Stan na lizing ili stambeni kredit

 Poslednjih nedelja sa izmenama Zakona o finansijskom lizingu otvorena je mogućnost kupovine nepokretnosti na lizing, što će dati mogućnost građanima da pri kupovini nepokretnosti izaberu između različitih modela finansiranja onaj koji njima više odgovara. U proteklih šest godina građani i privredni subjekti su putem lizinga mogli kupovati samo automobile i opremu.

Do sada su poslovne banke imale svojevrsni monopol kod finansiranja kako stambene izgradnje, tako i kod finansiranja kupoprodaje nepokretnosti. Uvođenjem lizinga kao alternative stambenom kreditu, proširile bi se mogućnosti kupovine nekretnina, a samim tim i donekle razbio trenutni monopol na tržištu finansiranja kupovine nekretnina.

Kupovina stanova na lizing ima brojne prednosti u odnosu na stambene kredite, ali istovremeno i određene nedostatke. Zavisno od potreba kupaca stana, jedan ili drugi model kupovine nekretnine će biti odgovarajući, ali je sigurno da će uvođenje kupovine stanova na lizing pružiti novu mogućnost onim građanima, koji do stana nisu mogli doći korišćenjem stambenog kredita poslovnih banaka.

Pokretanje kupovine nekretnina putem lizinga ipak neće biti konkurentno do rešavanja još nekih pitanja, najvećim delom vezanih za poreze. Lizing društva očekuju rešavanje problema dvostrukog plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, PDV-a na kamate i određivanje subjekta koji će plaćati poreske obaveze tokom perioda plaćanja lizing rata.

Inicijatori uvođenja mogućnosti kupovine stanova na lizing očekuju da u kratkom roku cene nekretnina budu za oko 10 odsto niže, a u dugom roku čak i do 20 odsto.

Suština kupovina stana na lizing je da lizing kuća kupuje stan, dok se korisnik lizinga vodi kao zakupac sve do otplate poslednje rate, kada se stiču uslovi da korisnik postane i vlasnik nekretnine.

Osnovne razlike

Osnovna razlika između kupovine stana na lizing i stambenog kredita poslovne banke je vezana za vlasništvo nad stanom tokom otplate kredita, odnosno plaćanja lizing rata. U slučaju stambenog kredita poslovne banke, vlasništvo nad stanom pripada korisniku kredita, dok kod kupovine stana na lizing, sve do otplate poslednje lizing rate vlasništvo nad stanom pripada lizing kompaniji.

Dok stambeni krediti poslovnih banaka zahtevaju hipoteku na nekretninu koja je predmet kupovine, a u određenom broju slučajeva i hipoteku na drugu nekretninu veće vrednosti, kod kupovine stana na lizing hipoteka nije ni potrebna, jer je reč o plaćanju zakupnine sve do otplate poslednje lizing rate. U ovom slučaju kupovina stana na lizing nudi značajne prednosti u pogledu uštede troškova uspostavljanja hipoteke, koji mogu biti značajni i koje korisnik plaća pre isplate kredita. Osim toga, u slučaju korišćenja druge nekretnine kao hipoteke, kod neredovne otplate stambenog kredita korisnik gubi nekretninu pod hipotekom ukoliko je vrednost kupljene nekretnine manja od vrednosti kredita. Tog rizika kod kupovine stana na lizing nema.

Kupovinom stana na lizing, u trenutnoj zakonskoj regulativi, korisnik lizinga plaća porez na prenos apsolutnih prava, iako je to lizing kompanija već uradila pri kupovini stana. Ukoliko ne dođe do adekvatnih promena zakonskih propisa, kupovina stana na lizing bi mogla biti u znatno podređenom položaju u odnosu na stambene kredite. Stopa ovog poreza je 2,5%, što u velikoj meri uvećava troškove finansiranja i kupovine stana.

