Država bi da gradi s privatnim investitorima

Veliki investicioni fondovi poput američkog „Meri linča”, koji u Srbiji posluje kao suvlasnik MPC-a, zainteresovani su da s državom uđu u partnerstvo i da po istoj ceni u zoni bivše beogradske kasarne „4. jul” ponude stanove na tržištu. Oni žele da grade pod istim uslovima kao država, ne traže besplatno zemljište i infrastrukturu, ali zahtevaju da brzo dobijaju dozvole.

To za „Politiku” otkriva Oliver Dulić, ministar životne sredine i prostornog planiranja, i naglašava da se neće odustati od zidanja stanova u beogradskom naselju Dr Ivan Ribar na placu IMT-a, zatim na placu kasarne u Surčinu i širom Srbije.

– Nećemo da odbijamo investitore, hoćemo da oni grade s nama. Para za otvaranje drugih gradilišta nemamo i nećemo da se zadužujemo. Hoćemo da investitori dođu s novcem kojim će se finansirati infrastruktura i sve ono što je neophodno za početak gradnja. Država će da uzme deo kompleksa, a drugi deo neka pripadne investitoru na kome će da gradi tržne centre, komercijalne sadržaje i stanove. Tako će tržište da se podeli na dva segmenta: jedni će ponuditi stanove prosečnoj srpskoj porodici a drugi će graditi luksuzne stanove na ekskluzivnim lokacijama sa skupim opremanjem, kaže Dulić.

Da li se država ulaskom na tržište gradnje stanova na mestu biše voždovačke kasarne nametnula kao nelojalna konkurencija privatnim investitorima?

Ne, nego je regulator koji će urediti tržište, sniziti cene i omogućiti javno privatno partnerstvo. Na tržište moraju da dođu pošteni investitori koji grade s poštenim građevinskim firmama i stanove prodaju po korektnim cenama. Država poziva privatni kapital da objedinimo snage na velikim kompleksima zemljišta koji postoje u Beogradu. Kada smo krenuli u osmišljavanje nove stambene politike, prvi put posle 20 godina od kada se država nije mešala u tržište nekretnina, pošli smo od pitanja: „Šta mi kao država treba da uradimo da omogućimo srpskoj porodici s dve prosečne plate da dođe do krova nad glavom?” Činjenica je da imamo 150.000 porodica koje iznajmljuju stanove i mesečno za kiriju daju novac koji im se nikada neće vratiti. Ili žive pod istim krovom s roditeljima, što stvara ogromne socijalne tenzije. One danas nemaju šansu da dođu do stanova zato što su cene previsoke. Investitor u Srbiji zarađuje sto odsto i više a u drugim zemljama najviše 20 do 25 odsto. Država je morala da reaguje ponudivši na tržištu značajan broj stanova po cenama koje su dostupne našim građanima. To nisu jeftini stanovi, ali su dostupniji.

Kako su dostupniji kada je cena od 1.250 do 1.290 evra tržišna, jer u Kumodražu kvadratni metar stana košta oko 1.300 evra.

Odakle vama taj podatak?

Iz agencija za nekretnine.

Nije tačno. Tvrdim da su stanovi u naselju Stepa Stepanović 20 odsto jeftinije od drugih u istoj zoni i u istom naselju. Investitori nas napadaju kako je država nelojalna konkurencija, jer nudi jeftine stanove. S druge strane, imamo ljude koji kažu to nije jeftino. Na ovom poslu Građevinska direkcija Srbije neće zaraditi ništa. Dakle, odrekli smo se profita. Sve je rađeno po tržišnim uslovima, plaćeno je zemljište, naknada za uređenje građevinskog zemljišta, komunalije, građevinci, ali zarade nema. Na javnoj nabavci za izvođenje radova postigli smo neverovatnu cenu. To potvrđuje da je Zakon o pomoći građevinskoj industriji dao rezultat. Brze javne nabavke, bez uobičajenih procedura koje traju nekoliko godina, rezultirale su cenom od oko 400 evra po bruto metru kvadratnom. Nemojte da mi kažete da po toj ceni već postoje stanovi na tržištu.

Kako će u takvim uslovima privatni investitor da bude konkurentan i da postigne istu cenu krajnjeg proizvoda kada država sebi dodeli zemljište bez tendera, izda dozvolu preko noći i gradi bez profita?

Država je platila zemljište.

Kako?

Dali smo 21 odsto neto izgrađenih kvadrata Vojsci. Građevinsku direkciju Srbije, kao investitora, to zemljište je koštalo i ona je uložila 21 odsto.

Ako je Vojska nekada koristila objekte i ako ih je napustila, njeno pravo korišćenja je prestalo. Po kom osnovu su joj pripali stanovi i u tom procentu?

