Zaštita od pravnih nedostataka

Nekada je vrlo teško da se utvrdi da li je vlasnik prodao nepokretnost više puta, zatim da li je nepokretnost opterećena hipotekom, stvarnom ili ličnom službenošću, da prodavac nije stvarni vlasnik nepokretnosti, da nema saglasnosti suvlasnika ili bračnog partnera, ili da postoji opterećenje nekim drugim pravom trećeg lica koje isključuje, umanjuje ili ograničava kupčevo pravo.

Kako da se kupac zaštiti u takvim slučajevima? Prvo, ugovorom treba regulisati odgovornost prodavca, kako za fizičke, tako i za pravne nedostatke. Odgovornost prodavca će postojati samo u slučaju da kupac nije obavešten o postojanju nekog prava trećeg lica na predmetnoj nepokretnosti niti je pristao da uzme stvar opterećenu tim pravom. Po pravilu, kupac tek kasnije, posle zaključenja ugovora, saznaje da treće lice polaže neko pravo na stvar. Kupac tada može da traži od prodavca da u razumnom roku oslobodi nepokretnost pravnih nedostataka, odnosno prava i pretenzija trećeg lica.

Ukoliko prodavac ne postupi po zahtevu kupca, a nepokretnost mu bude oduzeta na osnovu prava trećeg lica, ugovor se raskida po samom zakonu. Ako je došlo samo do umanjenja ili ograničenja kupčevog prava, na primer, ako se pokaže da neko treće lice ima pravo plodouživanja, ili pravo službenosti prolaza koja kupca ometa u mirnom korišćenju nepokretnosti, kupac ima pravo izbora: može da raskine ugovor, ili da traži srazmerno sniženje cene. Ako prodavac u razumnom roku ne oslobodi nepokretnost prava ili pretenzija trećeg, kupac može da raskine ugovor, ako zbog toga njegova svrha ne može da se ostvari. To će biti slučaj kada kupac kupuje plac radi izgradnje objekta, ali zbog prava službenosti prolaza ne može da gradi objekat na mestu na kom želi, ili u obimu koji želi, ili ne može da se useli u stan u kome neko lice ima pravo plodouživanja.

U svakom slučaju, kupac ima pravo na naknadu pretrpljene štete, pod uslovom da je bio savestan. Ali, ako je u momentu zaključenja ugovora znao za mogućnost da mu stvar bude oduzeta, ili da njegovo pravo može da bude umanjeno ili ograničeno, ima pravo na vraćanje ili sniženje cene, ali nema pravo na naknadu štete.

Odgovornost prodavca za pravne nedostatke može ugovorom da se isključi ili ograniči, ali samo ako prodavcu u momentu zaključenja ugovora nije bilo poznato ili mu nije moglo postati poznato da postoji nedostatak u njegovom pravu. U protivnom, ova odredba će biti ništava.