Kupujte samo uknjižene stanove

Taman kada smo pomisli da su sa pojavom javnih beležnika duple prodaje stanova, poput nekadašnjih filmskih priča u Filmskom gradu, postale prošlost, stvarnost nas je demantovala. Posle najnovije afere oko više puta prodatih stanova u Mirijevu postalo je jasno da sasvim sigurno posle kupovine uknjižene nekretnine neće boleti glava, a sve ostalo je rizik. U Republičkom geodetskom zavodu (RGZ) potvrđuju da korišćenje podataka katastra garantuje sigurnu kupovinu i da svako prometovanje nepokretnosti koja nije upisana u katastar predstavlja rizik. Katastar štiti upisane vlasnike nepokretnosti, ali garantuje sigurnost i budućim vlasnicima, potencijalnim kupcima.

Prilikom kupovine nepokretnosti veoma je važno za sve kupce da razlikuju situacije u kojima je zabranjen promet nepokretnosti od situacija u kojima ne postoji ovakva vrsta zabrane, ali je kupoprodaja rizična, naglašavaju iz RGZ-a.

– Svako prometovanje nepokretnosti koja nije upisana u katastar predstavlja rizičnu kupovinu. Slični nivoi rizika postoje i u situacijama kada se prilikom kupovine zanemaruju upisani tereti na nepokretnosti (zabeležba spora i sl.). Danas je taj rizik najčešće minimalan, odnosno postoji visok stepen verovatnoće konačnog sticanja svojine i njenog nesmetanog uživanja – saopšteno je iz ove institucije.

U najvećem broju slučajeva koji danas dospevaju u žižu javnosti, u kojima se stanari suočavaju sa imovinskim teškoćama sa nepokretnošću, koren tog problema je bio vidljiv u katastru u momentu kupovine. Neophodno je koristiti podatke katastra koji su dostupni građanima.

– Uloga javnih beležnika, u procesu kupoprodaje, ogleda se u proveri činjenice da li određena nepokretnost uopšte sme da se kupi. U slučaju stanara iz Mirijeva, koji je trenutno aktuelan u medijima, prvobitni kupci stanova, iz perioda 2003–2010. nisu imali ni taj nivo zaštite jer su ugovori overavani pred sudom, koji je prema zakonu garantovao samo za identitet ugovarača. Međutim, ni javni beležnici ne isključuju sve rizike prilikom kupovine nepokretnosti. Zabeležba spora ne sprečava promet, ali kupac pristaje na rizik načina okončanja spora između drugih lica. Građevinska dozvola je dovoljna za prodaju stana ali niko ne može da garantuje da će zgrada dobiti i upotrebnu dozvolu, niti da postojeća građevinska neće biti poništena pred nadležnim organom – navode iz RGZ-a. Naglašavaju da svako može da proveri da li je prodavac upisan sa pravom svojine na stanu i da li postoji neki teret na nepokretnosti.

RGZ je spreman da za davanje zvanične garancije za budući upis, što je već predloženo Vladi Srbije. Ukoliko ovaj predlog bude usvojen provera mogućeg upisa prava i obima prava nad nepokretnostima dešavaće se pre overe kupoprodajnog ugovora. U ovom slučaju upis po osnovu ugovora više ne bi bio stvar visoke verovatnoće, već apsolutne izvesnosti. Kupac ne bi mogao da bude sprečen da uloži novac u nepokretnost za koju katastar ne pruža garancije, ali bi tada bilo još jasnije da to čini isključivo na svoj rizik i bez garancija države.

Za Kaću Lazarević, agenta za nekretnine, ovaj predlog katastra nije ništa novo, jer je i do sada sve moralo da se proveri pre kupoprodajnog ugovora.

– Katastar treba da se reorganizuje i da bude efikasan. Ova institucija mora da bude dostupna građanima. To je mesto gde svako od nas treba da ima neometan uvid u svoju imovinu. Nasuprot tome, do službenika katastra često ne može da se dođe – kaže Lazarevićeva.

Prema njenim rečima do prevare kupaca stanova dolazi u slučaju kada su neuknjiženi i kada se takvi stanovi direktno kupuju od investitora.

– Kada je neuknjižen stan, ne zna se da li on ima hipoteku ili nema. Do investitora je tu koji je spreman da prevari i do našeg zakona koji dozvoljava da se otvori firma sa ulogom od 100 dinara. Ako neko hoće da zida mora da garantuje svojom imovinom kada prodaje stanove ako dođe do problema da se neko iz toga naplati. Tada niko ne bi varao. Moraju i kupci da se nauče pameti. Ne mogu direktno da kupuju stanove od investitora. Licencirane agencije koje imaju dobre pravnike i advokate su neka vrsta garanta. Mi smo osigurani i ako nekome napravimo štetu on može da je naplati. Treba bežati od onoga koji na čaršavu ispred zgrade napiše direktna prodaja. Tu sigurno ima nešto skriveno – objašnjava Lazarevićeva.

Prema podacima zaštitnika građana Zorana Pašalića do 2016. godine 20.000 ljudi je prevareno u nekim vidovima prometa nepokretnosti. Najučestalije su prevare upravo kod stanova u izgradnji.

– Građani moraju da znaju da sam kupoprodajni ugovor, da to što imaju plaćeni infostan, što plaćaju porez nije dovoljno. Ono što im garantuje sigurnost, to je upis u katastar – bio je jasan Pašalić.