске документације везане за доделу земљишта инвеститору у циљу изградње.

Тек када све то прикупи, купац стана у суду плаћа таксу за укњижбу (за молбу поднету са свим захтевима) 2.600 динара, а када суд дозволи укњижбу плаћа се и (уписна) такса од 1.300 динара...

Купац стана који жели да избегне ове перипетије, и трошак, мора на то да мисли још приликом потписивања уговора о куповини стана са инвеститором. Златно правило гласи: што више тога се прецизира уговором, касније мање боли глава.

– Најбољи облик заштите јесте и да купац стан плаћа по фазама, а никако да продавцу унапред плати целу суму. На пример, уговором може да се прецизира да ће инвеститор пре укњижбе добити 90 одсто новца, а преосталих 10 одсто тек после укњижбе зграде и станова. Ако инвеститор нестане пре тога, купац ће, уколико га тужи, лако добити судску парницу, наравно, ако га уопште пронађе. Дешавало се да и неки велики инвеститори, пре коначне укњижбе, нестану не само у други град, већ и на други континент! Њих обично не јуре само "мали" купци станова за релативно мале износе, већ и пореска управа јер су путем станоградње уплетени у велике, најчешће милионски вредне послове... Оних 10 одсто неисплаћеног новца може у таквим случајевима добро да дође за трошкове укњижбе. Нажалост, живимо у земљи где у овим договорима још не постоји тотална заштита и нема стопостотних гаранција – појашњавају у једној од угледнијих београдских агенција за промет некретнина.