Много пара и папира

Кад би се на кредит, на бази хипотеке на неукњижен објекат или на објекат у изградњи, куповао стан од 60.000 евра – потребна је месечна плата од најмање 1.000 евра. Уз то, оваква скупа услуга може се добити само у неколико банака, јер друге уопште не нуде овакве начине кредитирања. Како је показало наше истраживање, само Рајфајзен, Прокредит, Алфа, Континентал и Евробанка ЕФГ, од укупно 16 банака које одобравају стамбене кредите, својим клијентима нуде зајмове уз хипотеку на недовршене некретнине. Иако су на велика звона биле најављене одредбе новог Закона о хипотеци, осам месеци после његовог усвајања готово је немогуће пронаћи банку која ће, уз благослов Националне корпорације за осигурање стамбених кредита, пристати да у потпуности кредитира овакав неимарски подухват.

Тешко је и доћи до податка колико од укупно око 4.600 одобрених стамбених кредита отпада на оне који као гаранцију имају хипотеку на незавршени објекат. Они банкари који су, уз велике системе обезбеђења, пристали да своју понуду обогате и том услугом, углавном, ово раде без Националне корпорације, па су такви кредити и скупљи за неколико процентних поена. Само за гарсоњеру која кошта 18.000 евра потребно је да грађанин 20 година месечно издваја по 150 евра на име рате за банку не би ли је отплатио. На пласирање овакве понуде банкари су се, ипак, одлучили зато што је неукњижених станова далеко више у односу на усељиве новоградње. Међутим, као кажу, клијенти се углавном одлучују за класичне и, уз то, за неколико процената јевтиније кредите. Такође и прикупљање неопходних парира за овакве кредите може да потраје.

– Потребно је да купац има комплетну документацију о предмету хипотеке: од грађевинске дозволе извођача радова и власничког листа, где је тај извођач уписан као корисник земљишта на коме се гради, па све до крајњег власника стана. То подразумева сакупљање свих купопродајних уговора који су потписани до дана кад он закуца на врата банке. Да би ова процедура постала једноставнија, а камате ниже, неопходно је унети неке нове одредбе, јер постоји низ правних проблема који то спречава – објашњавају у Националној корпорацији за осигурање стамбених кредита, додајући да је остало да се додатно протумаче нека законска решења како би се омогућило да се и објекти у изградњи, које не прати банка, већ самостално инвеститор, купе на кредит.

Основни разлог за овакву ситуацију, објашњавају, лежи у сигурности свих страна у послу. Данашње камате, нешто повољније, последица су релативно ниског ризика. Сваки већи ризик носи са собом и већу камату. Зато је, кажу, циљ да се пре увођења и овог модела кредитирања обезбеде сви технички предуслови, у виду подзаконских аката.

Како објашњавају у Рајфајзен банци, која одобрава овакве кредите, за обезбеђење се користи хипотека на стан у изградњи, под условом да је издата правоснажна грађевинска дозвола, да је приложен извод из регистра непокретности за грађевинско земљиште и пријава почетка радова.

– Ако не постоји могућност да се као обезбеђење наплате искористи хипотека, преостаје да се стамбени кредит обезбеди заложном изјавом на основу које ће се, када се стекну законски услови, извршити упис хипотеке. Уз заложну изјаву потребно је обезбедити и жиранте који испуњавају све минималне услове као и подносилац кредитног захтева. Као средство обезбеђења тражи се и осигурање предмета хипотеке од свих уобичајених ризика на грађевинску вредност – објашњавају у овој банци. И додају да процедура укњижбе новоизграђене некретнине може да почне оног тренутка када и технички пријем зграде и издавање употребне дозволе. Сам поступак укњижбе траје неколико месеци. Када се непокретност укњижи, аутоматски се конституише хипотека у корист банке, па корисник кредита тада може да осигура кредит код Националне корпорације и на тај начин пређе на модел стамбеног кредита са нижом каматном стопом.

И Евробанка ЕФГ одобрава кредите за куповину неукњижених некретнина, на које може да се стави хипотека. Потребно је, кажу, да купац има комплетну документацију о предмету хипотеке, од грађевинске дозволе извођача радова и власничког листа, где је тај извођач уписан као корисник земљишта на коме се гради, па све до крајњег власника стана. Међутим, и то траје.

--------------------------------------------------------------------------

Опет тапије

На највише правних зачкољица наишли су банкари у унутрашњости земље. Према речима Наде Симовић из Чачанске банке, уз све напоре стручњака из правних служби, они нису успели да клијентима понуде било какав модел кредитирања на бази хипотеке на неукњижене објекте. С тим у вези, она каже: