Важност неоверених уговора

Уговор о промету непокретности производи правно дејство само ако је сачињен у писменој форми а потписи уговарача оверени пред судом. У противном ништав је, и уговорне стране не могу пред судом остваривати било каква права у вези са непокретношћу, као на пример, предаја непокретности, право на укњижбу, отклањања скривених недостатака или исплата неисплаћеног дела цене.
Међутим, у одређеним случајевима може доћи до признавања дејства ништавог уговора, под условом да је у целини и у претежном делу извршен, да није повређено право прече куповине и да није повређен принудни пропис, на пример да се не ради о продаји непокретности која је изван промета.

У пракси се често дешава да је купопродаја непокретности обављена неформално, обичном погодбом или неовереним писменим уговором. С овим проблемом често се срећу наследници, где се појављује проблем како извршити упис у јавним књигама на правог власника. То се може урадити уговором о потврђивању уговора који сачињавању наследници и оверавају код суда. Уколико они не могу да се договоре, власништво над тако стеченом непокретношћу може се стећи одржајем. Међутим, неретко уговорне стране неће да овере потписе из различитих разлога. Споразумно, на пример у случају када хоће да прикрију да је обављена продаја или да то одложе за касније, или само једна од уговорних страна одлаже или одбија оверу. Пошто није извршена овера, ни порез на промет није плаћен. У међувремену су и прописи о порезу промењени па је дошло до повећања пореске стопе и увођења пореза на капиталну добит, што све додатно компликује већ нарушене односе између уговорних страна.

Да ли ће у овом случају уговор бити конвалидиран, зависи од тога да ли је извршен у целини или у претежном делу. Проблем може настати у тумачењу тог претежног дела. Уколико је уговорена цена која је и плаћена очигледно несразмерна у односу на праву вредност непокретности, ради се о прекомерном оштећењу, када суд не би требало да дозволи конвалидацију овог уговора. Такође, уколико је дошло до наступања околности које би, у случају конвалидације неформално закљученог уговора отежале испуњење обавезе једне стране или су околности такве да конвалидирани уговор не би одговарао очекивањима уговорних страна и довео би до знатних трошкова на које уговорна страна није рачунала у време закључења а није скривила неоверавање уговора, конвалидацију такође не би требало дозволити.

Неповољне околности које су настале за једну страну као последица одуговлачења друге уговорне стране са овером, препрека су за конвалидацију уговора јер једна страна не сме трпети штету због несавесности друге. Уговор би се могао конвалидирати уколико друга страна пристане да доплати разлику у цени или накнади додатне трошкове.