Obezbeđenje stana zaštićenom podstanaru

Nosioci stanarskog prava odnosno prava zakupa na neodređeno vreme stanova u svojini fizičkog lica, nemaju pravo otkupa po povlašćenim uslovima predviđenim Zakonom o stanovanju, a te stanove ni vlasnici ne mogu da koristeVlasnik može da proda takav stan kao neuseljiv ili samom zakupcu ili trećem licu po ceni znatno nižoj od tržišne. Međutim, kada i sam vlasnik nema rešeno stambeno pitanje, a polazeći od činjenice da opštine uglavnom nisu obezbedile stanove za iseljenje zaštićenih podstanara, problem postaje skoro nerešiv.
Prema nezvaničnim podacima iz 1996.godine, ovakvih stanova u Srbiji je bilo između 10 hiljada i 40 hiljada. S obzirom na različite interese i sukobljavanje prava privatne svojine i stanarskog prava, država je, u nastojanju da ove sukobljene interese bar ublaži, donela odredbe kojima je uskratila pravo otkupa nosiocima stanarskog prava i utvrdila obavezu opština da rasele ova lica. Međutim, ovim je problem ostao nerešen, jer većina opština to nije učinila pravdajući se nedostatkom stanova i sredstava.

Problem je često i u tome što ima korisnika koji su samci a koriste stanove koji premašuju njihove potrebe, često po 70 i više kvadrata, a vlasnici plaćaju privatni smeštaj jer pored prava svojine nemaju gde da stanuju. To je posledica toga što je na jednom stanu bilo dva ili više korisnikanosilaca stanarskog prava koji su se kasnije iselili, a korisnik koji je ostao proširio se na ceo stan, bilo na osnovu rešenja nadležnog organa, bilo bez pravnog osnova.

Kada postoji mogućnost da vlasnik obezbedi korisniku drugi odgovarajući stan, zamena mirnim putem obično ne uspeva zbog preteranih zahteva korisnika i loših međusobnih odnosa. Zakonom o stanovanju dato je pravo vlasniku stana da može tužbom kod nadležnog suda da zahteva iseljenje nosioca stanarskog prava, odnosno zakupca iz njegovog stana i predaju tog stana, tj. dela stana na korišćenje, ako za njegovo iseljenje obezbedi drugi odgovarajući stan po osnovu zakupa na neodređeno vreme. Dataje i mogućnost da vlasnik stana koji je istovremeno nosilac stanarskog prava odnosno zakupac društvenog stana, može sa korisnikom njegovog stana da obavi razmenu.

Jedno od mogućih rešenja, kada su u pitanju porodične stambene zgrade na čijem mestu se podiže novi objekat po osnovu ugovora o suinvestiranju, jeste da (su)investitor obezbedi nosiocu stanarskog prava odnosno zakupa drugi odgovarajući stan. Za (su)investitora koji ima finansijska sredstva i koji izgradnjom novog objekta dobija mnogo više kvadrata od postojećih,pa samim tim i lepu zaradu njihovom prodajom, nije veliki izdatak da ovom licu obezbedi stan u vlasništvu. Međutim, ukoliko su zahtevi zakupca veliki, ili se vlasnik protivi, iseljenje zakupca može prolongirati početak izgradnje objekta, i na kraju dovesti do toga da se iseljenje obavi preko suda. U tom slučaju, po onoj narodnoj da ko traži veće izgubi i ono iz vreće, svi gube, jer postupak traje dugo, izgradnja ne može da počne a samim tim ni da se završi u ugovorenom roku, a zakupac ne može dobiti vlasništvo već samo pravo zakupa bez prava otkupa.

Iako je zakon propisao tu mogućnost, odredbe su prilično nejasne, naročito u pogledu uslova koje treba da ispunjava stan koji se daje u zamenu. Prema zakonskoj odredbi, stan za iseljenje treba dapo veličini, udobnosti i mestu na kome se nalazi odgovara stanu iz kojeg se iseljava nosilac stanarskog prava, tj. zakupac, odnosno da mu bitno ne pogoršava uslove, s tim što ovaj stan može da bude i manji ako je odgovarajući.

U slučaju sticanja prava zakupa na društvenom stanu, obično ne postoji mogućnost izbora lokacije, i nekih posebnih uslova udobnosti, a ni veličine stana, već mora da se prihvati ono što se nudi. Kada je vlasnik fizičko lice, on mora da udovoljava zahtevima zaštićenog podstanara. Ostavljanje širokih mogućnosti sudu da utvrđuje koji je to stan koji bitno ne pogoršava uslove i koji po mestu i udobnosti odgovara licu koje treba iseliti, dovodi do dugotrajnog spora sa neizvesnim ishodom.