Korisnik zemljišta je bila Vojska. Građevinska direkcija Srbije je potpisala ugovor s korisnikom zemljišta da mu se zarad izgradnje stambenog kompleksa dodeli određen broj kvadrata. To je poslovni odnos između dva subjekta, doduše u državnom vlasništvu. Ali su oni postigli dogovor, prema kome ćemo ponuditi na tržištu više od 4.000 stanova, sa jedne strane, i s druge, zadovoljiti stambene potrebe Vojske. Najmanje vojnika će živeti u kompleksu. Stanovi će im biti dodeljeni tamo gde Građevinska direkcija gradi, u Vranju, Kuršumliji, Kragujevcu, Kraljevu.

Da li je onda urađena konverzija zemljišta?

Kupci stanova će konvertovati pravo korišćenja u pravo svojine koje stiču na osnovu kupovine nekretnine. Vlasnici tog zemljišta u budućnosti će biti kupci stanova.

Ako je Vojska bila korisnik zemljišta, konverzija bez naknade, morala je da bude izvršena kao osnov za dobijanje građevinske dozvole?

Konverzija je urađena kao pravni proces u kome je pravo korišćenja, koje je imala Vojska, prešlo na državu. Pravo korišćenja više ne može da bude osnov za dobijanje građevinske dozvole. A to je jedan dan pravne akcije gde se državno vlasništvo korisnika Vojske konvertuje u državno vlasništvo, koje više nema korisnika. Suština je da će zemljište ispod tih stanova u budućnosti biti privatno.

Da li je problem za državu što gradi na zemljištu koje potražuju stari vlasnici?

Da li ste svesni da je u poslednjih 60 godina građeno na zemljištu koje ima neke stare vlasnike.

Zakon o restituciji još nije donet i bilo kakvo poklanjanje stanova u ovom naselju sada ne može da se razmotri. Nadam se da će oni adekvatno biti obeštećeni kada bude usvojen zakon.

Kako je Građevinska direkcija Srbije za dva meseca dobila glavni projekat i građevinsku dozvolu? Zašto privatni investitor ne može tako brzo da dobije dozvolu i da mu je izda Ministarstvo?

Ministarstvo je nadležno za velike komplekse. Voleo bih da brzinom kojom je Ministarstvo izdalo dozvole to čini i Beograd. Ali radimo na tome. Privatni investitor pod istim tim uslovima može da dobije dozvolu u Novom Sadu. Tamo je oboren rekord i za mesec i po dana je izdata dozvola jednom investitoru. Ovo dokazuje da Zakon o planiranju i izgradnji valja i da je moguće brzo izdati dozvole.

Ko finansira izgradnju stanova?

Građevinska direkcija Srbije uzima kredit od komercijalnih banaka, pozajmljuje, gradi i vraća pare iz prodaje stanova. Dakle, projekat ne finansiraju građani Srbije. Poreske obveznike izgradnja ovog naselja ne košta ništa.

Ko direkciji daje garanciju za kredit?

Ovo je klasično projektno finansiranje. Država daje deo subvencije na kupovinu stana i malu subvenciju na projektno finansiranje.

Zar nije posao države da gradi socijalne i neprofitne stanove za svoje službenike, profesore, istaknute sportiste, umetnike...?

A šta da radimo sa ostalima? Zar da ih prepustimo surovom kapitalističkom modelu po kome nikada neće doći do stana?

Znači država nije gradila za tržište već da bi omogućila širem sloju stanovništva da dođe do krova nad glavom?

Država je pokrenula akciju da bi kupovina stanova bila dostupnija prosečnoj srpskoj porodici. Jedna od ideja je da se formira hipotekarna banka koja će davati jeftinije kredite građanima posebne kategorije, a to je prosečna srpska porodica. Kada pogledate u strukturi troškova 60 odsto odlazi na kamatu banci za kredit na 30 godina. Mislim da ukoliko uspemo da snizimo kamatu, kupovinu ćemo učiniti značajno povoljnijom, a rata za kredit će biti niža od kirije za stan.

Ovaj stan od 1.250 evra po kvadratu u naselju Stepa Stepanović ne može da kupi sekretarica iz ministarstva sa platom od 20.000 dinara?

Naša ideja je da neko za novac koji mesečno odvaja za kiriju plaća banci i da ima svoj stan. Investitori su ovde bili neka vrsta kartela. Zašto je Beograd imao najveće cene nekretnina i zašto ima najskuplje zemljište? Zato što imamo simbiozu interesa građevinara i investitora koja ide samo u jednom pravcu. A to je da se cena kvadrata ne spušta. Menjanje toga znači obaranje svakog od tih segmenata kroz ponudu koju dajemo: jeftinije zemljište za gradnju, jeftinije stanove, mogućnost kupovine od subvencije države, osnivamo čak banku koja će to subvencionisati i svako ima pravo da krene tim putem.

Marijana Avakumović