Troškovi i kamate

Generalni stav većine ekonomista je da bi kupovina stanova na lizing mogla značajno smanjiti inicijalne troškove odobravanja u odnosu na bankarske stambene kredite. Na prvom mestu tu su troškovi overavanja predugovora, koji bi mogli biti izbegnuti, troškovi uspostavljanja hipoteke na predmetu kupovine ili na drugoj nekretnini i troškovi manjih administrativnih procedura, koji će zasigurno biti osetno manji imajući u vidu način odobravanja korišćenja lizinga za kupovinu stana i fleksibilnost u pogledu minimalne potrebne dokumentacije od strane lizing kuća. Od lizinga se očekuje i ukidanje učešća korisnika, koje je karakteristično za stambene kredite poslovnih banaka, što u velikoj meri olakšava mogućnost korišćenja ovog instrumenta finansiranja pri kupovini nekretnine. Samo na ovim troškovima, korisnici lizinga za kupovinu stana bi mogli uštedeti nekoliko desetina hiljada dinara u odnosu na korisnike stambenih kredita poslovnih banaka.

Lizing bi mogao umanjiti i troškove procene vrednosti nekretnine, za kojom nema potrebe budući da je vlasnik stana lizing kuća i naplata u slučaju neredovne otplate ne zavisi od vrednosti nekretnine. Imajući u vidu da korisnici stambenog kredita za ovu vrstu troškova tokom otplate izdvoje u proseku 1.000 evra, ovo bi mogla biti još jedna značajna ušteda.

Iz iskustva sa kupovinom automobila i opreme na lizing, može se očekivati da kamatne stope za kupovinu stanova na lizing budu nešto veće u odnosu na stambene kredite, ali ova razlika bi verovatno bila kompenzovana smanjenjem pomenutih inicijalnih i pratećih troškova, fleksibilnijim uslovima odobravanja korišćenja lizinga i manjim administrativnim zahtevima.

Problemi u otplati

Ukoliko dođe do problema u otplati lizing rata, lizing kompanija po ubrzanoj i relativno lakoj proceduri oduzima pravo na korišćenje stana korisniku lizinga. Na osnovu iskustva sa kupovinom automobila na lizing, može se očekivati da do oduzimanja prava korišćenja može doći nakon neplaćene tri lizing rate. U poređenju sa stambenim kreditima, kod lizinga je značajno ubrzana procedura oduzimanja prava korišćenja nekretnine. Međutim, iako nešto manje striktna, procedura naplate kod neredovne otplate stambenog kredita oduzima mnogo više od korisnika kredita – učešće, nekretninu koja je predmet finansiranja, pa čak i drugu nekretninu ukoliko je na njoj uspostavljena hipoteka zbog visine stambenog kredita.

Kako izabrati

Konačna odluka o izboru između lizinga i stambenog kredita mora biti doneta prvenstveno na bazi upoređivanja troškova, visine kamata, mesečnih rata, uslova odobravanja i rizika koje donose ovi modeli.

Svakako da će fleksibilniji uslovi lizing kuća više odgovarati onima koji ne ispunjavaju uslove za stambene kredite. To se prvenstveno odnosi na one koji pored osnovne zarade imaju dodatne izvore prihoda i na one koji nemaju dovoljno novca za učešće u stambenom kreditu ili dodatnu hipoteku koja je neophodna za stanove u izgradnji.

Kupci stanova u izgradnji snose rizik kašnjenja u izgradnji, dok korisnici lizinga dobijaju na korišćenje završenu nekretninu bez problema vezanih za upotrebne dozvole.

Inicijalni troškovi su veći kod stambenih kredita, ali će i kamatna stopa kod ovih kredita biti niža nego kod lizinga, te je neophodno uporediti koristi i gubitke iz ugla korisnika.

Iz svega navedenog, nameće se zaključak da oba modela finansiranja kupovine nekretnine imaju svoje prednosti i nedostatke. Svako ko namerava da koristi neki od ovih instrumenata finansiranja mora uporediti svaki pojedinačni trošak i rizik koji će snositi u oba modela i izabrati onaj koji je prilagođeniji njegovim potrebama i mogućnostima. Treba imati u vidu da je kupovina stana jedan od najvažnijih događaja u životu prosečnog građanina, te da se svako površno posmatranje i ishitreno delovanje može skupo platiti u budućnosti.