Proveriti ponude u svim bankama
Kupovina nekretnine je jedna od najvećih investicija u životu prosečnog čoveka. Donošenje mudre odluke o kupovini nekretnine je polovina uspešnog posla, a drugu polovinu čini izbor pravog izvora finansiranja. U našim uslovima izbor izvora finansiranja uglavnom se svodi na izbor pravog stambenog kredita. Stambeni kredit najvećim delom utiče na vrednost ukupne investicije, te izbor pravog stambenog kredita postaje presudan faktor u oceni isplativosti investicije u nekretninu.
Stambeni kredit je vrsta dugoročnog kredita namenjenog za kupovinu stana, kuće, izgradnju, rekonstrukciju, adaptaciju ili dogradnju stambenog objekta. U Srbiji je aktuelno nekoliko vrsta stambenih kredita, koje odobravaju poslovne banke, a koji se finansiraju iz različitih izvora.
Stambeni krediti mogu biti sa različitim procentom učešća, iz potencijala poslovnih banaka, uz subvenciju Republike Srbije, osigurani kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK), za uknjižene ili neuknjižene nepokretnosti i slično.
Uslove odobravanja stambenih kredita uglavnom određuju poslovne banke svojom poslovnom politikom. Izuzetno, kod kredita koje subvencioniše Republika Srbija, pojedini uslovi su određeni od strane nadležnih ministarstava zaduženih za subvencije.
Procenat učešća kod stambenih kredita se najčešće kreće između pet i 20 odsto. Što je učešće korisnika kredita veće, to će ukupna cena stambenog kredita biti manja, a rata tokom otplate niža.
Osiguranje stambenih kredita kod NKOSK nije obavezno kod svih vrsta kredita, međutim, poslovne banke sve više insistiraju na ovom elementu kao obaveznom kod većine stambenih kredita. Ukoliko je stambeni kredit osiguran kod NKOSK, korisnik će otplaćivati kredit po nižoj kamatnoj stopi. S druge strane, treba imati u vidu da osiguranje kod NKOSK povlači startne troškove pre isplate kredita, a koji obuhvataju 30 evra jednokratne naknade za obradu kreditnog zahteva i premiju osiguranja od 1,5 do 3,5 odsto iznosa kredita. Stambeni krediti za finansiranje kupovine uknjiženih objekata su uvek jeftiniji i nose niže kamatne stope na pozajmljena sredstva od kredita za kupovinu neuknjiženih objekata.
Ukoliko bismo rangirali stambene kredite prema visini kamatne stope i ukupnoj ceni za korisnika, stambeni krediti uz subvenciju Republike Srbije bili bi najjeftiniji, slede stambeni krediti iz potencijala poslovnih banaka osigurani od strane NKOSK, a potom stambeni krediti za finansiranje kupovine neuknjiženih stambenih objekata.
Mesečna rata za otplatu stambenog kredita ne bi trebalo da pređe 60 odsto ukupnih neto prihoda dužnika po kreditu. Ukoliko dužnik svoja mesečna primanja ostvaruje u valuti koja se razlikuje od valute u kojoj je indeksiran stambeni kredit, maksimalno mesečno kreditno zaduženje može biti 50 odsto. Navedena kreditna zaduženja se odnose ne samo na ratu stambenog kredita, već na zbir svih mesečnih obaveza po osnovu kreditnih zaduženja pored stambenog kredita, bilo da je reč o gotovinskim ili potrošačkim kreditima. Kreditnu sposobnost pojedinačnog klijenta poslovna banka ocenjuje na osnovu dokumentacije o mesečnim prihodima i izveštaju Kreditnog biroa. Da bi stambeni kredit bio odobren, jedan od osnovnih uslova, kao i kod ostalih vrsta kredita, jeste da je klijent u proteklih 36 meseci bio uredan u izmirivanju obaveza po osnovu kreditnih zaduženja.
Kao sredstva obezbeđenja za stambeni kredit poslovna banka najčešće od klijenta zahteva uspostavljanje hipoteke prvog reda na nekretnini koja je predmet kupovine ili na nekoj drugoj nekretnini, čija vrednost prelazi vrednost stambenog kredita. Ako se hipoteka uspostavlja na nekretnini koja je predmet kupovine, stepen završenosti iste mora biti najmanje 80 odsto, ukoliko je u pitanju nekretnina u izgradnji. Stepen izgrađenosti nekretnine ocenjuje ovlašćeni procenitelj.
Ukoliko kasnije dođe do prestanka otplate kredita, poslovna banka ima pravo da nekretninu pod hipotekom proda radi naplate duga.
------------------------------------------------------------------------
POTREBNA DOKUMENTACIJA ZA STAMBENI KREDIT
Poslovne banke imaju diskreciono pravo da od zajmotražioca stambenog kredita traže dodatnu dokumentaciju uz osnovnu, koja važi za sve poslovne banke. Osnovna dokumentacija koju je potrebno priložiti za odobrenje stambenog kredita obuhvata:
– zahtev za stambeni kredit
– overenu potvrdu o zaposlenju i visini mesečnih primanja
– fotokopiju lične karte
– predugovor o kupovini nepokretnosti overen u sudu
– procenu vrednosti nepokretnosti koja je predmet hipoteke od strane ovlašćenog procenitelja
– izjavu o administrativnoj zabrani
– vlasnički list i prateću dokumentaciju za obezbeđenje kredita hipotekom.
-----------------------------------------------------------------
SAVETI ZA IZBOR STAMBENOG KREDITA
Proces traganja za najboljim stambenim kreditom može biti dug i zahtevati iscrpljujući proces provere velikog broja različitih ponuda poslovnih banaka. Sledeće preporuke će vam u velikoj meri olakšati proces izbora i skrenuti pažnju na bitne uslove kredita, koji imaju najveći uticaj na stepen povoljnosti određenog stambenog kredita:
– proverite ponude svih poslovnih banaka koje nude stambene kredite
– zahtevajte podatak u kojoj valuti je indeksiran kredit
– raspitajte se da li je kamatna stopa promenljiva i pod kojim uslovima se ona može promeniti
– proverite mogućnosti različite visine učešća i njegovog uticaja na ukupnu cenu kredita
– ispitajte visinu svojih obaveza u pogledu osiguranja kredita i osiguranja nekretnine tokom perioda otplate kredita
– proverite uslove prevremene otplate kredita ili dela kredita
– vrlo je važno proveriti da li nekretnina ispunjava uslove za uspostavljanje hipoteke
– raspitajte se o tome ko može biti sadužnik i učestvovati u otplati stambenog kredita.
-----------------------------------------------------------------------
SUBVENCIONISANI STAMBENI KREDITI
Subvencionisani stambeni krediti predstavljaju trenutno najpovoljniji oblik stambenog kreditiranja u Srbiji. Međutim, pravo na subvencionisane stambene kredite mogu ostvariti samo određene kategorije stanovništva, koje ispunjavaju uslove propisane od strane nadležnih ministarstava Vlade Republike Srbije.
Za subvencionisane stambene kredite mogu konkurisati građani koji nemaju nekretninu u vlasništvu, starosti između 20 i 45 godina, sa primanjima ne većim od 120.000 dinara i bez drugih stambenih kredita ili kredita za adaptaciju u korišćenju.
Povoljnosti subvencionisanih stambenih kredita se manifestuju kroz višestruko niže mesečne rate do 31. 10. 2012. godine i tokom poslednjih pet godina otplate kredita, kada Republika Srbija sredstvima iz budžeta finansira pripadajuće kamate, a korisnik vrši otplatu samo glavnice anuiteta.