Pravni status zajedničkih prostorija

Važeća pravna regulativa o zajedničkim prostorijama u stambenoj zgradi nije ujednačena. To dovodi do različitog tumačenja kako kod pretvaranja zajedničkih prostorija u stan u ranije izgrađenim objektima, tako i u objektima u izgradnji. Takođe, do različtog tumačenja može doći i u pogledu ko je nosilac, i u kom obimu, prava i obaveza kod investicionog i redovnog održavanja stambene zgrade, pa je u tom smislu potrebno ne samo ujednačavanje regulative, već i usklađivanje sa ustavnim načelima.

Prema Zakonu o osnovama svojinsko-pravnih odnosa, pravo svojine na posebnom delu zgrade može postojati na stanu, poslovnoj prostoriji ili garaži, odnosno garažnom mestu. Na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine. Ovo pravo se prenosi, uz pravo svojine na posebnom delu zgrade, kao akcesorno pravo.

Zakonom o svojini na delovima zgrada napravljena je razlika između višestambenih zgrada i porodičnih stambenih zgrada, tako da na zajedničkim delovima višestambenih zgrada kao celini, svi sopstvenici posebnih delova imaju trajno pravo korišćenja, dok delovi porodične stambene zgrade koji služe zgradi kao celini, jesu zajednička nedeljiva svojina svih sopstvenika posebnih delova.

Ovakvo razlikovanje imalo je svoje opravdanje u vreme kada ja na stanovima kao posebnim delovima višestambene zgrade postojalo stanarsko pravo, odnosno pravo trajnog zakupa, sa drugačijim pravnim režimom od prava svojine. Donošenjem Zakona o stanovanju kojim je propisana mogućnost otkupa i prelaska stanarskog prava, odnosno prava trajnog zakupa u pravo svojine, propisi koji tretiraju zajedničke delove višestambene zgrade kao trajno pravo korišćenja u suprotnosti su sa prirodom prava svojine, kao jednog od osnovnih Ustavom garantovanih građanskih prava, tako da se praktično radi o delimično izvršenoj privatizaciji u stambenoj oblasti.

Zakon o održavanju stambenih zgrada, regulišući pravo upravljanja stambenom zgradom, daje ovlašćenje skupštini zgrade da može doneti odluku o pretvaranju zajedničkih prostorija u stan ili poslovni prostor, saglasnošću vlasnika stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade, čime se ograničava pravo svojine i dolazi do pravne nesigurnosti.