Naknada štete zbog zakašnjenja

Ako kupujete stan u izgradnji, možete da ugovorite da završne radove i ugradnju opreme u stan obavite sami, po svojoj volji, čime se postiže niža cena. Ili može da se ugovori da je to obaveza prodavca po principu ključ u ruke. U ovom drugom slučaju, postoje dve mogućnosti – da kupac kupuje stan prema uslovima prodavca, na primer, kod tipskih stanova, ili da se u ugovor unesu posebni zahtevi kupca za ugradnju materijala određenog kvaliteta i kvaliteta radova, što sve ulazi u ugovorenu cenu. Na primer, ugradnja određene vrste i kvaliteta parketa, pločica, sanitarija, unutrašnje i fasadne stolarije, klima-uređaja, grejnih instalacija i druge opreme. Prodavac odgovara za kvalitet izvedenih radova i ugrađene opreme u garantnom roku.

Kupac često misli da je potpisivanjem ugovora po principu ključ u ruke rešio sve probleme, ali ubrzo se uverava u suprotno. Ne samo da mora da kontroliše sve radove i da insistira na ispunjenju posebnih uslova koji su ugovoreni, već se često radovi prolongiraju posle ugovorenog roka. Neretko kupac mora da se useli u stan u kome nije sve završeno, ili postoje vidljivi nedostaci u kvalitetu radova i materijala, a prodavac odbija da obavi zvaničnu primopredaju stana i završetak radova uslovljava podizanjem cene ili potpisivanjem kupca da nema drugih potraživanja.

Ovi problemi ne mogu lako da se reše jer, po pravilu, prodavac nije istovremeno i izvođač radova. Obično je prodavac investitor koji finansira izgradnju ili može da bude samo vlasnik zemljišta ili vlasnik zgrade na mestu gde se gradi novi objekat, a investitor i izvođač radova mogu da budu druga lica, čime se sve dodatno komplikuje, pa problem mora da se rešava sudski.

Koja su prava kupca u ovim slučajevima? Ukoliko ugovorom nije ništa drugo predviđeno, kupac može da traži ispunjenje obaveza ili može da raskine ugovor i da traži povraćaj plaćenog iznosa cene sa zakonskom zateznom kamatom od dana plaćanja, a u svakom slučaju ima pravo na naknadu štete. Ukoliko završetak stana u ugovorenom roku predstavlja bitan sastojak ugovora, a prodavac ne izvrši svoju obavezu, ugovor se može raskinuti, bez obzira da li je to predviđeno ugovorom ili ne, ili zahtevati ispunjenje u razumnom roku. Ugovor ne može da se raskine ukoliko samo neki neznatni deo nije završen, na primer, ako nedostaju neki uređaji u unutrašnjem uređenju. Međutim, ako završeni stan ne odgovara po kvalitetu i posebnim uslovima koje je kupac tražio, on može da raskine ugovor, ili da traži od prodavca odgovarajuće ispravke, a može da zahteva i sniženje cene. Ako prodavac ne uradi potrebne popravke ili ugradnju nedostajućih uređaja ili odbije da to uradi, kupac može i sam da obavi ono što je potrebno, odnosno da angažuje treće lice, a od prodavca da traži naknadu štete u visini nastalih troškova.