Накнада штете због закашњења

Ако купујете стан у изградњи, можете да уговорите да завршне радове и уградњу опреме у стан обавите сами, по својој вољи, чиме се постиже нижа цена. Или може да се уговори да је то обавеза продавца по принципу кључ у руке. У овом другом случају, постоје две могућности – да купац купује стан према условима продавца, на пример, код типских станова, или да се у уговор унесу посебни захтеви купца за уградњу материјала одређеног квалитета и квалитета радова, што све улази у уговорену цену. На пример, уградња одређене врсте и квалитета паркета, плочица, санитарија, унутрашње и фасадне столарије, клима-уређаја, грејних инсталација и друге опреме. Продавац одговара за квалитет изведених радова и уграђене опреме у гарантном року.

Купац често мисли да је потписивањем уговора по принципу кључ у руке решио све проблеме, али убрзо се уверава у супротно. Не само да мора да контролише све радове и да инсистира на испуњењу посебних услова који су уговорени, већ се често радови пролонгирају после уговореног рока. Неретко купац мора да се усели у стан у коме није све завршено, или постоје видљиви недостаци у квалитету радова и материјала, а продавац одбија да обави званичну примопредају стана и завршетак радова условљава подизањем цене или потписивањем купца да нема других потраживања.

Ови проблеми не могу лако да се реше јер, по правилу, продавац није истовремено и извођач радова. Обично је продавац инвеститор који финансира изградњу или може да буде само власник земљишта или власник зграде на месту где се гради нови објекат, а инвеститор и извођач радова могу да буду друга лица, чиме се све додатно компликује, па проблем мора да се решава судски.

Која су права купца у овим случајевима? Уколико уговором није ништа друго предвиђено, купац може да тражи испуњење обавеза или може да раскине уговор и да тражи повраћај плаћеног износа цене са законском затезном каматом од дана плаћања, а у сваком случају има право на накнаду штете. Уколико завршетак стана у уговореном року представља битан састојак уговора, а продавац не изврши своју обавезу, уговор се може раскинути, без обзира да ли је то предвиђено уговором или не, или захтевати испуњење у разумном року. Уговор не може да се раскине уколико само неки незнатни део није завршен, на пример, ако недостају неки уређаји у унутрашњем уређењу. Међутим, ако завршени стан не одговара по квалитету и посебним условима које је купац тражио, он може да раскине уговор, или да тражи од продавца одговарајуће исправке, а може да захтева и снижење цене. Ако продавац не уради потребне поправке или уградњу недостајућих уређаја или одбије да то уради, купац може и сам да обави оно што је потребно, односно да ангажује треће лице, а од продавца да тражи накнаду штете у висини насталих трошкова.