Како што пре иселити несавесне подстанаре

Договор власника стана и подстанара је најчешће потпуно неформалан, а то у пракси доводи понекад до великих проблема. Догађа се да станодавци после више месеци затекну неплаћене рачуне и оштећења у стану. Неки остају ускраћени за више месечних кирија, а притом им стижу и тужбе због дугова за комуналне услуге.

Медији су недавно писали о случају из Земуна, где власница куће већ две године не успева да исели подстанаре који не плаћају ни кирију ни рачуне. Због дугова јој стижу тужбе, а она је суду тужила подстанара који није дошао на рочиште са „лекарским оправдањем” да га „боли уво”.

Правни стручњаци сматрају да би сваки уговор о закупу непокретности требало да буде потврђен и оверен код јавног бележника, уз обавезну извршну клаузулу, која би омогућила не само раскид пре уговореног рока већ и исељење и наплату потраживања од подстанара.

– Такав уговор који је солемнизован (потврђен и оверен) код јавног бележника заштитио би закуподавца од подстанара који не плаћају ни закупнину ни рачуне, а такође би заштитио и савесне подстанаре од закуподаваца који би преко ноћи да их иселе или промене услове издавања – кажу за „Политику” у Јавнобележничкој комори Србије (ЈКС).

Дакле, постоји начин да се заштите и закуподавци и подстанари, а то је уговор о закупу непокретности, који је оверен код јавног бележника. У пракси се види да је само овера потписа на уговору недовољна, па се релативно често догађа да једна или обе уговорне стране имају великих проблема.

– Пут до правде обе стране могу да потраже у парничним поступцима, у којима ће постојећи оверен уговор бити сигурно јак доказ, али истовремено, судски процес има свој ток и самим тим дуго траје. Међутим, ако се закључи уговор и обе уговорне стране пристају на непосредно извршење у случају непоштовања јасних и прецизних обавеза и рокова, пре свега у погледу плаћања закупнине и исељења из непокретности – онда би уговор представљао извршну исправу, а закуподавац би могао ефикасније – кроз вођење извршног поступка да заштити своја права, без дуготрајног судског поступка – објаснили су у Јавнобележничкој комори.

Истовремено, заштита савесних подстанара остала би на снази и закуподавац не би могао преко ноћи да раскине уговор без поштовања прецизно прописаног отказног рока, нити да мења друге услове на начин који није прописан.

Наиме, тренутна пракса је таква да за правну ваљаност уговора о закупу није прописана одређена форма закључивања. Ови уговори најчешће се раде без прецизно наведених услова. Неретко се у пракси догађа ситуација у којој закупац непокретности, поред тога што не испуњава своје обавезе и не измирује закупнину, избегава да се исели и да стан или кућу врати закуподавцу. Додатни терет на страни закуподавца представља и то што, у таквим ситуацијама, подстанар не плаћа ни дажбине, па и тај терет пада на закуподавца – иако он сам није потрошач.

Према мишљењу Јавнобележничке коморе Србије, решење за овакве проблеме може се наћи у члану 85 Закона о јавном бележништву, који даје могућност уговорним странама да закључе уговор о закупу непокретности са извршном клаузулом. У том случају се наведени уговор закључује у форми јавнобележнички потврђене исправе.

– Закључивањем уговора о закупу непокретности, који би у себи садржао извршну клаузулу, и као такав био солемнизован код јавног бележника, допринело би побољшању правног положаја закуподавца и закупца, а самим тим и остваривању начела правне сигурности и економичности приликом остваривања права странака – наводе из ЈКС.

Ово би, наравно, изискивало нешто веће трошкове, јер би јавни бележник улазио у садржину уговора о закупу и процењивао дозвољеност правног посла. Заузврат, правна сигурност је немерљиво већа, за обе стране. Јавни бележник био би дужан да води рачуна о интересима свих страна, као и да су сви свесни својих права и обавеза из уговора.

Ако би уговор о закупу био вредан, на пример, 400.000 динара на годину дана – солемнизација тог уговора са извршном клаузулом коштала би странке укупно 7.200 динара.

Сада се у пракси између станодавца и подстанара у највећем броју случајева не закључује никакав уговор, а ако се и закључи – наводи се мања цена закупнине, због трошкова пореза.

Треба, међутим, ставити праву цену и платити порез, а у уговору се могу предвидети и детаљи о накнади штете у стану или кући уколико се нешто поломи или на други начин оштети.