Стамбена зграда као правно лице

Стамбена зграда има својство правног лица у правним пословима који се односе на њено одржавање и коришћење, што јој омогућава да, са тим у вези, закључује правне послове са трећим лицима и са власницима станова и пословних просторија у самој згради. Такође, то јој омогућава да се појављује пред судом у својству странке у споровима са трећим лицима и власницима у згради.

Да би стамбена зграда могла да функционише као правно лице, потребно је да се конституише скупштина зграде, или савет зграде, и изабере председник скупштине, односно савета. Скупштина и председник су органи управљања зградом. За обављање административно-техничких послова могу да се образују стална или повремена тела, или ови послови могу да се повере некоме од чланова скупштине или трећем лицу ван зграде. Зграда мора да има печат, и да отвори рачун.

Скупштина зграде образује се када у згради има више од десет власника станова или пословних просторија, а уколико их има десет и мање, оснива се савет зграде. Скупштину или савет чине сви власници станова и пословних просторија. Скупштина зграде може да се образује за целу зграду која има више улаза или ламела, а може и посебно за сваку ламелу или улаз или други део зграде који чини грађевинску и функционалну целину.

За формирање скупштине потребно је више од половине власника или њихових представника. Често се дешава да власници не станују у стану већ га издају, или стан користе заштићени подстанари, или су у иностранству а у стану нема никога. У том случају власници су дужни да одреде свог представника, а ако то не ураде на две узастопне седнице за конституисање скупштине, својство члана скупштине имаће закупац стана или пословног простора, или друго лице које користи стан са правом одлучивања о извођењу радова на текућем одржавању стамбене зграде док власник не одреди представника.

У стамбеним зградама са пуно станова врло је тешко да се сакупи довољан број власника на седници па скупштина може да се конституише и да се изабере председник и на основу писмене сагласности власника. Председник скупштине, односно савета зграде бира се већином гласова чланова скупштине (савета) зграде, што значи да је потребна већина од свих власника. Ако су власници станова или пословних просторија правна лица, њих представља лице које је овлашћено од стране законског заступника правног лица да учествује у раду скупштине зграде као пуноправни члан и да учествује у доношењу свих одлука које доноси скупштина зграде.

Власник који није у могућности да физички присуствује раду скупштине може да овласти друго лице да у његово име и за његов рачун учествује у раду скупштине на основу специјалног пуномоћја овереног код суда. Ово је нарочито значајно у случају када се доносе одлуке о инвестиционом одржавању или о надзиђивању или претварању заједничких просторија у стан и слично. Када се гласање обавља на основу писмене сагласности, у писменом акту треба да буде прецизно наведено о чему се гласа, тачније за коју одлуку се даје сагласност, ако је одлука донета на седници али због недовољног броја присутних мора да се спроведе и додатно писмено гласање. Такође, у акту треба да стоји име и презиме власника и број стана, односно његовог представника, са навођењем броја овлашћења овереног код суда. На основу спроведеног гласања, скупштина доноси писмену одлуку о свом конституисању и избору председника.