Уговор о грађењу

У случају заједничке изградње нове зграде уместо постојеће могуће је, као што смо у прошлом броју писали, да уговорна страна која финансира или инвестира изградњу објекта буде истовремено и извођач радова, или изградња може да се повери трећем лицу са којим инвеститор као наручилац радова закључује посебан уговор о грађењу. С обзиром на то да се код заједничке изградње појављује више међусобних правних односа, потребно их је прецизно регулисати.

Уколико уговором о грађењу није све прецизно регулисано, примењују се одредбе Закона о облигационим односима и Посебне узансе о грађењу ако уговорне стране нису самим уговором искључиле њихову примену у целини или делимично.

Извођач може да уступи трећем лицу, подизвођачу, извођење појединих уговорених радова. Извођач бира лице коме уступа извођење радова, што нема утицаја на правне односе и међусобна права и обавезе наручиоца и извођача. Извођач ће бити одговоран за обавезе преузете уговором за изградњу објекта у уговореном року и уговореном квалитету, а може бити одговоран и за избор подизвођача, ако кривицом подизвођача дође до закашњења или недостатака.

Оно што може да пролонгира изградњу најчешће је везано за увођење извођача радова у посао, што обухвата неколико ствари. Прво је предаја градилишта под којом се подразумева обезбеђење и предаја парцеле на којој ће се градити објекат. Могуће је да је прво потребно спојити две или више парцела у једну грађевинску целину, или постојећу парцелу поделити на две, уколико се, на пример, ради о деоби сувласничких делова, или куповини једног дела парцеле.

На парцели мора да се обележи где ће се градити објекат. Затим је потребно обезбедити извођачу право приступа на градилиште, што је посебно важно уколико власник или корисник парцеле, инвеститор који гради нови објекат и извођач радова нису исто лице. Такође је потребно прво уклонити постојећи објекат. У пракси се дешава да се почне са изградњом новог објекта пре рушења старог, па касније не дође до рушења старог објекта, што може да доведе до различитих проблема имовинске природе.

Затим се извођачу предаје техничка документација за извођење радова уколико ју је радио пројектант, мада уговором о грађењу може да буде уговорено да извођач радова уради и техничку документацију, уколико то улази у оквир његове делатности. Такође, инвеститор предаје извођачу и одобрење за изградњу. Како прибављање техничке документације и грађевинске дозволе може да потраје, дешава се да се са грађењем почне пре добијања дозволе, што може да доведе до различитих проблема. Да би се то избегло, уговором би требало прецизирати рокове за прибављање техничке документације и грађевинске дозволе, са правом на раскид уговора уколико рокови буду прекорачени.

Још један елеменат јако битан за почетак изградње и завршетак радова јесте обезбеђење средстава за финансирање изградње и средстава за плаћање обавеза по закљученом уговору, и пружање доказа о томе. Извођач радова не би требало да закључи уговор о грађењу ако му наручилац радова није пружио довољно доказа о обезбеђењу средстава за финансирање изградње целог објекта, а такође треба прецизирати уговором и рок у коме извођач мора да се уведе у посао.