Menja se tržište izdavanja stanova

Posle godina u kojima je izdavanje „stana na dan” važilo za jednu od najisplativijih investicija u nekretnine, tržište u Beogradu danas pokazuje nešto drugačiju sliku. Vlasnici stanova više ne računaju automatski na punu popunjenost tokom cele godine, a deo njih poslednjih meseci ponovo razmatra dugoročno izdavanje kao sigurniju i manje zahtevnu opciju. Dugoročno izdavanje mnogim vlasnicima donosi ono što je na današnjem tržištu sve važnije – predvidivost. Iako je potencijalna zarada često nešto manja nego kod dobro popunjenog apartmana na dan, stabilna mesečna kirija, manji troškovi i znatno manje angažovanja razlozi su zbog kojih se deo vlasnika ponovo okreće ovom modelu izdavanja.

Iako kratkoročni zakup i dalje ima svoje mesto, posebno u centru grada, na Dorćolu, Vračaru, u Novom Beogradu i u zoni oko Beograda na vodi, tržište više nije u fazi naglog rasta kao pre nekoliko godina. Povećan broj apartmana, veća konkurencija i promenjena struktura gostiju doveli su do toga da vlasnici pažljivije računaju šta im se više isplati – svakodnevno izdavanje turistima ili stabilna mesečna kirija.

– Za razliku od prethodnih nekoliko godina kada je stan bio popunjen gotovo ceo mesec, sada je posao prepolovljen. Nema više ni vezanih dužih boravaka, eventualno dođu Kinezi, ali je ovaj posao definitivno izgubio potencijal. Čini mi se da je manje turista, priča za „Politiku” vlasnica dve garsonjere koje izdaje u najužem centru grada.

Dodatni faktor što ovaj posao nije tako privlačan je i činjenica da su se cene dugoročnog zakupa u Beogradu poslednjih godina značajno povećale. Prema podacima sa tržišta nekretnina, danas se garsonjere i manji stanovi na traženijim lokacijama uglavnom izdaju između 450 i 700 evra mesečno, dok su cene većih stanova znatno više. To je mnogim vlasnicima otvorilo dilemu da li im se više isplati svakodnevna organizacija dolazaka gostiju, čišćenja i oglašavanja ili siguran zakupac tokom cele godine.

Međutim, na tržištu se već oseća i novi faktor, a to je izložba Ekspo 2027. Najave da bi ovaj međunarodni događaj tokom tri meseca mogao da privuče više od 2,6 miliona domaćih i stranih posetilaca podstakle su deo investitora da ponovo razmišljaju o apartmanima namenjenim kratkoročnom izdavanju. Zbog toga pojedini vlasnici zasad ne odustaju od modela „stan na dan”, očekujući da bi upravo uoči i tokom Ekspa mogla da poraste tražnja za smeštajem u Beogradu.

Ipak, među vlasnicima stanova trenutno preovlađuje oprez. Za razliku od perioda kada je svaki apartman mogao lako da pronađe gosta, danas je lokacija presudna, a kvalitet smeštaja sve važniji faktor. Zbog toga se tržište polako deli na dva segmenta – stanove na atraktivnim lokacijama koji i dalje dobro posluju u kratkoročnom zakupu i vlasnike koji se, zbog sigurnosti prihoda, vraćaju mesečnom izdavanju.

Miloš Mitić, direktor kompanije „Siti ekspert” kaže za naš list da se tržište dugoročnog zakupa stabilizovalo u odnosu na period kada je bio veći priliv Rusa, kao i da cene zakupa beleže pad od oko 10 odsto na godišnjem nivou.

– Obim posla kod kratkoročnog i dugoročnog izdavanja je potpuno različit. Iz ugla prihoda, „stan na dan” može da donese veću zaradu, ali je pitanje koliki je profit kada se na kraju uračunaju svi troškovi i angažovanje, posebno ako se vlasnik sam ne bavi tim poslom – kaže on.

„Stan na dan”, smatra, direktno zavisi od turističkog prometa, a u poslednjih godinu dana nismo imali onoliko stranih gostiju koliko se očekivalo, pa samim tim nema ni računice koju su vlasnici imali ranije. S druge strane, ako dođe do rasta tražnje, cene će sigurno reagovati i krenuti naviše.

Prema podacima objavljenim prošle godine, samo na platformama „Er Bi-En-Bi” i „Buking” u Beogradu je bilo oglašeno gotovo 10.000 apartmana za kratkoročno izdavanje. Taj broj pokazuje koliko je tržište „stanova na dan” poraslo poslednjih godina, ali i koliko je konkurencija danas veća nego u periodu kada je ovaj vid izdavanja važio za gotovo siguran put do brze zarade. Istovremeno, u Srbiji je registrovano više od 22.500 stanova koji se izdaju na dan i vode kao ugostiteljski objekti, pri čemu Beograd ubedljivo prednjači po broju smeštajnih jedinica namenjenih kratkoročnom zakupu.

Prema poslednjim podacima Republičkog zavoda za statistiku, Srbiju je tokom 2025. godine posetilo oko 4,34 miliona turista. Među stranim gostima najbrojniji su bili turisti iz Turske, a zatim slede posetioci iz Rusije, Kine, Bosne i Hercegovine i Nemačke. Samo u prvih 11 meseci prošle godine Srbiju je posetilo više od 2,16 miliona stranih turista, od čega je iz Turske došlo 227.928 gostiju, iz Rusije 161.437, iz Bosne i Hercegovine 143.240, dok su iz Nemačke stigla 126.653 turista.

I dok deo vlasnika stanova računa da će Ekspo doneti novi talas gostiju i veću zaradu od kratkoročnog izdavanja, konkurencija su im hotelijeri koji se već pripremaju za povećanu tražnju. U Beogradu je u toku izgradnja i rekonstrukcija većeg broja hotela, a država kroz subvencije podstiče širenje smeštajnih kapaciteta kako bi grad bio spreman za veliki priliv posetilaca 2027. godine. Prema procenama, Beograd trenutno raspolaže sa oko 8.000 hotelskih soba, a u narednih godinu dana očekuje se otvaranje još 1.500 do 2.000 novih soba kroz nove hotelske projekte i rekonstrukcije postojećih objekata.