Rastu cene stanova, ali i potražnja

Prosečna cena kvadratnog metra stana u novogradnji u Beogradu u trećem kvartalu ove godine iznosila je 2.080 evra, što je za oko 250 evra više u odnosu na isti period 2020. Poskupeli su i stanovi u starim zgradama. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, prosečno je za kvadrat u starogradnji potrebno izdvojiti 1.545 evra, dok je prošle godine u proseku koštao 1.371 evro.

Kada se cene uporede sa 2019. pre pandemije, kvadratni metar je poskupeo za 470 evra u novogradnji i za oko 250 evra u starogradnji. Cene stanova porasle su i u ostalim gradovima, ali nešto manje nego u Beogradu. U proseku je zabeležen rast cene kvadrata od oko 100 evra. Bez obzira na poskupljenje, u svim gradovima porasla je tražnja za oko 13 odsto. U trećem kvartalu ove godine u Srbiji je prodato 34.767 nekretnina, što je za oko 1.500 više nego u istom periodu 2020.

Zašto cene nekretnina toliko rastu?

Povećanje cena novosagrađenih stanova bilo je očekivano zbog poskupljenja građevinskog materijala za oko 70 odsto ovog leta.

Mihailo Gajić, direktor ekonomske istraživačke jedinice Libeka, objašnjava da rast cena nekretnina u Srbiji nije izolovan slučaj, jer tako je u većini velikih gradova sveta.

– Najverovatnije je da isti oni sistemski poremećaji koji utiču na poskupljenje u drugim zemljama, utiču i kod nas. Prosečan rast cena nekretnina u zemljama OECD-a bio je 29 odsto u odnosu na 2015. Dok je na primer u Nemačkoj iznosio čak 40 procenata. Rekorder je bila Mađarska, sa rastom cena nekretnina od 78 odsto. Najznačajniji od sistemskih efekata jeste kretanje kamatnih stopa. Sa nižim kamatama krediti postaju dostupniji, jer su niže rate zajma – više ljudi će biti u mogućnosti da kupi nekretninu nego pre, pa to lančano dovodi do povećanja cena – kaže Gajić.

Navodi da rast broja potencijalnih kupaca podiže cene. Pre svega, to su mladi koji se upravo zbog skupih nekretnina u inostranstvu vraćaju da žive u Srbiji i odavde rade za svoje poslodavce u Minhenu ili Londonu. Procena je da se svake godine vraća oko 30.000 ljudi iz inostranstva, a najveći broj njih su penzioneri, koji su radni vek proveli u Zapadnoj Evropi. Većina njih kupuje stanove u gotovini.

Naš sagovornik skreće pažnju da demografski faktor igra važnu ulogu, kada je reč o povećanoj tražnji i rastu cena. Beograd i dalje prima više doseljenika nego što se iz njega ljudi odseli. I to ne samo iz Srbije, već i iz Crne Gore i Bosne i Hercegovine.

Dok se od 2012. do 2019. broj stanovnika u Vojvodini smanjio za 70.000, u zapadnoj Srbiji sa Šumadijom za 118.000, a u južnoj i istočnoj Srbiji za 117.000, dotle je broj stanovnika Beograda porastao za 30.000 (procene stanovništva Republičkog zavoda za statistiku).

Prema njegovim rečima, značajan faktor za rast tražnje je nemogućnost investiranja u nešto drugo. Dok u zemljama sa razvijenim tržištima kapitala srednja klasa može da ulaže ušteđevinu u investicione fondove ili direktno na berzu preko brokera, ove mogućnosti su kod nas prilično sužene, pa građani kupuju nekretnine i izdaju ih.

Uvreženo mišljenje da se u Srbiji kroz kupovinu nekretnina peru pare, budući da se dve trećine plaća gotovinom, Gajić na neki način dovodi u pitanje.

On napominje da najverovatnije ima i toga, ali se ne slaže da je to dominantno na tržištu i da utiče na rast cena nekretnina. Naglašava da proces kupovine stana ne ide tako što se neko pojavi sa džipom i izvadi kofer sa novcem da kupi stan, već se sva plaćanja obavljaju preko banke, prenosom sredstava sa računa kupca na račun prodavca. Ako poslovna banka u kojoj klijent ima račun, Narodna banka ili Poreska uprava ne postavljaju pitanje odakle nekome odjednom 100.000 evra na računu da plati stan, onda znači da je sistem kontrole finansijskih tokova nepostojeći tako da nema nikakve potrebe da kupuje nekretnine da bi oprao novac.

– Drugi problem je što dilerima narkotika i sličnim biznismenima nekretnine nisu potrebne, njima uglavnom treba gotovina. Dakle, ako kupovinom nekretnina peru pare, oni bi vrlo brzo želeli da te iste nekretnine i sami prodaju da bi izvukli novac. Ako hoće da pomenutu imovinu prodaju što pre, imajući u vidu da tržište nekretnina u Srbiji nije likvidno (što znači da na kupca obično morate da čekate mesecima ili nedeljama), onda moraju da ponude i popust, odnosno nešto nižu cenu. Prema tome, ako pranje para kupovinom nekretnina dovodi do rasta cena stanova, onda bi njihova prodaja da bi se izvukla gotovina trebalo da dovede do pada cena, pa bi se ovi efekti uglavnom međusobno poništili – objašnjava Gajić.

On skreće pažnju na činjenicu da su na tržištu nekretnina u Srbiji česte pojave da na primer deca prodaju veći stan nasleđen od roditelja da bi podelili imovinu, potom svako od njih kupi po manji stan od tih para. Ili prodavac stana od dobijenog novca kupi stan na drugoj lokaciji.

– Dovoljno je da svaki stambeni kredit koji banke odobre ima multiplikator od pet (to jest, sobom povuče pet drugih prodaja) pa da sve kupoprodaje nekretnina potiču od izdatih kredita. Koliko ovaj multiplikator za tržište nekretnina u Srbiji iznosi ne znamo, ali je sigurno mnogo veći od jedan – naglašava Gajić.

Cena kvadrata u Srbiji

U Beogradu su cene stanova najviše porasle na Paliluli i to za 20 odsto i Zvezdari za oko 17 procenata. Kvadratni metar novosagrađenog stana prošle godine je na Zvezdari koštao oko 1.648, a ove godine je 1.922 evra. Stanovi u starogradnji skuplji su za oko 13 odsto i umesto 1.534, sada je potrebno izdvojiti 1.737 evra. Cena kvadrata u novim zgradama na Paliluli skočila je sa 1.693 na 2.033 evra, dok je u starim zgradama sa oko 1.370, porasla na 1.597 evra.

Na Voždovcu je stan u novogradnji u proseku skuplji za 13, a u starogradnji za 17 odsto. U ovom periodu, najmanje su rasle cene na Starom gradu, samo za dva odsto u odnosu na treći kvartal prošle godine, na Vračaru oko 10, dok su na Savskom vencu cene u novogradnji u proseku ostale iste kao 2020.

U Novom Sadu je sa 1.225 evra kvadrat u starim zgradama skočio na 1.366, a u novoj gradnji sa 1.261 na 1.421 evro. Kvadratni metar stana u Nišu 2020. koštao je oko 792 evra u staroj gradnji i 937 u novogradnji, dok je ove godine potrebno oko 920 evra za staru gradnju i 1.057 za novu.