Добар уговор, мања главобоља

Они који купују и продају некретнине обично страхују да ће бити преварени. Нарочито је неповерљив старији део популације који често не жели да се упушта у тако велики и по њима неизвестан посао. Добар адвокат може у самом старту да препозна све неправилности, као и недостатак потребне документације.
– При купопродаји непокретности и продавац и купац треба да обратe пажњу на одредбе уговора који закључују – истиче Катарина Миновић, адвокат агенције за промет некретнина Цветковић-Рошков. – Тај уговор мора имати два битна елемента, а то су тачно наведени подаци о непокретности која је предмет купопродаје и купопродајна цена, која може бити изражена у страној валути, уколико се исплата обавља преко пословне банке. Поред ових битних, купопродајни уговор углавном садржи и друге одредбе, којима продавац гарантује купцу заштиту од фактичких и правних недостатака које непокретност евентуално има, гаранцију продавца да је измирио све трошкове према јавним и комуналним предузећима, те одредбу везану за претплатничко право на телефонску линију. Најзад, сваки уговор, по правилу, садржи и тзв. клаузулу интабуланди, односно сагласност коју продавац даје купцу да своје право својине може да укњижи само на основу уговора, без ичије даље сагласности и присуства. Сагласност за укњижбу може се дати и у посебној изјави, овереној код суда, уколико се исплата купопродајне цене обавља у неком каснијем моменту.

Међутим, од саме садржине уговора о купопродаји, која је углавном ваљана, много је важније обратити пажњу на исправе којима продавац доказује право својине. Наиме, код непокретности се својина стиче на основу правног посла и укњижбе, а та два елемента су законом предвиђена кумулативно. Када је непокретност укњижена и када је продавац укњижен као власник, све је много једноставније, па је довољно тражити извод из земљишних књига или из листа непокретности и правни основ којим је продавац стекао својину.

Једну од потешкоћа која није и нерешива, представља и неукњижен стан или кућа.

– Код неукњижених непокретности мора се имати у виду околност да ће и те непокретности једног дана бити укњижене. Из тог разлога је веома важно да се од продавца захтевају све исправе које представљају доказ како о његовом власништву, тако и о власништву његових правних претходника. Уколико су те исправе уговори, они морају да буду оверени од стране суда, да садрже сагласност за укњижбу и да имају истоветан опис непокретности, у смислу броја стана, спратности, површине и слично, те морају бити снабдевени потврдом пореске управе о регулисаном порезу, чак и ако су истог ослобођени. Уколико су у питању судске одлуке – пресуде или решења, поред наведене пореске клаузуле, морају имати и печат суда којима се потврђује њихова правоснажност.

Наша саговорница упозорава да треба обратити посебну пажњу на уговор о поклону.

– Посебно треба бити опрезан када се међу исправама о доказу власништва нађу уговори о поклону, јер су као бестеретни правни послови подложни редукцији због повреде нужног наследног дела или поништају, што, наравно, не значи да поклоњене непокретности не треба куповати. Код својине на непокретности која је стечена у току трајања заједнице живота у браку, обавезно треба тражити сагласност супружника.

Велики број грађана, посебно купци из кредита, радије бира станове у новоградњи. Катарина Миновић за њих има савет плус:

– Код непокретности које се продају у изградњи, битно је прегледати грађевинске исправе (грађевинску и употребну дозволу) и уговор о заједничкој изградњи. Такође је важно утврдити да ли ће уговор о купопродаји подлећи порезу на пренос апсолутних права или порезу на додату вредност. Наиме, порез на додату вредност ће бити утврђен само уколико су име или назив продавца наведени у грађевинским исправама и уколико је продавац у систему ПДВ-а; у свим осталим случајевима, иако је у питању новосаграђена непокретност, пореска управа ће утврдити порез на пренос апсолутних права.

Грешке при купопродаји се скупо плаћају, зато послу треба приступити пажљиво, професионално и стручно. 

– Немогуће је навести све ситуације и заштиту код сваке конкретне купопродаје, па стога препоручујем сваком купцу, па и продавцу, да при закључењу купопродајног посла ангажују адвоката. Да ли ће они имати поверења у адвоката кога ангажује агенција за некретнине или ће одабрати неког другог, то је ствар њихове процене, али је неопходно одабрати адвоката који се специјализовао за имовинскоправне и својинске односе и који има искуства у пословима купопродаје непокретности. Најзад, када се непокретност купује путем стамбеног кредита, у погледу садржине уговора потребно је консултовати и банку која кредит одобрава, уколико купац нема адвоката који је упознат са захтевима банака – закључује Катарина Миновић.