Ugovor o građenju

U slučaju zajedničke izgradnje nove zgrade umesto postojeće moguće je, kao što smo u prošlom broju pisali, da ugovorna strana koja finansira ili investira izgradnju objekta bude istovremeno i izvođač radova, ili izgradnja može da se poveri trećem licu sa kojim investitor kao naručilac radova zaključuje poseban ugovor o građenju. S obzirom na to da se kod zajedničke izgradnje pojavljuje više međusobnih pravnih odnosa, potrebno ih je precizno regulisati.

Ukoliko ugovorom o građenju nije sve precizno regulisano, primenjuju se odredbe Zakona o obligacionim odnosima i Posebne uzanse o građenju ako ugovorne strane nisu samim ugovorom isključile njihovu primenu u celini ili delimično.

Izvođač može da ustupi trećem licu, podizvođaču, izvođenje pojedinih ugovorenih radova. Izvođač bira lice kome ustupa izvođenje radova, što nema uticaja na pravne odnose i međusobna prava i obaveze naručioca i izvođača. Izvođač će biti odgovoran za obaveze preuzete ugovorom za izgradnju objekta u ugovorenom roku i ugovorenom kvalitetu, a može biti odgovoran i za izbor podizvođača, ako krivicom podizvođača dođe do zakašnjenja ili nedostataka.

Ono što može da prolongira izgradnju najčešće je vezano za uvođenje izvođača radova u posao, što obuhvata nekoliko stvari. Prvo je predaja gradilišta pod kojom se podrazumeva obezbeđenje i predaja parcele na kojoj će se graditi objekat. Moguće je da je prvo potrebno spojiti dve ili više parcela u jednu građevinsku celinu, ili postojeću parcelu podeliti na dve, ukoliko se, na primer, radi o deobi suvlasničkih delova, ili kupovini jednog dela parcele.

Na parceli mora da se obeleži gde će se graditi objekat. Zatim je potrebno obezbediti izvođaču pravo pristupa na gradilište, što je posebno važno ukoliko vlasnik ili korisnik parcele, investitor koji gradi novi objekat i izvođač radova nisu isto lice. Takođe je potrebno prvo ukloniti postojeći objekat. U praksi se dešava da se počne sa izgradnjom novog objekta pre rušenja starog, pa kasnije ne dođe do rušenja starog objekta, što može da dovede do različitih problema imovinske prirode.

Zatim se izvođaču predaje tehnička dokumentacija za izvođenje radova ukoliko ju je radio projektant, mada ugovorom o građenju može da bude ugovoreno da izvođač radova uradi i tehničku dokumentaciju, ukoliko to ulazi u okvir njegove delatnosti. Takođe, investitor predaje izvođaču i odobrenje za izgradnju. Kako pribavljanje tehničke dokumentacije i građevinske dozvole može da potraje, dešava se da se sa građenjem počne pre dobijanja dozvole, što može da dovede do različitih problema. Da bi se to izbeglo, ugovorom bi trebalo precizirati rokove za pribavljanje tehničke dokumentacije i građevinske dozvole, sa pravom na raskid ugovora ukoliko rokovi budu prekoračeni.

Još jedan elemenat jako bitan za početak izgradnje i završetak radova jeste obezbeđenje sredstava za finansiranje izgradnje i sredstava za plaćanje obaveza po zaključenom ugovoru, i pružanje dokaza o tome. Izvođač radova ne bi trebalo da zaključi ugovor o građenju ako mu naručilac radova nije pružio dovoljno dokaza o obezbeđenju sredstava za finansiranje izgradnje celog objekta, a takođe treba precizirati ugovorom i rok u kome izvođač mora da se uvede u posao.

Naručilac radova, koji je najčešće investitor ili suinvestitor po ugovoru o zajedničkoj izgradnji, često do sredstava dolazi uzimanjem kredita kod banke, ili prodajom stanova u izgradnji kupcima koji plaćaju takođe sredstvima od kredita. Budući da je postupak dobijanja kredita dosta dugotrajan, sve se to odražava i na produženje završetka radova. Kada se izvođač uvede u radove, on počinje radove i dužan je da ih izvede na način i u rokovima koji su određeni ugovorom, ali u skladu sa propisima i pravilima struke.