Važnost neoverenih ugovora

Ugovor o prometu nepokretnosti proizvodi pravno dejstvo samo ako je sačinjen u pismenoj formi a potpisi ugovarača overeni pred sudom. U protivnom ništav je, i ugovorne strane ne mogu pred sudom ostvarivati bilo kakva prava u vezi sa nepokretnošću, kao na primer, predaja nepokretnosti, pravo na uknjižbu, otklanjanja skrivenih nedostataka ili isplata neisplaćenog dela cene.
Međutim, u određenim slučajevima može doći do priznavanja dejstva ništavog ugovora, pod uslovom da je u celini i u pretežnom delu izvršen, da nije povređeno pravo preče kupovine i da nije povređen prinudni propis, na primer da se ne radi o prodaji nepokretnosti koja je izvan prometa.

U praksi se često dešava da je kupoprodaja nepokretnosti obavljena neformalno, običnom pogodbom ili neoverenim pismenim ugovorom. S ovim problemom često se sreću naslednici, gde se pojavljuje problem kako izvršiti upis u javnim knjigama na pravog vlasnika. To se može uraditi ugovorom o potvrđivanju ugovora koji sačinjavanju naslednici i overavaju kod suda. Ukoliko oni ne mogu da se dogovore, vlasništvo nad tako stečenom nepokretnošću može se steći održajem. Međutim, neretko ugovorne strane neće da overe potpise iz različitih razloga. Sporazumno, na primer u slučaju kada hoće da prikriju da je obavljena prodaja ili da to odlože za kasnije, ili samo jedna od ugovornih strana odlaže ili odbija overu. Pošto nije izvršena overa, ni porez na promet nije plaćen. U međuvremenu su i propisi o porezu promenjeni pa je došlo do povećanja poreske stope i uvođenja poreza na kapitalnu dobit, što sve dodatno komplikuje već narušene odnose između ugovornih strana.

Da li će u ovom slučaju ugovor biti konvalidiran, zavisi od toga da li je izvršen u celini ili u pretežnom delu. Problem može nastati u tumačenju tog pretežnog dela. Ukoliko je ugovorena cena koja je i plaćena očigledno nesrazmerna u odnosu na pravu vrednost nepokretnosti, radi se o prekomernom oštećenju, kada sud ne bi trebalo da dozvoli konvalidaciju ovog ugovora. Takođe, ukoliko je došlo do nastupanja okolnosti koje bi, u slučaju konvalidacije neformalno zaključenog ugovora otežale ispunjenje obaveze jedne strane ili su okolnosti takve da konvalidirani ugovor ne bi odgovarao očekivanjima ugovornih strana i doveo bi do znatnih troškova na koje ugovorna strana nije računala u vreme zaključenja a nije skrivila neoveravanje ugovora, konvalidaciju takođe ne bi trebalo dozvoliti.

Nepovoljne okolnosti koje su nastale za jednu stranu kao posledica odugovlačenja druge ugovorne strane sa overom, prepreka su za konvalidaciju ugovora jer jedna strana ne sme trpeti štetu zbog nesavesnosti druge. Ugovor bi se mogao konvalidirati ukoliko druga strana pristane da doplati razliku u ceni ili naknadi dodatne troškove.