Први корак – процена стана

За оне који реше да продају или купе стан, а нису баш сигурни како да формирају цену за његову продају, или да ли је понуђена цена реална – процена вредности некретнине је први корак на путу купопродаје. Утврђивање стварне цене потребно је и код деобе имовине (бракоразводне парнице), или подизања стамбеног кредита код банака, као и у случају када више сувласника једног стана желе да га продају, а потребна им је реална цена.
У свим тим случајевима биће вам потребна професионална помоћ проценитеља, или агенције за промет некретнина (од којих неке нуде и ову услугу), наравно не бесплатно већ по цени 50 евра за процену стана до 50 квадрата (плус 1,5 евра за сваки наредни квадратни метар).

Овлашћени проценитељи приликом утврђивања вредности стана користе чак 11 различитих параметара, а они искуснији у послу још око 20 ставки да би што прецизније утврдили његову реалну тржишну вредност.

– На листи главних параметара су локација (близина центра, трговачких радњи, маркета, школа, вртића, добар градски превоз, зеленило...), старост зграде (и у старијим објектима се могу наћи одлично одржавани, окречени станови, али и веома запуштени), спратност (виша драстично обара цену), висина плафона (ако су у питању такозвани салонци да ли је висина плафона 3,05 или 3,45 метара). Цену формира и то да ли се ради о новоградњи или не, затим осунчаност некретнине, оријентација стана у односу на друге објекте у близини, а посебно какво је грејање. Ако стан нема централно грејање, важно је и да ли зграда има могућности да се у кратком року обезбеди прикључак или не. Битно је и то има ли зграда лифт, ако је реч о високој спратности, камере на улазу... – појашњавају у једној од београдских агенција за промет некретнина.

Оно што аматери обично не знају, а "детективско" око проценитеља види јесте и квалитет пода: да ли су уграђене плочице, паркет, бродски под, ламинат или бетон и какав им је квалитет. Проценитељу ће бити важно и да ли зграда има интерфон, а велику разлику у цени између сличних станова може да направи високо приземље са висином од два метра, у односу на оно где је висина само метар, што најчешће одбија купце из безбедносних разлога.

Када детаљно испитају сваки детаљ, а на основу свега што су запазили, проценитељи су дужни да у документ који се зове "процена непокретности", упишу вредност квадратног метра некретнине и процену укупне вредности стана, исказане у еврима и у динарима (уписује се средњи курс евра на дан писања процене).

Купцу стана тако написан документ (за стан који се даје под хипотеку) биће један од главних услова за добијање стамбеног кредита. У новије време, када су стамбени кредити све чешћи и код нас, неке банке од проценитеља захтевају да приложе и фотографије унутрашњости стана (ако је у питању кућа и фото-запис споља), најчешће између пет и десет појединачних снимака. Интересантно је да и банке упућују баш на проценитеље са којима имају споразум о сарадњи и у њих, очигледно, веће поверење.

За тачност података проценитељи гарантују потписом, печатом и лиценцом (решењем да могу да обављају овај посао).

– У пракси, међутим, има доста неповерења у рад проценитеља. Досадашње искуство показало је да се процене станова код нас често раде по жељи продаваца, то јест по принципу "мајсторе, ево 100 евра, напишите тамо да мој стан кошта 200.000 евра", а да та некретнина, реално, вреди упола мање. Продавци станова, готово по правилу, пре ће да ангажују проценитеља који им каже да њихова некретнина вреди више од реалне цене него оног ко им каже нижу цену, исто као што више волимо доктора који нам каже "пијте само чајеве и то ће вас проћи", од оног који за исту бољку предлаже хируршки рез. Али, ти који тако одређују вредност свог стана најчешће су у заблуди да ће на крају од купца стварно и добити ту цену. Обично се догоди да прецењена некретнина не нађе купца, па се на крају цена обара, односно опет се дође на ону реалну, али се у свему томе изгуби силно време – каже Мића Ђоковић, директор агенције за промет некретнина Олд ројал.