Намиривање дугова од закупца

По престанку уговора о закупу, било због протека одређеног уговореног времена, било услед отказа од стране закупца или закуподавца, закупац је дужан да закуподавцу исплати све доспеле закупнине и све трошкове који су настали његовом употребом стамбеног или пословног простор који је био предмет закупа.

Закуподавци се питају шта да ураде када закупац не плати закупнину или ако не плати рачун за телефонске услуге које је користио, инфостан, струју, грејање и друге режијске трошкове. Један од начина јесте уговарање депозита који се плаћа приликом закључења уговора о закупу, у висини једне или две месечне закупнине. У случају да дође до раскида уговора и неплаћања закупнине, закуподавац може потраживање да наплати из депозита, а преостали износ да врати закупцу. На исти начин закуподавац може да поступи када се станар исели из стана, али остану неплаћени рачуни режијских трошкова, зато што они стижу за претходни месец.

Такође, уколико се по примопредаји локала по престанку закупа установи да постоје оштећења у стану или локалу, која нису настала његовом редовном употребом, или услед дејства више силе, већ кривицом закупца, закуподавац може насталу штету или трошкове поправке да наплати из депозита.

Међутим, уколико средства из депозита нису довољна за покриће закуподавчевог потраживања, он може да примени право задржавања. Оно се састоји у томе да поверилац доспелог потраживања у чијим рукама се налази нека дужникова ствар, има право да је задржи док му не буде исплаћено потраживање. То значи да, уколико закупац не плати дуговања закуподавцу по наведеним основама, закуподавац може да задржи његове ствари које су остале у стану или локалу, док му закупац не исплати све што дугује. Уколико му закупац не исплати дуговано, закуподавац може наплату да обави продајом задржаних ствари уз претходно благовремено обавештавање дужника о својој намери.

Уколико дужник повериоцу пружи одговарајуће обезбеђење, поверилац је дужан да му врати ствари које је задржао. Међутим, како свако правило има изузетке, то је случај и са правом задржавања. Поверилац нема права да задржи ствар која је изашла из државине дужника противно његовој вољи, или се ради о ствари која је предата повериоцу на чување или на послугу, а дужник тражи да му се ствар врати. Такође, не могу да се задрже дужникове исправе, легитимације, преписка и друга документација, као ни ствари које не могу да се продају.

Међутим, посебан проблем може да се јави у случају када се тек после неког времена од раскида уговора о закупу и исељења закупца, појаве рачуни које је он дужан да плати. То се дешава, на пример, са рачунима за утрошену воду. Висина аконтације трошкова за воду и канализацију утврђује се према просечној потрошњи у претходном периоду када је било читање утрошене воде. Дешава се да нови закупац плаћа воду по утврђеном просеку претходног закупца који је много мање трошио. После читања стварног утрошка воде, обавља се коначан обрачун и доставља рачун за плаћање разлике између стварног стања и онога што је плаћено.

Може се десити да закупац, који је утрошио воду, да отказ, а рачуни за стварно утрошену а неплаћену воду стигну много касније, новом закупцу који није дужан да их плати, или власнику, који не зна где се налази претходни закупац. Ако се рачун не плати у остављеном рку, последица може бити затварање воде. Дешава се да су рачуни енормно високи, нарочито ако се ради о великим потрошачима воде, као што су, на пример, фризери.