Јавнобележнички монопол

Према члану 4 ст. 1-3 Закона о промету непокретности, уговор о промету непокретности закључује се у облику јавнобележничког записа за чије је састављање искључиво надлежан јавни бележник на чијем се подручју налази непокретност која је предмет уговора, па ако није састављен у том облику – не производи правно дејство.

Одредбе о ексклузивној надлежности јавног бележника за састављање овог уговора, насрћу на делатност адвокатуре и служби које се баве пружањем правне помоћи. Члан 67 Устава предвиђа да се свакоме, под условима одређеним законом, јемчи право на правну помоћ коју пружају адвокатура, као самостална и независна служба, и службе правне помоћи у јединицама локалне самоуправе.

Адвокатура је уређена Законом о адвокатури, који у члану 3 тачка 3 изричито предвиђа да пружање правне помоћи обухвата и састављање уговора. Службе правне помоћи још увек нису уређене законом, али им то не одузима легитимацију за бављење овом делатношћу. Уговоре о промету непокретности (а и све друге) могли су да састављају и сâми учесници правног посла, ако су имали знања и способности. Њима су се, ових дана, придружили и јавни бележници. Све то говори да је и на „тржишту пружања правне помоћи” успостављена слободна конкуренција, која физичким и правним лицима омогућава избор.

А онда је, такође, ових дана, слободна конкуренција у састављању уговора о промету непокретности укинута и уведен монопол који јавном бележнику обезбеђује искључиво овлашћење за састављање тих уговора. Тиме је драстично повређен члан 84 став 2 Устава који забрањује ограничење слободе конкуренције и стварање монополског или доминантног положаја.

При увођењу јавнобележничког монопола Закон о промету непокретности није водио рачуна ни о самом Закону о јавном бележништву. Према члану 4 став 1 тог закона, јавни бележник је овлашћен да „саставља, оверава и издаје јавне исправе о правним пословима”. Уговори о промету непокретности су правни послови облигационог карактера и зато припадају корпусу приватног, а не јавног права. Они настају на основу нејавних исправа, а како оне подлежу верификацији јавног бележника, јавни карактер имају само акти њихове верификације. У оваквом приступу, а он је једино могућ, верификација уговора спада у ред јавнобележничких овера, а не јавнобележничких записа, како их третира Закон о промету непокретности.

Оверавајући карактер јавнобележничке исправе у овом случају омогућује очување принципа, чија се старост мери вековима, да се састављање уговора поверава ономе у кога се има поверења. Ако би јавни бележник био једини састављач уговора о промету непокретности, онда би га морао сачинити једино јавни бележник на чијем се подручју непокретност налази, макар и не уживао поверење уговорних страна. А оно мора да постоји код поверавања израде уговора. Оверавајући карактер јавнобележничке исправе доводи и самог јавног бележника у повољнији положај, јер га важећи пропис тера да приступи сачињавању уговора о промету непокретности и кад је сложеност задатка (какав је, на пример, пројекат „Београд на води”) таква да уговор може да сачини само вишечлани тим правних стручњака различитог профила.

Ваља приметити да се јавнобележничком запису незаслужено придаје већи значај од судског поравнања. Оба акта имају снагу извршне исправе, па се могу спровести и принудним путем. Али док се поравнање може ставити ван снаге пресудом по тужби за поништај, код јавнобележничког записа може се побијати само његова извршност, па и ако се анулира, запис остаје јавна исправа.

Већа отпорност јавнобележничког записа према ризицима ништавости од оне коју има судско поравнање не може се разумети, јер су гаранције независности и самосталности судија јаче од гаранција независности и самосталности јавних бележника. Прве бира и разрешава Високи савет судства, друге бира и разрешава министар правде. Први припадају судској власти, други припадају извршној власти.

У промету непокретности јавном бележнику се придаје већи значај него судству и адвокатури заједно. Ни то се не може разумети, нарочито ако се има у виду да су судство и адвокатура уставне категорије, а да јавно бележништво то још увек није.

*Редовни професор Правног факултета Универзитета Унион