Kako unaprediti rad katastra

Srbija danas ima najažurniju evidenciju nepokretnosti u svojoj istoriji, što je omogućilo znatan zamah tržišta nepokretnosti, naglasio je dr Miloš Živković, redovni profesor na Pravnom fakultetu u Beogradu, koji je nedavno na predavanju povodom prijema u Naučno društvo Srbije govorio na temu „Razvoj registara nepokretnosti u Srbiji”. Bila je to prilika za razgovor o mogućim promenama u ovoj oblasti.

Brojne su kritike na račun stanja u registrima nepokretnosti. Šta su opravdane kritike, a šta su važni pomaci učinjeni u prethodnim godinama?

Pravnici često kritikuju sadašnje stanje registara nepokretnosti u Srbiji. Loša iskustva nisu retkost, ali čini se da bi objektivan posmatrač morao da uzme u obzir i poneku „olakšavajuću okolnost”. Republički geodetski zavod i njegove službe za katastar nepokretnosti uneli su gotovo 10 miliona nepokretnosti u svoju bazu podataka i uspostavili elektronski registar na celoj teritoriji naše zemlje (osim na području AP Kosovo i Metohija). Samo potpuno pristrastan posmatrač poreći će znatne rezultate koji su postignuti poslednjih godina u pogledu ažurnosti evidencije nepokretnosti. Kad je reč o takozvanim regulisanim nepokretnostima – zakonitim objektima i nepokretnostima čiji je trenutni vlasnik upisan, a njih je oko 51 odsto, prosečno vreme čekanja na upis iznosilo je svega oko pet radnih dana. Problem, međutim, postoji kod takozvanih neregulisanih objekata, koji su ili posve nelegalni, a njih je oko 21 procenat, ili su zakoniti, ali postoje nedostaci u ranijoj vlasničkoj dokumentaciji koji onemogućavaju ažurnu registraciju prava na tim objektima. Njih je oko 28 odsto.

Kada je reč o nepokretnostima kod kojih postoje nedostaci u ranijoj dokumentaciji, o čemu se tu radi, i zašto te nepokretnosti ne mogu da budu upisane?

Najčešće je reč o upisima prava koji se zasnivaju na ispravama sačinjenim pre reforme iz 2018. godine, i koji se sprovode po zahtevu stranke, a ne po službenoj dužnosti. Gomilanje ovih „predmeta po starim ispravama” i nemogućnost službi za katastar nepokretnosti da s postojećim kadrom izađe na kraj s velikim brojem zahteva – počinje da ugrožava i ažurnost evidencije u pogledu „regulisanih” objekata. To ima za posledicu prekršajno kažnjavanje odgovornih službenika katastra i tužbe protiv Republike Srbije zbog nepravilnog rada katastra. Problem predstavlja i veliki broj predmeta po žalbama zaostalih iz prethodnog perioda.

Govorili ste da se zbog ovog problema pribeglo izradi nacrta zakona o radu katastra?

U obrazloženju ovih nacrta priznaje se da je veliki priliv zahteva počeo da „guši” katastar i da se broj zaostalih zahteva povećava. Ukratko bi se moglo reći da zavod želi da u što većoj meri skine sa sebe odgovornost za ažurnost evidencije i prebaci je na sudove, javne izvršitelje i notare, kao „obveznike dostave”. Oni bi morali da isprave za upis dostavljaju u odgovarajućem formatu i s odgovarajućim setom strukturisanih podataka, koji bi katastru omogućili da na automatizovan način sprovodi promene u evidenciji. Čini se da predloženo rešenje previđa da je delatnost pravosudnih profesija regulisana posebnim zakonodavstvom, i da propis o registraciji ne treba (a po Ustavu ni ne može) da menja propise o sudskom postupku, javnim izvršiteljima ili javnim beležnicima. Takođe, iako bi usvajanje nacrta ovako kako glasi spasilo službenike katastra prekršajne odgovornosti (predlaže se njeno ukidanje), čini se da bi sam problem ostao nerešen, i broj nerešenih predmeta bi nastavio da se povećava.

Smatrate da to, ipak, ne bi bio dobar put i verujete da su moguća drugačija rešenja?

