Stan za (ne)miran san

Sudski izvršitelji su zakucali na vrata već u ranim  jutarnjim satima. Strogo poslovni "izbacivači" pospanim stanarima dali su rok od pola sata da uzmu i ponesu sve što mogu za tako kratko vreme i – napuste apartman. Tek ako se u datom roku banci namire zaostale rate za stambeni kredit, dužnik će ponovo dobiti ključeve od stana.

Ovakvo stresno iskustvo jednog našeg zemljaka iz Kanade, na svu sreću, do sada nisu imali oni koji su u Srbiji ušli u dugoročni kreditni "zagrljaj" zbog krova nad glavom. Svetska statistika, međutim upozorava: kriza sa otplatom kredita počinje tek od četvrte godine.

Bankari, istina, nerado govore o lošim klijentima, mada se zna da neke već vode sudske sporove zbog neplaćenih rata. Banke su uglavnom spremne da tolerišu kašnjenje do tri meseca. Ali, ukoliko docnja prelazi 90 dana, dostavljaju podatak o dugu Kreditnom birou i podnose tužbu sudu. To praktično znači da se aktivira hipoteka stavljena na kupljeni ili neki drugi stan, a posle donošenja presuda predstavnik banke sa sudskim izvršiteljima iseljava porodicu koja ne može da plaća obaveze za kredit. Banka zatim daje oglas i pokušava da po tržišnim cenama proda stan.

"U slučaju da uplata rate za stambeni kredit kasni duže od dva meseca, banka šalje pismenu opomenu", kažu u Unikredit banci koja još nije morala da tuži klijente i prodaje stanove da bi naplatila potraživanja. Nakon toga banka pokušava da stupi u kontakt sa klijentom kako bi zajednički našli rešenje. Jer, događa se da dužnik ostane bez posla i ne može da pronađe novi tako brzo. Jedno od rešenja je i potpisivanje izjave da će kada nađe novo zaposlenje namiriti dugovanja. Ukoliko ne može da se dogovori, banka traži žiranta, a ako ni tada ne pronađe zajedničko rešenje prinuđena je da klijenta tuži.

Sve klijente Unikredit banka obaveštava putem SMS-a kog datuma im dospeva mesečna rata. Ukoliko ne izmiri mesečno dugovanje na vreme, opominje se (telefonom) da mu se zbog toga pripisuje zatezna kamata predviđena ugovorom.

Banci nije cilj da se naplaćuje iz hipoteke i zbog toga se trudi da na sve načine do toga ne dođe. U svakom slučaju, kako napominju, klijenti sami izbegavaju da kasne sa ratama zbog zateznih kamata, kao i zbog činjenice da se njihovo ime kao neurednog platiše može pronaći na "crnoj listi" u Kreditnom birou.

Ukoliko bi, pak, došli u situaciju da banka, ipak, mora da se naplati iz prodaje nepokretnosti, morala bi da ispoštuje sve odredbe Zakona o hipoteci. U tom slučaju mora da započne vansudski postupak namirenja pred Registrom nepokretnosti, pri čemu ni tada klijent ne bi bio onemogućen da dobrovoljno isplati dug. Kada Registar donese takozvano rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje stana, i ono postane pravosnažno, banka se može opredeliti za jedan od dva zakonom predviđena načina prodaje – putem neposredne pogodbe ili aukcije.

Početna prodajna cena je tržišna cena ili procenjena vrednost stana ovlašćenog veštaka koja se može na prvoj aukciji umanjiti, ali tako da ne bude manja od 75 odsto procenjene vrednosti. Ako se održi druga aukcija početna cena bi se mogla još više umanjiti, tako da bi iznosila 60 odsto procenjene vrednosti stana, što je veoma nepovoljno za onog ko je uzeo kredit. Pored ove vrste prodaje, postoji i sudska koja se već dugi niz godina sprovodi u Srbiji.

U slučaju prodaje nepokretnosti od ukupno dobijenog novca, prvo bi se namirili troškovi prodaje, zatim potraživanje banke i drugih hipotekarnih poverilaca ukoliko ih ima, dok bi preostali iznos pripao dužniku. Banka bi se naplatila za iznos datog kredita, uvećanog za neplaćenu zakonsku zateznu kamatu, kao i bančine troškove.

U Evrobanci EFG Štedionici takođe kažu da dosad nije bilo naplate kredita prodajom nekretnine i da se zajmovi uglavnom otplaćuju uredno, bez velikih kašnjenja. Uz napomenu da svaka banka ima svoju proceduru naplate kredita, dodaju da se u slučaju kašnjenja prvo zovu klijenti i sa njima organizuju sastanci, a tek potom za naplatu koriste administrativne zabrane, menice i slično. Ukoliko nema pomaka prodaje se hipoteka koja je od 10 do 30 odsto veće vrednosti od iznosa kredita.

Ako je kredit, recimo 50.000 evra, vrednost hipoteke 60.000, a tržišna nekretnine u trenutku prodaje 70.000, prvo bi se naplatio kompletan dug, a potom  klijentu ostatak do 70.000. Koliki bi to iznos bio zavisi od toga u kom trenutku otplate je kredit naplaćen, to jest koliki je bio ostatak duga i koliko je trajala sama naplata hipoteke. 

--------------------------------------------------------------------------

Malo ali zabrinjavajuće

U ukupnoj sumi nenaplativih zajmova, najmanja je docnja, upravo kod stambenih zajmova, samo 1,38 odsto, koje u Srbiji na vreme ne vraća 230 građana. I ovaj podatak je, međutim, zabrinjavajući s obzirom na to da je stambeno kreditiranje kod nas tek u začetku i da se, dosad, zapravo mali broj građana zadužio da bi kupio stan. U Hrvatskoj, recimo, sada već stalno upozoravaju na ozbiljne probleme zaduženih građana koji su lane sa velikim teškoćama i kašnjenjima otplaćivali čak oko dve milijarde kuna.

--------------------------------------------------------------------------

Samo jedan slučaj

Od oko 17.000 stambenih kredita, koliko je Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita osigurala od osnivanja 2004. godine do danas, samo jedan klijent više nije bio u mogućnosti da na vreme i uredno izmiruje svoje obaveze prema banci. Postupak naplate kredita ili, kako kažu u Korporaciji, izvršenja – još je u toku.