Ko je pravni vlasnik duplo prodatog stana
(Срђан Печеничић)
Problem s pravnim vlasništvom nad stanovima u čitavoj jednoj zgradi u Mirijevu nastao je zbog nepoznavanja prava i zbog neučešća svih stranaka u parničnom postupku. Počeću od izvorno moje nove definicije prava, koja glasi: „Pravo je proizvod primene norme koji ima neposrednu materijalnu pravnosnažnost”.
Sud koji je rešavao po tužbama prvobitnih kupaca jednostavno nije mogao a da u parničnom postupku ne utvrdi potpunu materijalnu istinu. To prevashodno podrazumeva da je morao da uporedi pravno stanje zgrade koja je bila u izgradnji i kad su prvi put od strane prvog investitora prodati stanovi sa stanjem koje je nastupilo u momentu izdavanja upotrebne dozvole potpuno novom investitoru. Ti stanovi nisu mogli pravovaljano preći na prvobitne kupce dok ta zgrada ne dobije i upotrebnu dozvolu i svog prvog vlasnika u vidu prvog investitora. Vlasnici stanova koji su iste kupili u „drugoj turi” jesu zapravo pravno legalni vlasnici i pored sada postojeće sudske presude koja ima elemente ništavosti jer nije imala u vidu pravo činjenično i pravno stanje čak ni u momentu presuđenja. Kupci iz drugog kruga jedino mogu biti pravni vlasnici u zemljišnim knjigama jer je njihova kupovina zasnovana na podacima iz upotrebne dozvole koju je izdejstvovao novi (drugi) investitor, koji je „kupio tu investiciju” i pravno dovršio gradnju stambene zgrade.
Prvobitni kupci nisu u momentu kupovine imali pravno valjan predmet kupovine (stan), koji u tom momentu nije imao pravno valjane papire (upotrebnu dozvolu). Njima je prodata neka buduća stvar koja je nastala, ali iz truda drugog investitora, koji je vršio prodaju pravno podobnih stanova za promet. Sud je utvrđivao samo sadržinu ugovora koja nije imala svoju podlogu u stvarnosti (nisu postojali uknjiženi stanovi). Ta kupovina stanova u izgradnji dobila je sasvim drugi pravni tok, koji je odveo u pravni smer legalnog sticanja stanova od investitora koji je pribavio upotrebnu dozvolu.
U novom sudskom postupku veoma lako će se utvrditi pravo pravno stanje u pogledu predmeta ugovora i sposobnosti nekoga da bude pravno valjan ugovarač. Svu štetu koju je naneo prvobitni prodavac i investitor u nameri mora da snosi on lično – ukoliko ima sredstva. Ukoliko nema sredstava, onda je to krivica ugovarača koji su olako dali novac na ime kupoprodajne cene za predmet koji nije nastao na onaj način kako piše u njihovim ugovorima. Izvršili su pogrešan izbor investitora. Nastao je sasvim drugi predmet, koji je postao svojina drugog investitora i koji je na pravno valjan način izvršio prodaju stanova kad su bili snabdeveni upotrebnom dozvolom. Da nije tako, onda novi investitor nije mogao bez validnih podataka iz javne knjige da izvrši prodaju tih stanova. Stan može i mora prodati samo vlasnik stana.
Smisao ovog dopisa jeste u tome da ukaže svim potencijalnim kupcima stanova da dobro provere od koga kupuju i šta kupuju jer se mogu ni krivi ni dužni naći u situaciji da budu oštećeni. Zato je sadašnje izvršenje sudskih presuda koje su samo formalno pravnosnažne jer nisu zasnovane na činjenicama u pogledu predmeta prodaje (stana) koji je bio „faličan” u momentu zaključenja toga prvobitnog ugovora o prodaji stanova.
Konkurencija prava u pogledu prava na nepokretnostima (stanovima) uvek se ocenjuje tako što je jače pravo onoga ko je kupio stan s upotrebnom dozvolom od investitora koji je istu dobio i konačno postao pravni vlasnik stana. Prethodne kupovine od investitora koji nikad nisu dobili i upotrebnu dozvolu za zgradu i stanove koji su bili predmet prodaje jesu dobrano rizične kupovine i bez obzira na trenutne presude koje su izvršne, one moraju „pasti” u novom parničnom postupku po tužbama kupaca koji su na potpuno legalan način kupili stanove od lica koje je imalo sve papire u momentu kupovine tih stanova.
Prethodne kupovine su ništave jer nikada nisu potvrđene validnim papirima koje nikada nije ni stekao prvobitni investitor. Zbog svega toga u ovom slučaju će morati da dođe do zasnivanja poseda na stanovima onim kupcima koji su kupili tačno određenu stvar sa svim neophodnim ispravama podobnim za upis. Na potezu su pravni zastupnici i sud.