„Евроквасац” у камати стамбеног кредита

Постоји ризик да субвенционисани стамбени кредити, који важе као најповољнији, због раста еврибора, односно камате по којој банке позајмљују новац на тржишту, за неколико година не буду толико атрактивни. На то указују стручњаци са интернет-портала „Каматица”, прогнозирајући да камата у том периоду може да достигне и безмало 10 одсто, што практично значи да би за кредит од 50.000 евра месечна рата могла да буде већа од 300, уместо најављених 230 евра. Такав сценарио, по коме би се у камату „додао квасац”, не би се остварио у два случаја: уколико еврибор не буде знатно већи од садашњих један одсто и уколико би банке снизиле банкарску маржу.

Стручњаци су и раније саветовали да би сви који планирају већу позајмицу, требало максимални износ кредита да рачунају према вишим вредностима еврибора а не према тренутно важећој стопи. Наиме, еврибор је пао на садашњих један одсто због глобалне економске кризе. Међутим, чим се европска економија стабилизује, што се већ полако догађа, еврибор ће почети да се враћа на вредности пре кризе. У октобру прошле године, та стопа достигла је рекордно високу вредност од 5,448 одсто, док је у протеклих пет година просечна вредност еврибора била нешто изнад три процента.

Ипак, суштина разлике у односу на несубвенционисане кредите јесте у томе што висина рате није уједначена током целокупног периода, већ је „тежи део отплате” концентрисан у периоду између треће и 25. године враћања зајма.

Посматрано на нивоу укупног периода отплате, у овом тренутку је нови програм субвенционисања кредита у погледу висине каматне стопе нешто повољнији од програма који је био актуелан до краја 2008. године. Ипак, тај однос могао би да се промени у наредним годинама на штету корисника новог програма субвенционисаних стамбених кредита, за који многи тврде да је најповољнији од свих досадашњих, наводе стручњаци на наведеном порталу.

Јер, економисти указују да је код претходног програма субвенционисања била предвиђена каматна стопа еврибор плус 3,6 одсто, док је код актуелног програма тај однос еврибор плус 4,9 одсто. У разлици је уочљива знатно већа максимално дозвољена банкарска маржа, која је код новог програма „неутралисана” нижим евриборoм, субвенцијама државе у погледу отплате камате уместо корисника до 31. октобра 2012. године и непостојањем камате у последњих пет година кредита.

Ниска вредност еврибора у овом периоду спушта каматну стопу на ту врсту кредита на најнижи могући ниво, посебно уколико се посматра укупна ефективна каматна стопа за цео период. Али опасност лежи у клаузули „променљиве каматне стопе”, која ће зависити од кретања еврибора у наредним годинама.

Економисти сматрају да је мало вероватно да ће се камата знатније мењати у наредне три године. Међутим, експанзивна монетарна политика европских земаља ће морати да пређе у много рестриктивнију, када ове државе изађу из рецесије, што ће условити и раст еврибора.

Из „Каматице” подсећају да је у трећем кварталу прошле године еврибор био око пет одсто, а сада је један проценат. Али уколико би та каматна стопа дошла на ранији ниво, то би у коначној формули камату на субвенционисане стамбене кредите довело до невероватних 9,9 одсто, што би у најповољнијем случају за корисника кредита утицало да се укупна цена стамбеног кредита изједначи са данас актуелним несубвенционисаним кредитима.

Посебна опасност, указују економисти, лежи у томе што би сав терет раста еврибора пао на корисника кредита, јер се знатнији раст те каматне стопе и не очекује до 31. октобра 2012. године, када држава престаје да отплаћује камату на кредит уместо купца стана. Дакле, рата кредита би од треће до двадесет пете године отплате кредита од 50.000 евра евра била већа од 300, уместо најављених 230 евра. Генерално се намеће закључак да би у овом случају држава плаћала каматну стопу за корисника у периоду када је она најнижа, а да би корисник кредита био препуштен комерцијалним условима у периоду када је еврибор знатно виши, а самим тим и каматна стопа коју обрачунава банка, наводи се у истраживању „Каматице”.

Ипак, главна предност новог програма субвенционисаних стамбених кредита за куповину станова у новоградњи јесте то што грађани не плаћају камату у прве три и последњих пет година отплате, јер Влада Србије то ради уместо њих. Овакве погодности снижавају укупну каматну стопу за око 1, 5 одсто на годишњем нивоу, што у укупном периоду отплате смањује цену кредита за око 12 процената у односу на ранији програм субвенционисања стамбених кредита, који је био актуелан у протекле три године. То би значило да корисник кредита од 50.000 евра за 30 година плати око 7.000 евра мање на име отплате кредита. У поређењу са актуелним несубвенционисаним стамбеним кредитима, иста разлика се, према истраживању портала „Каматица” креће од 9.000 евра до 17.000 евра.

Уз наведену предност, многима ће од користи бити и то што се до 31. октобра 2012. године не отплаћује камата у оквиру рате, већ само главница. Такође, у последњих пет година отплате кредита, када корисник отплаћује део средстава који финансира држава, рата ће бити знатно нижа, јер се неће обрачунавати каматна стопа.