Reformom iz 2018. godine uveden je upis po službenoj dužnosti, na osnovu isprava koje dostavljaju javni beležnici, sudovi, javni izvršitelji i drugi obveznici dostave. Slikovito rečeno, ako je isprava podobna za upis, katastar je dužan da unese izmenu u bazu podataka, bez mogućnosti da odbije upis jer smatra da je nezakonit. Naredni korak u istom pravcu bio bi omogućavanje javnim beležnicima, kao obveznicima dostave, da neposredno vrše upis u bazu katastra nepokretnosti, odnosno da preuzmu taj deo posla i odgovornosti kad je reč o prometu prava na nepokretnostima. Drugim rečima, jednostavno bi ceo posao obavljao javni beležnik, neposredno. Zamislite da kupujete stan od prodavca koji je upisani vlasnik tog stana. Kod javnog beležnika koji solemnizuje ispravu o ugovoru, u roku od nekoliko minuta dobijate list nepokretnosti u kome ste, kao kupac, već upisani kao vlasnik.

Kako ste pomenuli, imamo čak 28 odsto nepokretnosti kod kojih postoje nedostaci u ranijoj vlasničkoj dokumentaciji, zbog čega nisu upisani nosioci prava. Ima li katastar kapacitete za rešavanje ovog pitanja?

Iako se pomenuti nacrti izmena propisa o katastru nepokretnosti time ne bave, izvesno je da će službama katastra nepokretnosti biti potrebna spoljašnja pomoć za utvrđivanje imalaca prava u situacijama kad je pravna dokumentacija manjiva – od banalnih nedostataka, poput pogrešne kvadrature stana, do nedostajuće dozvole za upis ili nedostajuće overe potpisa. Ovaj postupak se kolokvijalno naziva „konvalidacijom”, jer bi trebalo da omogući upis uprkos formalnim nedostacima postojeće dokumentacije. Kako stvari danas stoje, znatan broj tih situacija mogao bi da bude rešen samo posredstvom parnice pred sudom, koja je skupa i dugotrajna. Apsurd je u tome što, u većini tih slučajeva, zapravo nema spora, pa ni istinske potrebe da odlučuje sud.

Ko bi se bavio tim predmetima i u kakvom postupku?

Postoji potreba da se, u nekoj vrsti postupka, odluči o tome ko od pretendenata ima jači osnov za sticanje prava, posle čega bi se on upisivao. Ovaj postupak nepotrebno bi opteretio sudove, pa se postavlja pitanje ko bi, osim suda, mogao da donosi odluku o tome. U obzir dolaze pravosudne profesije – advokati, notari i javni izvršitelji. Što se vrste postupka tiče, stvar se čini očiglednom: valjalo bi predvideti poseban vanparnični postupak, jer ako je pitanje imaoca prava sporno, o tome mora da odlučuje sud u parničnom postupku.

Koje rešenje bi bilo najadekvatnije?

Što se tiče angažmana advokata za ovaj posao, valja primetiti da on odudara od onoga što je srž advokatskog poziva, a to je staranje o tome da klijent u najvećoj mogućoj meri ostvari svoj interes. Razume se, učešće advokata u svojstvu punomoćnika strana nije isključeno. Kad je reč o javnim izvršiteljima, traženi posao se ne uklapa ni u njihov tipičan delokrug rada. Izvršitelji su angažovani od poverioca da mu prinudno ostvare pravo, pa bi u vanparničnom postupku o jačem pravnom osnovu za pravo na nepokretnosti, mogli da dospeju u sukob interesa. Preostaju javni beležnici, kao pravosudna profesija koja je najpogodnija za obavljanje ovog posla. Notari danas sprovode ostavinski postupak, kao jedan od najvažnijih vanparničnih procesa i oni su dužni da se podjednako staraju o interesima svih stranaka u postupku. Otud držim da bi javni beležnici mogli da daju značajan doprinos da se broj „regulisanih” nepokretnosti znatno poveća, što bi doprinelo daljem napretku tržišta nepokretnosti i omogućilo Republičkom geodetskom zavodu da postojeće resurse usmeri na dalji razvoj svojih savremenih digitalizovanih servisa, po kojima je prepoznat i na međunarodnoj sceni.