Заштита од правних недостатака

Некада је врло тешко да се утврди да ли је власник продао непокретност више пута, затим да ли је непокретност оптерећена хипотеком, стварном или личном службеношћу, да продавац није стварни власник непокретности, да нема сагласности сувласника или брачног партнера, или да постоји оптерећење неким другим правом трећег лица које искључује, умањује или ограничава купчево право.

Како да се купац заштити у таквим случајевима? Прво, уговором треба регулисати одговорност продавца, како за физичке, тако и за правне недостатке. Одговорност продавца ће постојати само у случају да купац није обавештен о постојању неког права трећег лица на предметној непокретности нити је пристао да узме ствар оптерећену тим правом. По правилу, купац тек касније, после закључења уговора, сазнаје да треће лице полаже неко право на ствар. Купац тада може да тражи од продавца да у разумном року ослободи непокретност правних недостатака, односно права и претензија трећег лица.

Уколико продавац не поступи по захтеву купца, а непокретност му буде одузета на основу права трећег лица, уговор се раскида по самом закону. Ако је дошло само до умањења или ограничења купчевог права, на пример, ако се покаже да неко треће лице има право плодоуживања, или право службености пролаза која купца омета у мирном коришћењу непокретности, купац има право избора: може да раскине уговор, или да тражи сразмерно снижење цене. Ако продавац у разумном року не ослободи непокретност права или претензија трећег, купац може да раскине уговор, ако због тога његова сврха не може да се оствари. То ће бити случај када купац купује плац ради изградње објекта, али због права службености пролаза не може да гради објекат на месту на ком жели, или у обиму који жели, или не може да се усели у стан у коме неко лице има право плодоуживања.

У сваком случају, купац има право на накнаду претрпљене штете, под условом да је био савестан. Али, ако је у моменту закључења уговора знао за могућност да му ствар буде одузета, или да његово право може да буде умањено или ограничено, има право на враћање или снижење цене, али нема право на накнаду штете.

Одговорност продавца за правне недостатке може уговором да се искључи или ограничи, али само ако продавцу у моменту закључења уговора није било познато или му није могло постати познато да постоји недостатак у његовом праву. У противном, ова одредба ће бити ништава.