Gratis građevinsko zemljište

Građevinsko zemljište u državnoj svojini koje je na korišćenju privrednih društava koja su bila u postupcima privatizacije, stečaja i izvršnog postupka po sadašnjim pozitivnim propisima polako prelazi u privatnu svojinu, mahom bez naknade. Suprotno toj regulativi odluka Ustavnog suda Srbije je da se građevinsko zemljište stečeno na izloženi način mora konvertovati u privatnu svojinu uz naknadu po tržišnoj vrednosti. Sadašnji Zakon o planiranju i izgradnji  (član 135. stav 7) ponovo je omogućio pribavljanje građevinske dozvole i navedenim korisnicima građevinskog zemljišta u državnoj svojini i bez prethodno izvršene konverzije u privatnu svojinu.

Istina je da se time podstiče razvoj građevinske industrije na štetu opšteg interesa a u korist privatnih kompanija. Posledice gradnje na građevinskom zemljištu samo sa pravom korišćenja dovode do gubitka i brisanja državne svojine bez naknade na tako izgrađenom zemljištu kao i zemljištu za redovnu upotrebu tih objekata. Ta lica nakon izgradnje objekata bivaju oslobođena plaćanja naknade za konverziju za navedenu površinu zemljišta i dovode se u povlašćen položaj sa svim drugim investitorima na tržištu. Kada se uzme u obzir i da Zakon o pretvaranju prava korišćenja na građevinskom zemljištu u državnoj svojini u pravo svojine uz naknadu ne predviđa obavezu već samo mogućnost podnošenja zahteva za konverziju onda i to dovodi do urušavanja javnog interesa. Kako? Tako što korisnici zemljišta u državnoj svojini suvereno, po zakonu mogu da odluče da li će tu državnu svojinu uopšte konvertovati uz naknadu ili neće. Oni sada mogu da čekaju godinama da steknu mogućnost gradnje na takvom zemljištu ili da pronađu finansijera koji će vršiti gradnju, jer imaju zemljište gratis.

 Zašto je gratis? Zato što obaveza ustanovljena i odlukom Ustavnog suda Srbije na taj način biva potpuno dezavuisana i to sve u skladu sa važeća dva zakona koja smo naveli. Šta je tu još neobično? Mnogi uopšte ne razumeju način sticanja toga građevinskog zemljišta. Ono je stečeno kupovinom pravnih lica u statusnom smislu a ne kupovinom imovine pravnih lica u postupcima privatizacije, stečaja i izvršnog postupka. Razlika između ta dva načina sticanja je ogromna. Ako se odlučite za kupovinu pojedinačne imovine pravnog lica onda nije mogućno ni tada ni sada da kupite neizgrađeno građevinsko zemljište na kome nije izvršena konverzija u pravo svojine iz državne u privatnu. Ako kupujete pravno lice u celosti na izloženi način vi tada stičete u paketu i neizgrađeno građevinsko zemljište.

U tim ugovorima o privatizaciji postoje zaštitne klauzule koje vas obavezuju da to zemljište konvertujete u svojinu u skladu sa zakonom koji to bude uređivao. A taj zakon sada uređuje da možeš a nisi obavezan da konvertuješ uz naknadu to zemljište. Drugim, to jest Zakonom o planiranju i izgradnji dato ti je pravo građenja na takvom zemljištu i time se ta površina izuzima od naknade za konverziju.

Utvrđivanje tržišne vrednosti naknade za konverziju po zakonu je prepušteno lokalnim samoupravama. Zbog toga imamo situacije da se nakon primene svih formula u izračunavanju te vrednosti dobije cena naknade za konverziju jednog ara, ako se plaća odjednom, u iznosu od pedesetak hiljada dinara u trećoj zoni u jednom gradu zapadne Srbije. A prava tržišna vrednost u toj zoni je preko tri hiljade evra po jednom aru. Pa gde je tu tržišna vrednost? Čak i takav minimalan iznos naknade za konverziju sadašnji korisnici pokušavaju na razne načine da izbegnu jer im zakon omogućava da sačekaju povoljan trenutak u pogledu finansijera i gradnje na građevinskom zemljištu sa pravom korišćenja.

 Tako se državna svojina gubi i nestaje bez naknade. Zbog toga je potrebno pod hitno oročiti konverziju, zabraniti gradnju sa pravom korišćenja i odrediti približnu tržišnu vrednost u skladu sa odlukom Ustavnog suda. Ovako, taj neobnovljiv resurs države polako će preći u privatnu svojinu bez naknade.

Dipl. pravnik

Prilozi objavljeni u rubrici „Pogledi” odražavaju stavove autora, ne uvek i uređivačku politiku lista