„Legalan” način za prevaru

Najgora vrsta prevare koju graditelji stanova mogu da prirede kupcima je ona koja je savršeno legalna, u skladu sa ugovorom punim, kako se taktično izražavaju pravnici, korisnih nejasnoća. Zato je u mnogim slučajevima, za sada, nemoguće dokazati nameru da se kupci prevare ali model na koji bivaju izigrani isuviše je sličan da bi se tek tako poverovalo da je to svaki put moglo biti nenamerno. S obzirom na haos u srpskom građevinarstvu, ipak, moguće je posumnjati da su građevinci u posao ušli sa namerom da se uređeni stanovi na vreme predaju kupcima ali, kada dođe trenutak da se podmire obaveze i stari dugovi prema saradnicima sa drugih projekata i ponekom kriminalcu koji se našao na usluzi, račune je nemoguće poravnati. Ništa u tom kolopletu ne smeta ni ako firma grca u dugovima i račun joj je blokiran jer zato se i otvaraju nova preduzeća, vlasništvo žene ili dece, ili se otvore računi na druga imena.

„Kako drugačije mislite da bismo poslovali”, kaže sa lukavim osmehom čovek iz velike građevinske firme, koja je dugo pod blokadom. Alternativni računi su pogodni i za posredno isisavanje novca u privatne džepove, što niko neće ni nezvanično da potvrdi, ali prevareni partneri, ako je njima verovati, rado pričaju o tome kako su gošćeni na jahtama i u vikendicama. Na zvaničnom računu firme mnogo novca nije ni neophodno jer, umesto sopstvenog ulaganja ili zajma, slađe je crpiti novac pretprodajom.

Čak ni početna investicija za dobijanje parcele ne mora biti visoka jer mnoge lokacije su dobijene još pre dvadeset godina, kada su ih opštine jeftino, neki kažu „za bocu viskija” – delile na korišćenje politički bliskim ljudima, dok su ostale otkupljene od vlasnika straćara i prastarih kućica na njima, po principu kompenzacije – ti meni plac, ja tebi nekoliko stanova kada budu završeni.

Tako nabavljenih placeva, tog nagomilanog blaga, bilo je toliko da mnoge firme i preduzetnici nisu uspeli da ih završe ni 15 godina pošto su im pali u ruke. Držali bi ih oni i duže da 2003. godine nije prvi put propisan rok u kojem građevinske parcele moraju biti privedene nameni. Pošto je za toliko vremena bilo teško obezbediti novac za mnoštvo vrednih lokacija, mnogi su potražili pomoć takozvanih suinvestitora. Pod tim nazivom pojavili su se ljudi koji su se građevinom bavili na sitno i neretko im je jedina kvalifikacija za tu profesiju bila posedovanje para, zarađenih na razne načine, ako ne i, kako šuškaju njihovi bivši partneri, uloženih za račun osoba koje su sa one strane zakona, pa im nije trebalo da im se ime pojavljuje u papirima pre nego što novac operu.

Investitor onda uloži svoje pravo korišćenja parcele i prihvati obaveze prema Direkciji za građevinsko zemljište i službama koje izdaju dokumenta i dozvole, kao i troškove za izradu projekta, dok na suinvestitoru ostaju raseljenje i raščišćavanje parcele i izvođenje radova. Napravljeni kvadrati se dele, najčešće u srazmeri 30:70 u korist suinvestitora, koji najviše plaća. Kasnije se ispostavi da investitor nema para ni za šta i da jedino može dati plac, dok suinvestitor plaća sve što treba dati u novcu. Kada ih pitate zašto su to prihvatili, suinvestitori slegnu ramenima i kažu: „Do tog trenutka smo previše uložili da bismo dozvolili da posao propadne, morali smo da održavamo sve u pogonu, da nastavimo gradnju i prodaju da bi nam se na kraju isplatilo.” Da bi imali za početak radova, stanove prodaju pre nego što se makar jedna lopata nađe na placu.

(/slika2)Sve bi još bilo jednostavnije da suinvestitor ima operativu sposobnu za izvođenje radova ali i on mora da unajmi izvođače, koji angažuju podizvođače. Njih je takođe moguće namiriti samo kvadratima, pa se povremeno događa da i oni dobiju odobrenje da ih prodaju, kao i suinvestitor i investitor. Tako je moguće da stanove i lokale u istom objektu prodaju čak tri ili četiri pravna lica natežući i poravnavajući međusobne račune.

Kad se posluje na taj način neizbežno je da se računi pobrkaju. Nevolja počinje kada se ispostavi da je neko od graditelja, ili više njih, prodao stan pre nego što mu ga je investitor prebacio u vlasništvo. Obično mu se na teret stavi i da je kvalitet radova ispod standarda, pa mu se i ugovorena kvota kvadrata smanjuje. Zato još nekoliko njegovih stanova uzme investitor ili novi izvođač unajmljen da ga zameni. Oni opet prodaju te stanove pravdajući se da nisu odgovorni što je on prevario kupce. Dojučerašnji partneri uzvraćaju da je to izgovor za izbacivanje iz posla jer su stanove počeli odmah da prodaju u dogovoru sa investitorom budući da je to bio jedini izvor finansiranja. Na toj lokaciji obećana im je i kompenzacija za radove na drugim parcelama i onda sporno postane i po nekoliko hiljada kvadrata.

Pravnici se spore oko toga da li investitor, koji daje samo plac, uopšte ima veće pravo nad stanovima kada ta imovina ne bi ni postojala bez suinvestitora. Njihova sledeća dilema je i da li uopšte ima potrebe da investitor prepisuje stanove u nekoj fazi radova kada je podela kvadrata specificirana već aneksom ugovora.

„Politika” je imala uvid u dokument kojim je izvođač dostavio investitoru jedan spisak stanova koje mu treba preneti u vlasništvo a već su, kaže naš izvor, bili prodati kupcima koji su imali uredne potvrde da su isplatili celu sumu. Dva dana kasnije, izvođač sastavlja novi spisak s kojeg je izbačeno nekoliko stanova i ubačeni su novi. Taj spisak antedatira i zavodi pod istim brojem kao prethodni i investitor ga potpisuje. Posle se pokazalo da su u te stanove useljeni ljudi na ime kompenzacije, a od besnih kupaca zaštitio ih je poznati, u međuvremenu likvidiran kriminalac.

Na kraju je po opisanom modelu izvođač izbačen iz posla i deo njegovih kupaca je ostao bez stana. Sve to samo pokazuje da kupci treba da zaziru od svih karika u lancu.