​Interesovanje građana za nekretnine ne slabi

Dok se poslednjih meseci pojavljuju oglasi za kuće na Siciliji od 5.000 evra, a u pojedinim selima u kontinentalnom delu Grčke i na manje poznatim ostrvima nekretnine se prodaju po cenama koje su nezamislivo jeftine za većinu kupaca u Srbiji, domaće tržište i dalje karakterišu visoke cene i velika potražnja. Takvi oglasi mnogima deluju kao dokaz da se do krova nad glavom u pojedinim delovima Evrope može doći gotovo za simboličan novac, ali iza njih se najčešće kriju ozbiljni demografski problemi, iseljavanje stanovništva i nastojanja lokalnih vlasti da ožive mesta koja polako ostaju bez stanovnika. I kod nas su se do pre desetak godina mogle naći kuće za nekoliko hiljada evra. U brojnim selima istočne i južne Srbije, Banata ili brdsko-planinskih krajeva nisu bili retki oglasi za kuće od 3.000 do 10.000 evra. Mnoge od tih nekretnina godinama nisu uspevale da pronađu kupca, jer je interesovanje za život van gradova bilo ograničeno. 

Pandemija je, međutim, značajno promenila tržište. U vreme izolacije mnogi građani počeli su da traže kuće sa dvorištem, vikendice i imanja u okolini većih gradova. Ono što je nekada smatrano teretom, odjednom je postalo prednost. Rad od kuće, potreba za većim prostorom i boravkom u prirodi podstakli su potražnju, pa su cene kuća u prigradskim naseljima i selima u blizini Beograda, Novog Sada, Niša i drugih većih centara počele osetno da rastu. Zbog toga Srbija nije doživela scenario koji danas vidimo u pojedinim delovima Italije. Dok tamošnja mesta gube stanovništvo i pokušavaju da ožive prazne ulice prodajom kuća po simboličnim cenama, kod nas su čak i mnoge seoske nekretnine dobile novu tržišnu vrednost. 

Na cenu nekretnina u Srbiji utiče i činjenica da se stanovi i dalje smatraju jednom od najsigurnijih investicija. U uslovima inflacije i neizvesnosti na finansijskim tržištima, veliki broj građana štednju i dalje usmerava u kupovinu kvadrata. Istovremeno, stanovništvo se i dalje koncentriše u većim gradovima, gde je potražnja značajno veća od ponude. Prema najnovijim podacima Republičkog geodetskog zavoda, tržište nekretnina u Srbiji i dalje ne pokazuje znake ozbiljnijeg usporavanja. Tokom 2025. godine ostvaren je promet vredan 8,1 milijardu evra, što je najviši zabeleženi nivo do sada, dok su cene stanova u proseku porasle za 5,7 odsto. Razlike između gradova su i dalje značajne – prosečna cena kvadrata u Beogradu kretala se od 2.700 do 3.000 evra, u Novom Sadu oko 2.300 do 2.500 evra, dok su u Nišu stanovi prodavani po cenama od oko 1.600 do 1.750 evra po kvadratnom metru. Ovi podaci pokazuju da je potražnja i dalje najveća u najrazvijenijim urbanim centrima (negde kvadrat ide do 5.000 evra u novogradnji), što dodatno objašnjava zašto se na domaćem tržištu ne pojavljuju nekretnine po simboličnim cenama kakve se mogu naći u pojedinim demografski opustelim delovima južne Evrope. 

Gordana Jovanović iz agencije za nekretnine „Citadela” ocenjuje da se tržište posle perioda snažnog rasta nalazi u fazi stabilizacije i da su cene ušle u „ravnu liniju”. Prema njenim rečima, ponuda je trenutno ograničena, naročito kada je reč o kvalitetnoj starogradnji, dok se najbrže prodaju nekretnine sa realno formiranom cenom. Ona podseća da su troškovi gradnje značajno porasli i da zbog toga nema prostora za veći pad cena, pa čak i ako do njega dođe, on verovatno neće biti veći od deset odsto. Istovremeno, građani i dalje nekretnine vide kao najsigurniji način očuvanja vrednosti novca, što dodatno podržava tražnju i održava cene na visokom nivou. 

– Ako pogledamo cene građevinskog materijala i ukupnu situaciju u ovom sektoru, nema više ni jeftine gradnje. Ali cene kod nas nisu mnogo više nego u drugim gradovima. Evo trenutno sam u Pragu, ista je situacija, kod nas su došli Rusi, kod njih Ukrajinci i cene su se u jednom trenutku zbog tih migracija formirale, a onda stale i polako počele da padaju – kaže naša sagovornica. 

Sagovornici sa tržišta nekretnina godinama ukazuju da je inače verovatniji scenario stagnacije cena nego njihovog značajnijeg pada. Razlog je jednostavan – Srbija i dalje ima izraženu potražnju za nekretninama u većim urbanim centrima, dok su kuće koje se u Italiji prodaju za simboličan novac uglavnom smeštene u mestima iz kojih su stanovnici odavno otišli. Zato oglasi o kućama od jedne ili pet hiljada evra u Italiji više govore o demografskim problemima tih sredina nego o jeftinim nekretninama. A u Srbiji su kuće koje su se nekada prodavale za nekoliko hiljada evra, naročito ako su blizu većih gradova ili imaju dobru infrastrukturnu povezanost, danas uglavnom postale prošlost. 

Da interesovanje građana za nekretnine ne slabi, pokazuje i sve veći broj kupovina u inostranstvu. Poslednjih godina posebno je porastao interes za Trst, gde su cene kvadrata u pojedinim delovima grada i dalje niže nego u Beogradu i Novom Sadu. Prema procenama agenata za nekretnine, tokom prethodnih godinu dana oko 2.000 kupaca iz Srbije kupilo je stanove u ovom italijanskom gradu, najčešće kao investiciju ili stan za odmor. 

Građani koji raspolažu sa, na primer, 100.000 evra ušteđevine, danas imaju ograničen broj opcija. Deo novca može da se drži u banci, ali prinos na štednju često ne prati rast cena nekretnina i inflaciju. Ulaganje na berzi i investicionim fondovima još nije široko rasprostranjeno među domaćim građanima. Za taj iznos danas je moguće kupiti manji stan u Nišu ili garsonjeru na periferiji Beograda i Novog Sada, a zatim ga izdavati i ostvarivati dodatni prihod. Zbog toga mnogi kupci ne kupuju nekretninu zato što im je potrebna za stanovanje, već kao vid investicije, što dodatno podstiče tražnju i održava visoke cene na tržištu.

Garaža skuplja od stana

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, najskuplje garažno mesto ikada prodato u Beogradu koštalo je čak 73.000 evra i prodato je na Vračaru tokom prvog kvartala 2024. godine. To je u tom trenutku bio rekord za Srbiju i iznos za koji je u mnogim gradovima moguće kupiti čitav stan. Zanimljivo je da su i pre toga obarani rekordi – krajem 2023. godine garažno mesto u Starom gradu prodato je za 63.000 evra, dok je 2022. u Novom Beogradu jedno mesto dostiglo cenu od 55.500 evra.